Geen goed advies over risico's verhuur

De makelaar had de consument die haar te koop staande woning wilde verhuren, goed moeten wijzen op de risico’s en voorwaarden die daaraan verbonden zijn. Volgens de commissie heeft de ondernemer dat onvoldoende gedaan. Hij moet de courtage terugbetalen en heeft ook geen recht op intrekkingkosten.

In afwachting van de mogelijke verkoop wil een consument haar woning verhuren. De door haar ingeschakelde makelaar vindt een huurder en op zijn advies wordt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd opgesteld. Voor zijn diensten betaalt de consument € 950,-. Ze raakt echter in ernstige problemen omdat de ondernemer haar niet heeft geïnformeerd over de huurbeschermingswet, de vereiste toestemming van de hypotheekverstrekker en het alternatief haar woning op grond van de Leegstandwet te verhuren. Daarom trekt ze de verkoopopdracht in, waarop de ondernemer naar de in de huurovereenkomst vastgelegde huurperiode verwijst en aanspraak maakt op betaling van gewerkte uren en kosten.  

De consument wil deze rekening echter niet betalen. Volgens haar is de ondernemer tekort geschoten in zijn advisering en heeft hij vanwege die wanprestatie in feite de opdracht willen ontbinden. Voor zover er sprake is van intrekking is het de consument niet duidelijk waarop de ondernemer de in rekening gebrachte kosten heeft gebaseerd. Ze heeft immers vóór de verhuur alle tot dat moment gemaakte kosten voldaan. Bovendien heeft de ondernemer voortdurend nagelaten de verschuldigdheid en de hoogte van de nota te onderbouwen. Wel heeft hij een incassobureau ingeschakeld. Voorts wil de consument van de ondernemer de courtage terug die zij voor de verhuur heeft betaald. Zij stort een bedrag van € 2.012,- bij de commissie in depot. Overigens zijn de huurders bereid mee te werken aan een tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet.  

De ondernemer verwijst naar de zestien bezichtigingen die er zijn geweest en de vier keer dat aan de open huizen dag is meegedaan. De consument heeft twee biedingen afgewezen en wilde toen, zij was verhuisd, gaan verhuren. Dat is haar afgeraden omdat toestemming van de bank ontbrak. Voorts had de consument de risico’s kunnen kennen door het hypotheekbeding en via haar hypotheekadviseur. Toch wilde ze verhuren. Haar partner had dit ook zonder toestemming gedaan. Omdat de ondernemer als makelaar slechts kan adviseren en op de risico’s wijzen is hij akkoord gegaan met het verzoek van de consument. Het lukte hem in januari een goede huurder te vinden.  

Maar in april e-mailde de consument dat de bank er achter was gekomen en dat de woning weer op de website van de ondernemer moest worden gezet. In oktober kreeg de ondernemer een brief waarin de consument de opdracht introk. Op zijn schriftelijke reactie reageerde de consument niet, waarop de ondernemer zoals in de brief aangekondigd een nota voor de sinds april geleverde werkzaamheden stuurde. Het gaat om de vele uren die aan de opdracht zijn besteed, het leveren van posters en brochures, de begeleiding bij open dagen, het maken van fotoreportages en plaatsing op Funda.  

De ondernemer zou al in november de consument op de noodzakelijke toestemming van de bank hebben gewezen, maar dat kan de commissie in de desbetreffende e-mail niet lezen. Dat de hypotheekadviseur de belangen van de consument behartigde, wat de consument overigens tegenspreekt, ontslaat de ondernemer niet van zijn verplichtingen. Een makelaar moet bij verhuur de opdrachtgever voldoende op de risico's wijzen en over de mogelijkheden adviseren. Dit beperkt zich overigens niet tot het vragen van toestemming aan de hypotheekverstrekker, maar geldt bijvoorbeeld ook voor de huurbeschermingswet en het alternatief van verhuur op grond van de Leegstandwet. Dat de consument besloot te gaan verhuren doet aan deze adviesverplichtingen niet af. De ondernemer had tenminste de consument daarop moeten attenderen. Daar komt bij dat hij de huurovereenkomst heeft opgesteld, een huurder heeft gezocht en de courtage voor zijn werkzaamheden is betaald.  

Volgens de commissie is de ondernemer in zijn advisering over de verhuur van de woning tekort geschoten, hetgeen een ontbinding rechtvaardigt. Zelfs nadat de consument de problemen met de bank had gemeld heeft de ondernemer niet meer gedaan dan naar de overeengekomen huurtermijn verwijzen. Omdat de opdracht tot verhuur als een nieuwe overeenkomst tussen partijen kan worden beschouwd is de intrekking daarvan door de consument een (partiële) ontbinding. De ondernemer zou daarom in beginsel recht hebben op een redelijke vergoeding van zijn kosten, maar gezien zijn volstrekt onvoldoende advisering en de kosten die de consument in verband met de ontstane problemen heeft moeten maken, ziet de commissie daar geen aanleiding voor. De consument heeft daarom recht op volledige teruggave van de door haar betaalde courtage van € 1.130,50.  

Ten aanzien van de gefactureerde intrekkingkosten merkt de commissie op dat een ondernemer bij het intrekken van de opdracht recht heeft op vergoeding van de advertentiekosten. Maar in de rekening van eind januari is, naast de verhuurcourtage, al een bedrag van € 535,50 aan advertentiekosten meegenomen. Omdat de consument deze rekening heeft betaald kan de ondernemer daarnaast geen aanspraak maken op intrekkingkosten van € 2.057,-. Ook heeft hij deze kosten ondanks herhaald verzoek niet onderbouwd. De klacht van de consument is daarom gegrond. Zij krijgt behalve de door haar betaalde courtage, ook het depotbedrag van € 2.012,- terug. 

Geschillencommissie Makelaardij Consumentenmarkt , Jaarverslag 2013

Was deze informatie duidelijk?

Terug naar boven