Onduidelijkheid opleverpunten; op pv zonder voorbehoud dus herstel.

Inleiding

1. Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling A 2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1 januari 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “

geschillen … die betrekking hebben op:

a. de Garantie- en waarborgregeling van het GIW;

b. bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en / of binnen drie maanden daarna;

c. het met sub b verband houdende 5% opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden.

… worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het Geschillenreglement van de stichting GIW

(hierna te noemen: het reglement).

Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil”

. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.

De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

2. Verloop van de procedure

Door het indienen van een vragenformulier ontvangen op 12 januari 2010 heeft de consument het geschil aanhangig gemaakt tegen de ondernemer. Namens de commissie is de ondernemer op 17 juni 2010 verzocht schriftelijk verweer te voeren tegen de klacht van de consument. Hierop heeft de ondernemer op 28 juni 2010 een schriftelijk verweer ingediend bij de commissie.

Standpunt consument

Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer. Ons huis is opgeleverd op 5 december 2006. De volgende opleverpunten staan nog open:

1. het schilderwerk dakkapel binnenkant;

2. ruiten bekrast a. slaapkamer voorzijde en b. slaapkamer achterzijde (laatste niet op opleverlijst);

3. tocht deur garage;

4. kromme voordeur en tocht;

5. rooster op gat bij entree;

6. garagedeur piept en kraakt.

De consument verlangt primair vervangende schadevergoeding, subsidiair herstel.

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweerschrift. In de kern komt de reactie van de ondernemer op het volgende neer. De ondernemer kan klacht 1 en 2 niet herleiden tot het proces verbaal. De ondernemer onderschrijft klacht 3, 5 en 6. De ondernemer is van mening dat klacht 4 niet waar te nemen is. Klacht 2.b. staat niet op de opleverlijst.

Behandeling

Op 2 september 2010 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen. De consument werd vergezeld door [naam vertegenwoordiger consument]. Namens de ondernemer was ter zitting aanwezig [naam vertegenwoordiger ondernemer].

Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht.

Nadere toelichting partijen ter zitting

Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

De klacht over het schilderwerk van het dakkapel aan de binnenkant (klacht 1) kan naar de mening van de consument wel worden herleid uit de tekst van het proces verbaal van oplevering, namelijk onder punt 3 “buitenschilderwerk / slv binnenraam”. De afkorting slv betekent slaapkamer voor, dus dit is duidelijk aangegeven. Voorts merkt de consument op dat het proces verbaal van oplevering gehaast moest worden opgesteld, zodat enige onduidelijkheid de consument niet kan worden tegengeworpen. Voor partijen waren de opleverpunten duidelijk.

Inzake klacht 4 (kromme voordeur en tocht) klopt het dat de ondernemer tijdens haar waarneming geen tocht heeft kunnen constateren. De door de consument geraadpleegde deskundige deelde de consument mede dat dit te maken heeft met het weer/vochtgehalte. Bij droog en warm weer zullen er minder/geen klachten zijn. Ongeveer 80% van het jaar zijn er wel klachten. Dan tocht het zo hard dat een kaars binnen uitwaait. Naar het idee van de consument werken de sluithaken niet goed. Deze moeten de kromming van de deur corrigeren maar dat doen ze niet. De deur kan wel op slot, maar zit dan scheef. De consument verhelpt de klachten nu door plaatsing van rubber wiggen.

Inzake klacht 2 (de bekraste ruiten) heeft de ondernemer een glaspoetser langs gestuurd, maar daarmee zijn de klachten niet opgelost. Naar de mening van de consument moet er een ander raam worden geplaatst. Het betreft lelijke krassen, zo’n 20 centimeter diep, een aantal naast elkaar. De krassen op de ruit bij de slaapkamer aan de achterzijde stonden niet op de opleverlijst, maar waren wel bij oplevering mondeling gemeld en omcirkeld met blauwe pen.

Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

De vertegenwoordiger van de ondernemer hoort de uitleg van de consument aan over de opmerkingen op het proces verbaal van oplevering, maar geeft te kennen vast te houden aan hetgeen hierover in het verweerschrift staat vermeld.

Inzake klacht 4 (kromme voordeur en tocht) stelt de ondernemer dat de deur vermoedelijk niet diep genoeg in zijn sponning ligt. De ondernemer beroept zich erop dat een deur 10 mm krom mag zijn, zonder dat er sprake is van een gebrek.

De klachten (3, 5 en 6) die door de ondernemer worden onderschreven zijn nog niet opgelost. De ondernemer wil de uitspraak van de commissie op dit punt afwachten.

3. Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil neemt de commissie - naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 25 augustus 2004 gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.

Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [waarborgnummer].

Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de commissie te hebben verzocht om:

a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;

b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling.

4. Beoordeling van het geschil

Vooropgesteld merkt de commissie het volgende op. De consument verlangt primair schadevergoeding maar heeft dit niet met stukken nader onderbouwd. De commissie heeft hierdoor onvoldoende informatie om tot een veroordeling tot schadevergoeding te komen. De commissie heeft zich derhalve beperkt tot het subsidiair gevorderde namelijk een veroordeling tot herstel door de ondernemer.

4.1 Toetsing aan koop-/aannemingsovereenkomst

Op grond van artikel 15 lid 1 van de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst is de ondernemer verplicht de tekortkomingen, zoals opgenomen in het opleveringsrapport, te herstellen.

Ten aanzien van klacht 1 (het schilderwerk van het dakkapel aan de binnenkant) oordeelt de commissie dat deze klacht kan worden herleid uit de tekst van het proces verbaal van oplevering, namelijk pagina 1 onder punt 3 “

slv binnenraam

”. Door de consument is onbetwist gesteld dat de afkorting slv betekent slaapkamer voor. Dit blijkt ook uit de volgorde van de punten van oplevering. Nu vaststaat dat het klachtpunt is opgenomen op het procesverbaal van oplevering waarbij door de ondernemer geen voorbehoud is gemaakt, heeft de ondernemer feitelijk erkend dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten koop- en aannemingsovereenkomst. De ondernemer heeft daarmee de verplichting op zich genomen de tekortkoming te herstellen en de commissie zal aldus oordelen.

Ditzelfde geldt voor klachtpunt 2.a. (de bekraste ruiten aan de slaapkamer voorzijde). Deze klacht kan worden herleid uit de tekst van het proces verbaal van oplevering, namelijk pagina 1 onder punt 7 “

ruiten gekrast

”. Ook deze tekortkoming zal de ondernemer moeten herstellen.

De consument heeft te kennen gegeven dat de ondernemer deze tekortkoming (bekraste ruiten) al eerder probeerde op te lossen door middel van glasbewassing, maar dat dit niet afdoende was om de klacht te verhelpen. Wellicht ten overvloede merkt de commissie op dat de ondernemer vrij is in zijn keuze op welke wijze hij het herstel wenst uit te voeren, maar dat – nu eerdere herstelwerkzaamheden niet afdoende bleken – in het oordeel van de commissie verweven is dat voorzover glasbewassing niet volstaat, de ondernemer anderszins deugdelijk herstel zal moeten plegen.

De klacht 2.b. (de bekraste ruiten aan de slaapkamer voorzijde) wordt afgewezen. Deze klacht stond niet vermeld op het opleveringsrapport. De consument heeft te laat bij de ondernemer geklaagd over deze klacht. Hierdoor kan niet meer worden vastgesteld of de krassen tijdens de oplevering aanwezig waren. De consument had hier direct na het glaspoetsen melding van moeten maken bij de ondernemer. De commissie is van oordeel dat de consument niet (voldoende) aannemelijk heeft gemaakt dat de beschadigingen zich reeds bij de oplevering voordeden danwel door de ondernemer zijn veroorzaakt.

Inzake klacht 4 (kromme voordeur en tocht) oordeelt de commissie op basis van de stukken en de toelichting van partijen ter zitting dat de voordeur niet voldoet aan de eis van goed en deugdelijk werk en aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit. De commissie sluit zich aan bij de stelling van de ondernemer dat er conform de garantienorm sprake mag zijn van een kromming van 10 mm, maar voegt hieraan toe dat de deur (zeker een voordeur) wel tochtdicht dient worden opgeleverd. Naar het oordeel van de commissie is komen vast te staan dat de ondernemer de deur niet tochtdicht heeft opgeleverd. De klacht is opgenomen op het proces verbaal van oplevering en door de ondernemer inhoudelijk niet (voldoende) betwist. De ondernemer heeft op de zitting erkend dat er op de dag van bezoek ter plaatse sprake was van droog en warm weer en dat het seizoen van invloed is op de werking van de deur. Hoogstwaarschijnlijk deed door deze omstandigheden de klacht zich ten tijde van dat onderzoek niet voor.

De klachten 3 (tocht deur garage), 5 (rooster entree) en 6 (garagedeur werkt niet goed; piepen/kraken) worden door de ondernemer onderschreven. De commissie zal het verzoek van de consument tot herstel toewijzen.

4.2 Toetsing aan de garantieregeling en vaststelling wat consument toekomt op basis van de

garantieregeling

Inzake klacht 1 (het schilderwerk van het dakkapel aan de binnenkant) oordeelt de commissie dat de consument geen beroep toekomt op de garantieregeling nu de garantietermijn is verstreken. Op het schilderwerk is een beperkte garantietermijn van een jaar van toepassing. De commissie verwijst naar artikel 1 lid 1.3 sub 3 van bijlage A als bedoeld in artikel 6.5 van de Garantie- en waarborgregeling A.2003.

Inzake klacht 2 (bekraste ruiten) oordeelt de commissie dat de consument geen beroep toekomt op de garantieregeling. Deze klachten betreffen esthetische kwesties. Deze zijn uitgesloten van garantie. De commissie verwijst naar artikel 2.20 van de bijlage A voornoemd.

Inzake klacht 3 (tocht deur garage) oordeelt de commissie dat niet wordt voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. De klacht wordt door de ondernemer onderschreven en de ondernemer is gehouden tot het treffen van voorzieningen c.q. herstel op zodanige wijze dat wel wordt voldaan aan de garantienorm.

Inzake klacht 4 (kromme voordeur en tocht) oordeelt de commissie dat de consument deels geen beroep toekomt op de garantieregeling en deels wel. De klacht voor wat betreft het kromtrekken valt buiten de garantie maar het herstel van de hinderlijke gevolgen van dit kromtrekken valt onder de garantie. De commissie verwijst naar artikel 2.12 van de bijlage A voornoemd.

Inzake klacht 5 (rooster entree) oordeelt de commissie dat de consument geen beroep toekomt op de garantieregeling. De klacht valt buiten de garantieregeling onder verwijzing naar artikel 2.20 van de bijlage A voornoemd.

Inzake klacht 6 (garagedeur werkt niet goed; piepen/kraken) oordeelt de commissie dat de consument geen beroep toekomt op de garantieregeling. Het piepen en kraken leidt niet tot schending van de garantienormen.

De consument wordt op grond van het vorenstaande voor minder dan 75% in het ongelijk gesteld. Conform het Reglement zal het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument worden terugbetaald.

5. Beslissing

De commissie, rechtdoende naar de regelen des rechts:

I.

veroordeelt

de ondernemer tot herstel, overeenkomstig de eis van goed en deugdelijk werk, van de klachten 1, 2a, 3, 4, 5 en 6, en tevens tot herstel, zodanig dat terzake alsnog wordt voldaan aan de garantienorm, van klacht 3 geheel en klacht 4 gedeeltelijk, alsmede het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. Deze werkzaamheden dienen, voor zover deze inmiddels niet al naar behoren zijn uitgevoerd, zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen drie maanden na dagtekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd.

II.

wijst

de klacht 2.b. over de bekraste ramen van de slaapkamer aan de achterzijde af.

III.

stelt vast

dat terzake klacht 3 geheel en klacht 4 gedeeltelijk sprake is van schending van de garantienorm en dat ten aanzien van de klachten de consument een beroep op de garantieregeling toekomt.

IV.

stelt vast

dat de consument op grond van het vorenstaande voor minder dan 75% in het ongelijk wordt gesteld.

V.

stelt vast

dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald.

Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 18 oktober 2010 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.

Commissie: Garantiewoningen

Referentienummer: 37177

Delen?

Was deze informatie duidelijk?

“Om de gehele uitspraak te printen: klik alle subkopjes open en print dan de pagina”
Terug naar boven