Overschrijding bouwtijd (aankondiging van oplevering was niet meer dan indicatie; 14.4 en 14.5 AV).

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling A 2003 en de bijbehorende bijlage A (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling …, worden beslecht conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.

De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.

Standpunt consument

Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier ontvangen op 1 juni 2010. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer. De consument klaagt over een verwijtbare te late oplevering van de woning (hierna te noemen: klacht 1), waardoor hij extra kosten heeft moeten maken zoals huren van een tijdelijke woning, kosten voor opslag inboedel en een dubbele verhuizing. Daarnaast heeft de consument kosten moeten maken voor de keukenmontage (hierna te noemen: klacht 2), omdat de ondernemer de wandcontactdozen in de keuken niet op de juiste plaats heeft gemonteerd.

De consument verlangt een schadevergoeding voor klacht 1 ten bedrage van € 3.170,-- en een schadevergoeding van € 425,-- voor klacht 2, namelijk de factuur van de keukenmonteur.

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweer van ondernemer d.d. 24 augustus 2010. In de kern komt het standpunt van ondernemer op het volgende neer.

Bij de start van het project is een planning opgesteld die ervan uitging dat de woningen, waaronder die van de consument, omstreeks december 2009/ januari 2010 zouden worden opgeleverd. In november zouden de nutsvoorzieningen worden gerealiseerd. De kabels en leidingen vanaf de woningen zijn ook in november aangebracht; de aansluiting op de kabels en leidingen van de gemeente door de nutsbedrijven is vervolgens door de gemeente vanwege de weersgesteldheid en met name de vorst stilgelegd. Deze aansluitingen konden pas begin maart 2010 worden gerealiseerd. De ondernemer heeft dit proces niet kunnen versnellen en wijst elke aansprakelijkheid af; hij is immers volstrekt afhankelijk van door de gemeente en de nutsbedrijven gestelde eisen en voorwaarden.

Daarnaast stelt de ondernemer dat hij ruimschoots binnen 250 werkbare werkdagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer de woning heeft opgeleverd. De woning is op 1 april 2010 opgeleverd. Een eerdere toegezegde opleverdatum is de ondernemer niet bekend.

Ten aanzien van klacht 2 stelt de ondernemer dat hij uit coulance de wandcontactdozen door zijn installateur heeft laten verplaatsen. Het verschil in maatvoering is veroorzaakt door het gebrekkige tekenwerk van de keukenleverancier. De extra kosten voor de keukenmontage komen dan ook niet voor rekening van de ondernemer.

Behandeling van het geschil

Op 8 december 2010 heeft de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht.

Nadere toelichting ter zitting

Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Klacht 1: vanaf de start van de bouw van de woning en per email op 26 juni 2009 is aangegeven dat de woning naar verwachting zou worden opgeleverd omstreeks december 2009/januari 2010. Op 18 december 2009 is de prognose gewijzigd in februari 2010. De consument is hiervan uitgegaan en heeft zijn oude woning verkocht per 1 maart 2010. Op 14 november 2009 heeft de ondernemer aangegeven dat de vooroplevering nog voor de kerstvakantie zou plaatsvinden en de definitieve oplevering in de derde week van januari 2010. Op 10 december 2009 (één week vóór de geplande vooropname) is aangegeven dat de vooroplevering uitgesteld was tot een onbekende datum.

Klacht 2: Bij oplevering van de keuken bleek dat de wandcontactdoos voor de afzuiginstallatie niet op de juiste plaats was aangebracht. De wandcontactdozen zijn geplaatst aan de hand van de tekening van de keukenleverancier. Aan één zijde op de tekening is een houten-paneel aangegeven, dat is wellicht niet goed gelezen waardoor alles 20 cm is opgeschoven. De ondernemer heeft de fout erkend door herstel te verrichten en is daarom ook aansprakelijk voor de extra kosten.

Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Klacht 1: De vertraging is veroorzaakt doordat de nutsbedrijven in de winterperiode de aansluitingen niet konden realiseren. Op 14 november was er een open dag; toen is aangegeven dat de vooropname voor de kerstvakantie zou worden ingepland. Volgens de

koop-aannemingsovereenkomst dient de definitieve datum twee weken van te voren schriftelijk worden aangekondigd, dat is pas in maart 2010 gebeurd voor de oplevering van 1 april 2010.

Klacht 2: Voor de oplevering heeft de consument een tekening verstrekt waarop stond aangegeven waar de wandcontactdozen moesten komen. Pas 6 weken later na de oplevering is de keuken door de consument ontvangen en is geconstateerd dat de wandcontactdozen niet op de juiste plek zaten. De consument had moeten laten controleren of de tekening correct was uitgevoerd. Op de tekening is de maatvoering niet duidelijk, het is onduidelijk of het nulpunt de muur of het houten-paneel is. Alleen de wandcontactdoos voor de afzuiginstallatie bevond zich niet op de juiste plaats. Van de andere wandcontactdozen is het onduidelijk of deze op de juiste plaats zijn aangebracht. De ondernemer heeft de klacht proberen te verhelpen door coulance-halve herstel te verrichten, maar heeft de klacht niet erkend.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil neemt de commissie - naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 17 juli 2008 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorzien externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.

[De woning] is op 1 april 2010 opgeleverd. De consument is in het bezit gesteld van [een waarborgcertificaat].

Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de Commissie te hebben verzocht om:

zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;

bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling.

Beoordeling van het geschil

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.

Klacht 1: De consument beklaagt zich over het feit dat de ondernemer als prognosedatum voor de oplevering januari 2010 en later februari 2010 heeft opgegeven, maar dat zijn woning uiteindelijk pas 1 april 2010 is opgeleverd.

Partijen zijn 250 werkbare dagen overeengekomen voor de fase tussen het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer (29 april 2009) en de oplevering (1 april 2010). De commissie stelt vast dat de ondernemer zich in ieder geval aan deze afspraken heeft gehouden.

De consument neemt het standpunt in dat de ondernemer heeft aangekondigd dat de oplevering in uiterlijk de 3de week van januari 2010 zou plaatsvinden, maar deze vervolgens heeft opgeschort; uiteindelijk is pas opgeleverd op 1 april, derhalve enkele maanden later. Hij doet derhalve een beroep op alinea 14 lid 5 van de algemene voorwaarden, die van de koop-/aannemingsovereenkomst deel uitmaken. De commissie zal zijn klacht in dit kader beoordelen.

De bij de start van het project door de ondernemer kennelijk geuite verwachting dat de woningen, waaronder die van de consument omstreeks de jaarwisseling 2009/2010 zouden worden opgeleverd was niet meer dan een indicatie en kan dus niet als een aankondiging als bedoeld in artikel 14 lid 5 worden beschouwd. De consument heeft dat ook niet gesteld. De vraag is derhalve uitsluitend of deze aankondiging in november of december 2009 heeft plaatsgevonden. De commissie beantwoordt deze vraag ontkennend. De medio november tijdens een open dag door een medewerkster van de ondernemer geuite verwachting dat de vooropname van de woning was gepland voor de kerstvakantie en de oplevering vervolgens in januari zou plaatsvinden beschouwt de commissie niet als een zodanige aankondiging; zij was als gezegd niet meer dan een niet van een concrete datum voorziene prognose en is niet schriftelijk vastgelegd, zoals artikel 14 lid 4 van de algemene voorwaarden voorschrijft. Bovendien is niet gebleken dat zij is gedaan door een werknemer die daartoe bevoegd was. Daar komt nog bij dat de ondernemer niet al te lang daarna aan de consument heeft laten weten dat er problemen waren gerezen en vooropname en vervolgens oplevering niet in december/januari zouden plaatsvinden. Ook toen was dus geen sprake van een aankondiging van een oplevering; eerder was het tegendeel het geval. Dit zo zijnde kan in het midden blijven of de problemen met de nutsaansluitingen al dan niet in de risicosfeer van de ondernemer lagen.

Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst

Nu de ondernemer heeft opgeleverd conform hetgeen partijen op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst zijn overeengekomen, acht de commissie de klacht ongegrond en wijst de daarmee verband houdende vordering af.

Toetsing aan de garantieregeling

Het geschilpunt betreft dat een en ander op een andere wijze is opgeleverd dan was overeengekomen is geen sprake van een garantiegeschil, maar van een zogenaamd leveringsgeschil uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst. De garantieregeling biedt voor dergelijke geschillen geen toetsingskader.

Klacht 2: De commissie stelt vast dat de tekening van de keuken waarop is aangegeven waar de wandcontactdozen moeten worden geplaatst, is opgesteld in opdracht van de consument. De consument heeft deze tekening verstrekt aan de ondernemer, die op basis daarvan de wandcontactdozen heeft aangebracht. Zoals partijen ter zitting hebben aangegeven en op de tekening is te zien, is er op de tekening geen duidelijke onderscheid gemaakt tussen de muur en het houten-paneel, waardoor het nulpunt niet duidelijk is.

De commissie overweegt dat nu de ondernemer is uitgegaan van een ander nulpunt, niet alleen de wandcontactdoos voor de afzuiginstallatie, maar ook de overige wandcontactdozen niet op de juiste plaats zijn aangebracht en alle 20 cm zijn opgeschoven. De overige wandcontactdozen zijn verwerkt achter de keukenkasten, waardoor de exacte plaats van deze wandcontactdozen niet zichtbaar is.

De commissie stelt vast dat de ondernemer weliswaar uit coulance de wandcontactdoos heeft verplaatst, maar zulks niet betekent dat hij aldus de klacht heeft erkend.

De commissie is van oordeel dat de verstrekte tekening niet duidelijk is vanwege het ontbreken van het nulpunt. Dat de ondernemer van een ander nulpunt is uitgegaan dan daadwerkelijk bedoeld was en dat daardoor de plaats van de wandcontactdoos voor de afzuiginstallatie 20 cm is verschoven, kan hem niet worden verweten.

Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst

De commissie is van oordeel dat terzake is geleverd hetgeen in dit verband tussen partijen is overeengekomen, waarmee ook wordt voldaan aan de (van de aannemingsovereenkomst deel uitmakende) eisen van goed en deugdelijk werk. De commissie acht de klacht dan ook ongegrond en wijst de daarmee verband houdende vordering af.

Toetsing aan de garantieregeling

Nu de klacht inhoudt dat sprake is van een andere wijze van uitvoering dan was overeengekomen is geen sprake van een garantiegeschil, maar van een zogenaamd leveringsgeschil uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst. De garantieregeling biedt voor dergelijke geschillen geen toetsingskader.

Ten aanzien van het klachtengeld overweegt de commissie dat de consument voor meer dan 75% in het ongelijk is gesteld. Derhalve zal aan de consument op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld niet worden gerestitueerd.

Derhalve wordt beslist als volgt.

Beslissing

De commissie, recht doende naar de regelen des rechts:

stelt vast dat de consument ten aanzien van het in dit vonnis behandelde klachten geen beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt;

wijst af hetgeen is gevorderd;

stelt vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald.

Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 10 februari 2011 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.

Commissie: Garantiewoningen

Referentienummer: 44172

Delen?

Was deze informatie duidelijk?

“Om de gehele uitspraak te printen: klik alle subkopjes open en print dan de pagina”
Terug naar boven