Pand wordt uit verkoop gehaald om te worden verhuurd aan dochter eigenaar pand. Courtage verschuldigd.

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft de intrekking van een opdracht tot bemiddeling bij verkoop met bijkomende werkzaamheden.

De ondernemer heeft een bedrag van € 3.988,88 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.

De ondernemer heeft in augustus 2012 de klacht voorgelegd aan het bedrijf.

Standpunt van de ondernemer

Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

Ik kende het bedrijf omdat ik het pand aan [straatnaam en nummer] in het verleden heb gekocht, terwijl het bedrijf toen als verkopend makelaar optrad. In november 2010 heb ik hem opdracht gegeven te bemiddelen bij verkoop van een onroerende zaak, bedrijfsruimte met bovenwoning, aan [straatnaam]. De vraagprijs was bepaald op € 485.000,--.

Gelet op de goede relatie welke tussen ons bestond heb ik het bedrijf gevraagd mij bij te staan bij de bezichtiging van [een restaurant], dat vlakbij was gesitueerd en dat wij zouden kunnen huren zodat mijn dochter daarin een restaurant zou kunnen exploiteren.

Uiteindelijk hebben wij besloten dat restaurant niet te kopen en ons pand niet te verkopen, maar voor mijn dochter te behouden.

Het bedrijf stelde ons voor om in ons eigen pand een restaurant te vestigen.

Vervolgens is het bedrijf ons € 2.500,-- in rekening gaan brengen aan "interne kosten" waaronder adviseringkosten. Dat was echter helemaal niet afgesproken. Daarnaast € 852,-- aan diverse externe kosten. Daarvan heeft € 385,-- betrekking op advertentiekosten en twee maal € 150,-- voor een open huizenroute. Die kosten zijn akkoord, maar de kosten groot € 50,-- voor plattegronden, € 80,-- voor aanmelding Funda en € 37,-- wegens een milieurapportage behoren volgens ons tot de kosten welke onder de overeenkomst vallen.

Met een bedrag van € 500,-- aan advieskosten zouden wij in kunnen stemmen.

Nadat wij de klacht hebben ingediend is het bedrijf aanspraak gaan maken op vergoeding wegens verhuur aan onze dochter. Daar heeft het bedrijf nooit bemoeienis mee gehad.

Wij zijn bereid de gebruikelijke intrekkingskosten te betalen.

Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Er bestaat op dit moment nog geen huurovereenkomst tussen mij of mijn onderneming en mijn dochter; dat moet nog geregeld worden. Ooit moet dat wel gebeuren, want de hypotheek moet worden betaald. Mijn bereidverklaring om € 500,-- te betalen was een reactie op de vordering van het bedrijf, eerst € 3.000,--, later teruggebracht tot € 2.500,--. Wat uren betreft zou aan het bedrijf hoogstens een vergoeding voor één uur toekomen.

Het bedrijf doet voorkomen alsof hij allerlei adviezen heeft gegeven welke het mogelijk maakten dat mijn dochter daar dat restaurant kon vestigen, maar dat is erg overdreven. Wij zitten daar zelf en kennen de situatie minstens zo goed als het bedrijf. Wij wisten ook wel dat parkeerruimte cruciaal zou zijn. Toen mijn dochter eerst een vergunning aanvroeg werd die geweigerd. U moet dat zo zien, dat daar geen formele weigering op is gekomen, maar dat wij van de gemeente te horen hadden gekregen dat die vergunning niet gegeven zou worden als de parkeerkwestie niet was geregeld. Toen wij parkeerruimte hadden gevonden aan de overkant van de straat was dat opgelost en kreeg mijn dochter de vergunning.

Mijn dochter woont vanaf 1 januari 2011 in de bovenwoning. Verkoop daarvan was dus niet meer aan de orde.

De ondernemer verlangt dat de commissie zal vast stellen dat hij naast de advertentiekosten en intrekkingskosten, slechts een bedrag groot € 500,-- verschuldigd is.

Standpunt van het bedrijf

Het standpunt van het bedrijf luidt in hoofdzaak als volgt.

Enige tijd nadat wij de opdracht hadden gekregen tot verkoop van het pand van de ondernemer heeft deze mij verzocht hem te begeleiden in verband met de voorgenomen huur van een restaurant. Ik heb hem dit ontraden en hem gezegd dat vestiging van dat restaurant in zijn eigen pand veel gunstiger zou zijn.

Daarna was het enkele weken stil. In de tussentijd was er een serieuze gegadigde voor aankoop van het door mij in verkoop genomen pand. Toen ik dat voorlegde aan de ondernemer bleek dat zijn dochter net de door haar aangevraagde horecavergunning had gekregen en dus ging de verkoop niet door.

Wij vonden het redelijk als wij toch iets voor onze inspanningen zouden krijgen en hebben daarom het bedrag van € 2.500,-- gefactureerd. Na de bezwaren van de ondernemer hebben wij dat ingetrokken en nu vorderen wij € 361,25 aan intrekkingskosten, € 500,-- aan advieskosten, € 852,-- aan externe kosten, en € 2.916,-- aan courtage wegens de tot stand gekomen huurovereenkomst.

Beoordeling van het geschil

De commissie heeft het volgende overwogen.

Uit de opdracht tot bemiddeling blijkt dat de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM 2010 van toepassing zijn.

Onderscheid moet worden gemaakt tussen de bovenwoning en de bedrijfsruimte op de begane grond. In de opdracht tot bemiddeling zijn deze afzonderlijk vermeld en zijn daarvoor ook afzonderlijke vraagprijzen vermeld. De afgesproken intrekkingsvergoeding bestaat niet in een vast bedrag (in welk geval de vraag zou kunnen rijzen of het bedrijf bij intrekking door de ondernemer aanspraak zou kunnen maken op de gehele intrekkingsvergoeding), doch in een percentage van de courtage passend bij een bepaalde vraagprijs.

De opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de bovenwoning is door de ondernemer ingetrokken. Bij zijn rekening van 4 september 2012 heeft het bedrijf in dat verband een intrekkingsvergoeding van € 361,25 in rekening gebracht. Dat bedrag is berekend in overeenstemming met de inhoud van de overeenkomst; dit bedrag wordt door de ondernemer niet bestreden.

Het bedrijf brengt aan advertentiekosten € 685,-- in rekening. Dit bedrag is niet betwist en in overeenstemming met de opdracht.

De overige externe kosten worden betwist aangezien die volgens de ondernemer onder de opdracht vallen. De overeenkomst rept van andere kosten niet. Bij die stand van zaken komen naar het oordeel van de commissie de vrij gebruikelijke kosten van aanmelding Funda en van plattegronden voor rekening van het bedrijf. Dat geldt niet voor de kosten van de milieurapportage. Zo'n rapportage is niet standaard zodat de ondernemer ook niet kon menen dat die onder de courtage zouden zijn begrepen. Mitsdien is van deze extra kosten € 37,-- wel toewijsbaar en € 130,-- niet.

In verband met de gang van zaken - het op initiatief van het bedrijf afzien van de aanhuur van [naam restaurant] en het vestigen van een restaurant op de begane grond van [nummer], met stopzetten van de verkoop daarvan tot gevolg - heeft het bedrijf aanvankelijk op basis van redelijkheid en billijkheid aanspraak gemaakt op de helft van de geschatte courtage, omstreeks € 3.000,--, welk bedrag later door hem is teruggebracht tot € 2.500,--. Hoezeer ook de commissie begrip heeft voor de situatie waarvoor het bedrijf zich gesteld zag, kon hij rechtens geen aanspraak op de door hem ingediende vergoeding maken. Dat er reeds een koper was waarmee vergaande afspraken gemaakt konden worden doet daarbij niet ter zake.

Wat de advieskosten inzake de afgeketste huur van [naam restaurant] betreft:

Op verzoek van de ondernemer heeft het bedrijf hem bijgestaan. De ondernemer moest begrijpen dat dit niet kosteloos zou geschieden. Als hij meende daar wegens de goede verstandhoudingen aanspraak op te kunnen maken, had hij dat aan de orde dienen te stellen. Nu het bedrijf handelde in de uitoefening van zijn beroep op bedrijf is de ondernemer loon verschuldigd (art. 7:405 lid 1 BW); bij gebreke van afspraken omtrent de hoogte daarvan gaat het om een "op de gebruikelijke wijze" berekend loon (lid 2 van genoemd artikel).

Het bedrijf brengt in dat verband een bedrag van € 500,-- in rekening. Dat is, zo begrijpt de commissie, gebaseerd op het door de ondernemer aangeboden bedrag. Het bedrijf miskent daarbij echter dat dit bedrag, in de visie van de ondernemer, kennelijk zag op een in diens ogen redelijke totale vergoeding samenhangende met de advisering inzake de aanhuur van [naam restaurant] enerzijds en het afketsen van de verkoop van de begane grond van [straatnaam] anderzijds. Het bedrijf heeft niet gemotiveerd betwist dat het bezoek aan [naam restaurant] niet meer dan een uur of daaromtrent heeft gekost. Een uurtarief van € 175,-- komt de commissie redelijk voor. Het meerdere, € 325,--, wordt afgewezen.

Voor zover er sprake is van advisering in verband met het vestigen van een restaurant aan de [straatnaam] is een eventuele vergoeding daarvoor begrepen in hetgeen hierna zal worden toegekend.

Tussen partijen staat vast dat de opdracht tot verkoop van de begane grond is doorkruist door het later opgekomen verlangen van de ondernemer om die begane grond aan zijn dochter ter beschikking te stellen. In dat verband wijst de commissie erop dat de situatie dat een opdracht geheel wordt ingetrokken omdat de aanvankelijke verkoper geheel van verkoop afziet en het pand voor zichzelf behoudt weliswaar niet veel lijkt te verschillen van de situatie waarin de aanvankelijke verkoper van verkoop aan een buitenstaander afziet omdat hij bij nader inzien het object liever aan een naaste afstaat, maar het is nu eenmaal onmiskenbaar dat in dat laatste geval sprake is van een situatie als bedoeld in art. 14 lid 1 NVM (2010). Daarbij dient de situatie te worden geobjectiveerd, dat wil zeggen dat met in achtneming van alle omstandigheden van het geval wordt bezien of verwacht mocht worden dat met betrekking tot dat object - bijvoorbeeld - een huurovereenkomst tot stand werd gebracht. En dan moet rekening worden gehouden met het gegeven dat de ondernemer een rechtspersoon is, een beheermaatschappij die zich blijkens haar doelomschrijving bezig houdt met beleggingen in vaste activa, en dat de beoogde gebruiker iemand is die het object op commerciële basis wil gebruiken. In die situatie moet ervan uit worden gegaan dat, ook al is de beoogde gebruiker de dochter van de directeur van de eigenaar, als regel een gebruiksvergoeding zal worden bedongen in de vorm van huur. Overigens heeft de ondernemer ook toegegeven dat dit ook beoogd werd.

Mitsdien is de ondernemer, op basis van art. 14 lid 1 NVM (2010) courtage verschuldigd. Welke courtage dat is wordt bepaald door art. 16 NVM (2010). De in de overeenkomst geldende courtage is echter niet van toepassing. De conclusie kan geen andere zijn dat dat dit geval door partijen niet is voorzien, zodat een redelijke en gebruikelijke courtage verschuldigd is. Het bedrijf is uitgegaan van een huurwaarde van € 18.000,--. Dat bedrag is door de ondernemer niet gemotiveerd betwist. Volgens het bedrijf strookt een dergelijke jaarhuur ook met de vraagprijs bij verkoop groot € 205.000,--. Ook dat is door de ondernemer niet betwist en spoort bovendien met de ervaringen van de commissie. Tot slot is het bedrijf - bij een huurperiode van 3 jaren - uitgegaan van een percentage van 16,2% maal één jaarhuur. Aldus berekent hij de hem toekomende courtage naar redelijkheid en billijkheid op € 2.916,--.

De commissie sluit zich hierbij aan. Noch in de einduitkomst, noch in de diverse factoren van deze berekening komt tot uiting dat het bedrijf alle posten geheel in zijn eigen voordeel zou hebben berekend; het bedrijf is van evenwichtige uitgangspunten uitgegaan. Mitsdien is het door hem in dit verband gevorderde toewijsbaar.

Resumerend: toewijsbaar is € 361,25 plus € 722,-- plus € 175,-- plus € 2.916,-- is € 4.174,25, te vermeerderen met btw, samen € 4.967,36.

Gedeponeerd is € 3.988,88, gebaseerd op de aanvankelijke factuur. Er wordt echter een hoger bedrag toegewezen. Na verrekening van het depot is de ondernemer dus nog € 978,48 verschuldigd.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ten dele gegrond is. Grotendeels is de klacht echter ongegrond. Mitsdien zal de commissie bepalen dat het bedrijf slechts een-derde deel van het klachtgeld dient te vergoeden. Daarnaast dient het bedrijf, overeenkomstig het reglement, de behandelingskosten te vergoeden.

Beslissing

De commissie bepaalt dat de ondernemer € 4.967.36 verschuldigd is aan het bedrijf.

Bovendien dient het bedrijf overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 198,33 aan de ondernemer te vergoeden ter zake van het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is het bedrijf aan de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag verschuldigd van € 350,--.

Het depotbedrag wordt uitgekeerd aan het bedrijf.

De commissie wijst het meer of anders verlangde af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij.

Commissie: Makelaardij Zakelijk

Referentienummer: 70812

Delen?

Was deze informatie duidelijk?

“Om de gehele uitspraak te printen: klik alle subkopjes open en print dan de pagina”
Terug naar boven