In taxatierapport wordt niet gemotiveerd waarom gedane investeringen niet tot meerwaarde pand leiden. Klacht gedeeltelijke gegrond.

Onderwerp van het geschil

Het geschil ziet op de door het bedrijf verrichte taxatie van het bedrijfspand van de ondernemer. Het taxatierapport is op 23 oktober 2012 gedateerd en aan de ondernemer toegezonden.

Het bedrijf heeft aan de ondernemer een courtagenota d.d. 23 oktober 2012 toegezonden voor een totaal bedrag van € 4.991,25, inclusief BTW.

De ondernemer heeft een bedrag van € 4.991,25 bij de commissie gedeponeerd.

De ondernemer heeft op 19 november 2012 de klacht voorgelegd aan het bedrijf.

Standpunt van de ondernemer

Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

Aan het bedrijf is de opdracht verstrekt een taxatie te verrichten van het bedrijfspand met toebehoren van de ondernemer. Het bedrijf heeft het object getaxeerd op 3,3 miljoen euro. Volgens de ondernemer is dat veel te laag getaxeerd, rekening houdende alleen al met een grondprijs van € 225, -- per m² komt de waarde dus al uit op € 2.023.875,--, zodat voor de opstallen overblijft € 1.276.125,--, inclusief 1,5 miljoen euro voor de geplande verbouwingswerkzaamheden. Dit kan dus niet kloppen.

De ondernemer heeft een andere taxateur gevraagd het object te taxeren. Deze taxateur kwam uit op een bedrag van € 5.175.000,--, hetgeen dus een aanzienlijk verschil oplevert, te weten € 1.875.000,--. Bovendien is het rapport van deze taxateur een stuk minder kostbaar dan dat van het bedrijf (respectievelijk € 2.571,25 en € 4.991,25, inclusief BTW).

De ondernemer wenst volledige creditering van de nota van het bedrijf.

Standpunt van het bedrijf

Het standpunt van het bedrijf luidt in hoofdzaak als volgt.

Het bedrijf wijst erop dat hij zijn taxatie heeft gebaseerd op een in de markt veelgebruikte taxatiemethode, te weten de Bruto Economische Huurwaarde. De huurprijs per m² bedraagt ongeveer € 49,--. Het bedrijf heeft een marktconforme kapitalisatiefactor gebruikt. De voorgenomen verbouwingen hebben geen meerwaarde omdat deze veeleer zijn aan te merken als regulier onderhoud van het gedateerde pand. Er vinden weinig tot geen transacties plaats betreffende soortgelijke projecten zodat het bedrijf het netto aanvangsrendement heeft afgeleid van de financieringsruimte met een opslag. Het taxatierapport van de tweede taxateur is opgesteld met als doel verkoop in plaats van inzicht in de marktwaarde.

Het bedrijf is dus gerechtigd tot de in rekening gebrachte courtage.

Beoordeling van het geschil

De commissie heeft het volgende overwogen.

In het rapport is geen passage is opgenomen betreffende “nieuw voor oud”. De gedane investeringen, ook als deze worden beschouwd als onderhoud, kunnen tot gevolg hebben dat er een zekere waarde wordt toegevoegd. In het rapport wordt dus niet uitgelegd of en welk effect de gedane investeringen zullen hebben op de waarde, zoals ook ter zitting door het bedrijf is erkend. Na deze investeringen zijn onderhoudsinvesteringen bovendien langere tijd niet meer nodig, althans zullen deze minder kosten. De commissie kan niet vaststellen tot welke waardevaststelling de investeringen zouden hebben geleid, maar is wel van oordeel dat het rapport op dit punt gebrekkig is omdat van een taxateur mag worden verwacht dat hij in zijn rapport daaraan gemotiveerd aandacht besteedt, zeker gezien het doel van de taxatie. Dit leidt tot het oordeel dat het bedrijf deels tekort is geschoten in de uitvoering van zijn opdracht.

Anders dan de ondernemer bepleit is de commissie niet van oordeel dat de factuur geheel dient te worden gecrediteerd. De commissie heeft namelijk geen aanleiding om te twijfelen over de in rekening gebrachte vierkante meterprijs nu het bedrijf ter zitting heeft uitgelegd dat er ten tijde van de taxatie feitelijk geen markt is voor vergelijkbare panden in Waddinxveen en omgeving. Verder is van belang dat het bedrijf, zoals gezegd, in zijn rapport gemotiveerd en gedocumenteerd uitlegt dat door de investeringen geen verbouw of nieuwbouw plaatsvindt dat de omvang en/of gebruiksmogelijkheden van het bedrijfspand vergroot. Ondanks de omissie van het bedrijf is het dan ook mogelijk dat de vastgestelde taxatiewaarde correct is.

Alles afwegende acht de commissie het redelijk dat de ondernemer 25% van de factuur niet hoeft te betalen.

De klacht is dus deels gegrond.

Beslissing

De ondernemer is het bedrijf nog een bedrag van € 3.743,44 schuldig.

Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.

Een bedrag van € 3.743,44 dient aan het bedrijf te worden uitbetaald. Een bedrag van € 1.247,81 dient aan de ondernemer te worden uitbetaald.

Het bedrijf dient het door de ondernemer betaalde klachtengeld van € 605,-- aan hem te vergoeden.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is het bedrijf aan de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag verschuldigd van € 330,--.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij Zakelijk.

Commissie: Makelaardij Zakelijk

Referentienummer: 73256

Delen?

Was deze informatie duidelijk?

“Om de gehele uitspraak te printen: klik alle subkopjes open en print dan de pagina”
Terug naar boven