Grote verschillen tussen taxaties

Een ondernemer vindt de uitkomst van de taxatie van zijn bedrijfspand veel te laag. Een ander bedrijf komt inderdaad tot een veel hogere waarde. Toch krijgt de ondernemer niet de volledige taxatiekosten terug maar 25% omdat het eerste bedrijf slechts gedeeltelijk tekort is geschoten in de uitvoering van de opdracht.

In opdracht van de ondernemer taxeert een bedrijf zijn bedrijfspand met toebehoren. De taxatie komt uit op 3,3 miljoen euro, maar volgens de ondernemer is dat veel te laag. Alleen al de waarde van de grond bedraagt, uitgaande van € 225,- per m², ruim 2 miljoen euro zodat voor de opstallen €  1.276.125,-, overblijft, inclusief 1,5 miljoen euro voor de geplande verbouwingswerkzaamheden. Volgens de ondernemer kan dit niet kloppen. Hij wordt daarin bevestigd door een andere taxateur die op een bedrag van € 5.175.000,- uitkomt. Dat is € 1.875.000,- hoger. Bovendien is dit taxatierapport een stuk minder kostbaar dan dat van het bedrijf. De ondernemer moet hier € 2.571,- voor betalen tegen € 4.991,- voor de eerste taxatie. Hij wil volledige creditering van dat bedrag.  

Het bedrijf wijst erop dat de taxatie is gebaseerd op een veelgebruikte methode, te weten de Bruto Economische Huurwaarde. De huurprijs per m² bedraagt ongeveer € 49,-. Het bedrijf heeft een marktconforme kapitalisatiefactor gebruikt. De voorgenomen verbouwingen hebben geen meerwaarde omdat deze meer zijn aan te merken als regulier onderhoud van het gedateerde pand. Er vinden weinig tot geen transacties met soortgelijke projecten plaats zodat het netto aanvangsrendement is afgeleid van de financieringsruimte met een opslag. Het taxatierapport van de tweede taxateur is opgesteld met verkoop als doel in plaats van inzicht in de marktwaarde. De in rekening gebrachte courtage is dus gerechtvaardigd.  

De commissie mist in het rapport een passage over 'nieuw voor oud'. De gedane investeringen, ook al worden ze als onderhoud beschouwd, kunnen tot gevolg hebben dat er een zekere waarde wordt toegevoegd. In het rapport wordt dus niet uitgelegd of en welk effect de investeringen op de waarde zullen hebben. Bovendien zijn na deze investeringen de onderhoudskosten lager. De commissie kan niet vaststellen tot welke waardevaststelling de investeringen zouden hebben geleid, maar vindt wel dat het rapport op dit punt gebrekkig is. Van een taxateur mag worden verwacht dat hij daaraan in zijn rapport gemotiveerd aandacht besteedt, zeker gezien het doel van de taxatie. Dit leidt tot het oordeel dat het bedrijf deels tekort is geschoten in de uitvoering van zijn opdracht.  

Toch hoeft het bedrijf de factuur niet geheel te crediteren. De commissie heeft geen aanleiding te twijfelen aan de in rekening gebrachte vierkante meterprijs omdat er ten tijde van de taxatie in de directe omgeving van het bedrijfspand geen markt voor vergelijkbare panden was. Voorts leiden de investeringen niet tot verbouw of nieuwbouw of tot grotere gebruiksmogelijkheden van het bedrijfspand. Ondanks de omissie van het bedrijf is het dan ook mogelijk dat de vastgestelde taxatiewaarde correct is.  

De commissie acht de klacht van de ondernemer daarom gedeeltelijk gegrond. Hij hoeft van de factuur 25% niet te betalen, zodat hij het bedrijf nog een bedrag van € 3.743,- schuldig is.

Geschillencommissie Makelaardij Zakelijk, Jaarverslag SGB 2013

Terug naar boven