Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Levering juridisch
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
67619
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling E.2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1 januari 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling (…), worden beslecht conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld. Standpunt consument Voor het standpunt van de consument verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern kom(t)(en) de klacht(en) op het volgende neer. Zeer hoge grondwaterstand en water in de kruipruimte, waardoor vocht optrekt in de buitenmuur. De consument verlangt herstel van het gebrek op verbeurte van een dwangsom van € 100,– per dag, voor iedere dag dat de ondernemer na de in het arbitrale vonnis opgenomen hersteltermijn in gebreke blijft. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer. Water in de kruipruimte levert op zich geen gebrek op. Dat kan slechts anders zijn indien en voor zover er door water in de kruipruimte schade is ontstaan of althans het ontstaan daarvan in de specifieke situatie redelijkerwijze voorzienbaar en onafwendbaar is, in welk geval uiteraard de benodigde bouwkundige maatregelen dienen te worden getroffen om schade af te wenden. De ondernemer heeft op basis van deze uitgangspunten aan de consument voorgesteld om een gezamenlijk geïnitieerd deskundigenonderzoek te laten uitvoeren op kosten van ongelijk, waarbij partijen de uitkomst van het deskundigenonderzoek als bindend advies aanvaarden. De consument is hier niet mee akkoord gegaan. Behandeling van het geschil Op 11 september 2012 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam deskundige] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunt nader toegelicht. De consument werd bijgestaan door zijn echtgenote en [naam vertegenwoordiger rechtsbijstand] ([naam rechtsbijstand]). De ondernemer werd vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger ondernemer]. Deskundigenrapport De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 20 augustus 2012 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. Nadere toelichting ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Het gebrek betreft niet de woning, maar de hoge waterstand, waardoor gebreken aan de woning kunnen ontstaan. Dat bevindt zich in de invloedssfeer van de ondernemer. De woning voldoet niet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen en/of aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Het schikkingsvoorstel van de ondernemer is niet geaccepteerd, omdat de procedure bij de commissie toen al liep. In een aantal vrijstaande woningen in het hetzelfde bouwproject is wel een drainagesysteem aangelegd. Er zijn meer problemen: bij zware regenval drijven er uitwerpselen in het toilet. Mogelijk komt dat door het grondwaterpeil. De bestrating verzakt elke keer door het hoge grondwater. Dat probleem is later aan het licht gekomen. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De ondernemer sluit zich aan bij het deskundigenrapport: er is geen technisch gebrek aan de woning. Het aanpassen van het grondwaterpeil zou bijzonder ingrijpend zijn, omdat het dan voor meerdere woningen zou gaan gelden. Dat zou in overleg met de Gemeente Fijnaart moeten gebeuren. De Gemeente heeft aangegeven geen rol voor zichzelf weggelegd te zien. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil nemen arbiters het navolgende als uitgangspunt. In de op 16 maart 2007 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 8 oktober 2008 opgeleverd. Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [waarborgnummer]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de Commissie te hebben verzocht om: a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling. Beoordeling van het geschil Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende. Allereerst overwegen de arbiters dat de fax van de (rechtsbijstand van) consument van 6 september 2012 niet wordt meegenomen in de beoordeling van het geschil, nu dit document niet tijdig bij de ondernemer is aangekomen en de ondernemer er geen kennis van heeft kunnen nemen, hetgeen voor risico van de consument is. De klacht over de bestrating kunnen de arbiters niet behandelen, omdat deze niet als klacht aan de arbiters is voorgelegd. Leidend daarvoor is de klacht zoals die geformuleerd is in het vragenformulier van de commissie. De arbiters zullen zich in hun oordeel beperken tot deze klacht. Ten aanzien van deze klacht overwegen de arbiters als volgt. De deskundige van de commissie heeft vastgesteld dat ten tijde van het deskundigenonderzoek ongeveer 33 cm water in de kruipruimte stond. De consument heeft aangegeven dat het waterpeil fluctueert, maar dat er constant water in de kruipruimte aanwezig is. Door de ondernemer is dat niet weersproken, zodat de arbiters dat als een vaststaand feit aanvaarden. De deskundige heeft vastgesteld dat de hoofdoorzaak voor de aanwezigheid van water in de kruipruimte gelegen is in de in het onderhavige gebied heersende hoge grondwaterstand. Deze kan bij overvloedige regenval hoger zijn dan normaal het geval is. Ten aanzien van de aanwezigheid van water in de kruipruimte stelt het Bouwbesluit geen eisen. Vanuit gezondheidsoverwegingen worden er door het Bouwbesluit wel eisen gesteld aan de dampdichtheid van de begane grondvloer. In die zin dat de luchtvolumestroom vanuit de kruipruimte naar het verblijfgebied binnen bepaalde grenzen dient te blijven. De deskundige heeft vastgesteld dat de woning aan deze eisen voldoet. De deskundige heeft eveneens onderzocht of de aanwezigheid van water in de kruipruimte heeft geleid tot vochtoptrekking in de muren, zoals de consument heeft gesteld. De deskundige concludeert dat dat niet mogelijk is en dat de geconstateerde verkleuring van het buitenmetselwerk veroorzaakt is door opspattend regenwater of optrekkend vocht vanuit de grond. Omdat in de kruipruimte rioolafvoerleidingen en mantelbuizen met nutsleidingen zijn aangebracht en deze in de woning van de consument deels onder water staan, heeft de deskundige ook beoordeeld of gevreesd moet worden voor schade aan dat materieel. Hij concludeert dat het materiaal van de leidingen en buizen zodanig is dat voor schade niet gevreesd behoeft te worden. De arbiters hebben geen aanleiding om af te wijken van de bevindingen en de conclusie van de deskundige en nemen deze over als de hunne. Zulks leidt tot het navolgende. Toetsing aan de aannemingsovereenkomst De arbiters overwegen dat de deskundige heeft vastgesteld dat de woning technisch gezien geen gebreken heeft. Daarnaast stellen de arbiters vast dat partijen in de aannemingsovereenkomst ten aanzien van de kruipruimte geen nadere eisen zijn overeengekomen. Dat een hoge waterstand, zoals in dit woongebied, er toe kan leiden dat in de kruipruimte constant water aanwezig is, kan naar het oordeel van de arbiters op zichzelf niet beschouwd worden als een tekortkoming in de nakoming van de koop/aannemingsovereenkomst. Water in kruipruimtes is in een land als Nederland niet ongebruikelijk en is ook niet bezwaarlijk of schadelijk, mits de kruipruimte goed geïsoleerd is. De deskundige heeft vastgesteld dat de kruipruimte aan deze eis voldoet. Omdat de deskundige verder heeft vastgesteld dat het aanwezige water geen schade heeft veroorzaakt en er op dit moment ook geen enkele aanleiding is om schade te verwachten, zijn de arbiters van oordeel dat de ondernemer heeft geleverd wat in dit verband tussen partijen is overeengekomen. Toetsing aan de garantieregeling Arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. De deskundige heeft vastgesteld dat er geen sprake is van een technisch gebrek aan de woning en dat de overgang van de kruipruimte naar de woning voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. De arbiters zijn daarom van oordeel dat voldaan wordt aan de garantienormen. Ten aanzien van het klachtengeld overwegen de arbiters dat de consument voor 100% in het ongelijk is gesteld. Derhalve zal aan de consument als de in het ongelijk gestelde partij op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld niet worden gerestitueerd. Derhalve wordt beslist als volgt. Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: I. wijzen af hetgeen is gevorderd; II. stellen vast dat de consument ten aanzien van het in dit vonnis behandelde geschilpunt geen beroep op de Garantieregeling toekomt; III. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 30 oktober 2012 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.