Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatie
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
198891/207063
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Klaagster heeft een klacht ingediend over de makelaar die haar een huis verkocht. Klaagster voert aan dat de makelaar een lopend geschil tussen de verkoper en een aannemer heeft verzwegen. De commissie verklaart de klacht gegrond en legt aan beklaagde de maatregel van berisping op.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken, waaronder het klaagschrift en het verweerschrift met bijlagen.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 september 2023 te Utrecht.
Voor klaagster is [naam] verschenen. [naam] is verschenen voor beklaagde, bijgestaan door mr. [naam] en haar kantoorgenoot.
Samenvatting
Beklaagde was de verkopend makelaar van het object aan het [adres] in [plaats]. Klaagster heeft het object gekocht.
Volgens klaagster heeft de makelaar verkeerde informatie verstrekt: hij wist van een lopend geschil tussen de verkoper en een aannemer, maar hij heeft deze bewust achtergehouden. Toen klaagster op de hoogte kwam van het bestaan van het conflict heeft zij diverse keren gevraagd om de correspondentie te delen, maar beklaagde heeft dat niet direct gedaan.
De commissie verklaart de klacht gegrond en legt aan beklaagde de maatregel van berisping op. De makelaar had de informatie over het geschil tussen de verkoper en de aannemer in een veel eerder stadium moeten verstrekken. Beklaagde heeft de makelaar niet meegebracht naar de mondelinge behandeling, zodat de commissie de beweegredenen om de informatie achterwege te laten niet kan beoordelen. Voorts is de commissie van oordeel dat beklaagde de correspondentie tussen de verkoper en de aansprakelijkheidsverzekeraar van de aannemer direct aan klaagster had moeten verstrekken toen zij daarom verzocht.
De feiten
Beklaagde is lid van [brancheorganisatie].
Het gaat in deze zaak om een object in [plaats], dat bestaat uit een winkelruimte op de begane grond en woonruimte op de verdieping. In februari 2021 heeft de vorige eigenaar, de heer [naam vorige eigenaar], de opdracht tot bemiddeling bij verkoop aan beklaagde verstrekt. [Naam werknemer beklaagde] was werkzaam bij beklaagde als makelaar en heeft de opdracht uitgevoerd. Per 1 januari 2023 is [naam werknemer beklaagde] bij beklaagde vertrokken. [Naam werknemer beklaagde] is geen lid van de [brancheorganisatie].
In april 2021 vonden kijkdagen plaats. Klaagster en [naam vorige eigenaar] zijn het in augustus 2021 eens geworden over de verkoop van het object. De koopovereenkomst is in september 2021 ondertekend. De notariële leveringsakte is begin 2022 gepasseerd.Naast het object is in 2019 nieuwbouw gepleegd. Volgens [naam vorige eigenaar] heeft de langdurige blootstelling aan bouwwerkzaamheden ertoe geleid dat zijn pand is beschadigd. [Naam vorige eigenaar] heeft de gemeente en de aannemer aansprakelijk gesteld voor zijn schade als gevolg van die bouwwerkzaamheden. De schade is onderzocht door schade-expertisebureau [naam schade-expertisebureau].
De gemeente en de aannemer hebben de aansprakelijkheid niet aanvaard. [Naam schade-expertisebureau] heeft in haar brief van 8 juli 2020 beschreven dat er geen oorzakelijk verband aannemelijk wordt geacht tussen de gemelde schade, voor zover deze al kon worden vastgesteld, en de uitgevoerde werkzaamheden.
[Naam vorige eigenaar] heeft in een brief van 3 februari 2021 van vier pagina’s uitgebreid besproken dat en waarom hij het niet eens is met de bevindingen van [naam schade-expertisebureau]. [Naam vorige eigenaar] sluit de brief als volgt af:Wij gaan er van uit dat de projectontwikkelaar en de aannemer en anders de Gemeente [naam] hun verantwoordelijkheid nemen en de zaak netjes afhandelen.
[Naam schade-expertisebureau] heeft in haar brief van 3 augustus 2021 gereageerd op deze brief van [naam vorige eigenaar]. [Naam schade-expertisebureau] concludeert dat [naam vorige eigenaar] standpunt geen nieuw licht op de zaak werpt, maar zij doet namens haar opdrachtgeefster een voorstel voor een minnelijke regeling (€ 750,–). Dat is een vergoeding van de kosten voor het repareren van voegwerk en gedeeltelijk herstel van tegelwerk. De vaststellingsovereenkomst is op 31 mei 2022 door [naam vorige eigenaar] ondertekend.Standpunt van klaagster
De klacht bestaat uit twee klachtonderdelen.
In de eerste plaats vindt klaagster dat de makelaar had moeten melden dat er een geschil was over schade aan het object, die volgens de verkoper veroorzaakt is door bouwwerkzaamheden. Dat heeft de makelaar niet gedaan.
In de tweede plaats stelt klaagster dat beklaagde de correspondentie tussen [naam schade-expertisebureau] en [naam vorige eigenaar] niet heeft willen verstrekken. Al in februari 2022 heeft klaagster daarom verzocht, maar beklaagde heeft het rapport pas eind 2022 gekregen.
Standpunt van beklaagde
Beklaagde erkent dat de makelaar klaagster had moeten informeren over de discussie die [naam vorige eigenaar]voerde met de aannemer. Beklaagde heeft aangevoerd dat de correspondentie tussen [naam schade-expertisebureau] en [naam vorige eigenaar] niet is verstrekt bij de verkoopinformatie, omdat de kwestie voor [naam vorige eigenaar] was afgerond na de brief van 3 februari 2021.
Vanaf dat moment was de beweerdelijke schade niet meer relevant voor [naam vorige eigenaar] en dus ook niet voor het verkoopproces.
Toen klaagster beklaagde vroeg om informatie over het geschil tussen [naam vorige eigenaar] en de aannemer, heeft beklaagde de correspondentie niet direct afgegeven. De communicatie verliep erg moeizaam. Beklaagde wenste eerst aansprakelijk te worden gesteld met een concrete schadeclaim. Vanuit die positie had de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar de kwestie wel willen overnemen.
Klaagster heeft beklaagde echter niet aansprakelijk gesteld.
Beoordeling van het geschil
De rol van [naam werknemer beklaagde].
Het procesreglement van de commissie verplicht de beklaagde in persoon ter zitting te verschijnen. Is de beklaagde een rechtspersoon dan dient deze zich in persoon te laten vertegenwoordigen door een vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder, vergezeld van de daarvoor in aanmerking komende medewerker van beklaagde. Dit staat in artikel 9 van het procesreglement.
De correspondentie over de schade had gemeld moeten worden.
De commissie stelt met partijen vast dat de correspondentie tussen [naam vorige eigenaar] en [naam schade-expertisebureau] als essentiële verkoopinformatie had moeten worden gemeld aan klaagster als potentieel geïnteresseerde koper. Vaststaat dat [naam werknemer beklaagde] dat heeft nagelaten. De commissie is van oordeel dat [naam werknemer beklaagde] daardoor in strijd heeft gehandeld met artikel 1 onder e van de [brancheorganisatie] beroeps- en gedragscode. Daarin is voorgeschreven dat de makelaar een zorgplicht heeft om relevante informatie met betrekking tot het object waarvoor de opdracht is ontvangen, kenbaar te maken en op juistheid te onderzoeken. Uit het verweerschrift komt naar voren dat de makelaar de informatie niet heeft verstrekt, omdat het geschil voor [naam vorige eigenaar] was geëindigd. Beklaagde verwijst in dat verband naar het e-mailbericht van 3 februari 2021. Anders dan beklaagde leest de commissie in die brief allesbehalve dat [naam vorige eigenaar] de strijdbijl heeft begraven. [Naam vorige eigenaar] roept immers op tot een ‘nette’ afwikkeling van het conflict. Omdat beklaagde zich niet heeft laten vergezellen door [naam werknemer beklaagde] ter zitting zijn diens beweegredenen voor het niet verstrekken van deze essentiële verkoopinformatie verder niet te beoordelen. Er is hiervoor dus geen aanvaardbare reden komen vast te staan. Overigens doet aan voorgaande niet af dat [naam werknemer beklaagde], naar beklaagde stelt, wel heeft gewezen op alle bekende schade tijdens de bezichtiging. Het geschil dat [naam vorige eigenaar] met de aannemer had, heeft mede betrekking op toekomstige schade en had daarom behoren te worden vermeld. De klacht is in zoverre dus gegrond.
Beklaagde had de correspondentie tussen [naam vorige eigenaar] en [naam schade-expertisebureau] moeten afgeven.
Klaagster heeft toegelicht dat zij in februari 2022 in verband met waterschade in de kelder is benaderd door de huurders van de woonruimte boven het winkelpand. Zij hebben klaagster erover geïnformeerd dat het in het verleden een ‘komen en gaan’ was van schade-experts. Dat was voor klaagster het eerste moment dat zij vernam dat er een discussie is geweest tussen [naam vorige eigenaar] en de aannemer over schade aan het object.
In het e-mailbericht van 17 augustus 2022 heeft klaagster beklaagde aansprakelijk gesteld voor het niet verstrekken van informatie over de schade en de schaderapporten. Zij vraagt daarin ook om toezending van de onderliggende stukken (rapport [naam schade-expertisebureau] en andere documenten die betrekking hebben op dit schadedossier). Het verweer van beklaagde, dat zij eerst in civielrechtelijke zin aansprakelijk wilde worden gesteld, gaat dus niet op.
Beklaagde gaat in haar reactie van 26 augustus 2022 in op het verwijt dat [naam vorige eigenaar] een vaststellingsovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot een zaak waarvan hij niet langer de eigenaar was. Volgens beklaagde had [naam vorige eigenaar] de vaststellingsovereenkomst al mondeling gesloten in augustus 2021, en heeft de administratieve afwikkeling daarvan pas in mei 2022 plaatsgevonden. In die reactie, zo stelt de commissie vast, verstrekt beklaagde de verlangde correspondentie niet. Ook in de daaropvolgende e-mailuitwisseling en tijdens het gesprek in oktober 2022 tussen partijen, ontvangt klaagster de verlangde correspondentie niet. Pas eind 2022 heeft beklaagde de correspondentie tussen [naam schade-expertisebureau] en [naam vorige eigenaar] aan klaagster verstrekt. Het is de commissie, ook na herhaaldelijk vragen, niet duidelijk geworden waarom beklaagde niet is ingegaan op het eerste verzoek van 17 augustus 2022.
Het gaat immers om essentiële verkoopinformatie die al voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst had moeten worden verstrekt. Omdat beklaagde al met al geen afdoende verklaring heeft gegeven/heeft kunnen geven voor haar handelwijze in deze, stelt de commissie vast dat ook beklaagde in strijd heeft gehandeld met de verplichting relevante informatie kenbaar te maken.
Ook dit klachtonderdeel is gegrond.
De maatregel.
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. Waar het hier om gaat is dat klaagster als koper pas na levering van het object geconfronteerd wordt met het bestaan van een geschil tussen de verkoper en de aannemer, terwijl de makelaar daarvan op de hoogte was. Een geschil dat bovendien door middel van een vaststellingsovereenkomst definitief is beëindigd door [naam vorige eigenaar], terwijl de gevolgen daarvan voor rekening van klaagster komen. Het achterhouden van deze informatie schaadt de eer en goede stand van het beroep. De commissie is van oordeel dat beklaagde daarmee niet zomaar een fout heeft gemaakt die iedere makelaar had kunnen overkomen. De commissie legt aan beklaagde de maatregel van berisping op.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is.
Nu de klacht gegrond is dient beklaagde ingevolge artikel 15 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals tevens de behandelingskosten te betalen.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde de maatregel van berisping op.
Beklaagde moet het klachtengeld, een bedrag van € 100,–, aan klaagster vergoeden.
Bovendien is beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, mr. A.P. Hoogendoorn, W.F. de Ruijter, leden, in aanwezigheid van mr. C.J.H. Terwal, secretaris, op 12 september 2023.