Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
183103/190625
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Ondernemer heeft hierbij een appartement voor consument gebouwd. Het plafond van het appartement zou nu banen als gevolg van het schilderwerk vertonen. Een deskundige heeft deze zaak bekeken en heeft een rapport met zijn bevindingen opgeleverd. De arbiters nemen de bevindingen van de deskundige mee in hun beoordeling. De arbiters oordelen dat hier sprake is van een ernstig gebrek en dat de ondernemer deze moet herstellen. De arbiters verklaren de klacht gegrond.
De uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. R.J. Paris te [plaatsnaam], de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA te [plaatsnaam], mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I E en II Q (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Als plaats van arbitrage is ’s-Gravenhage aangewezen.
Onderwerp van het geschil
De ondernemer heeft in opdracht van de consument een appartement gebouwd. Het geschil betreft de banen die op het plafond van de woonkamer van het appartement zichtbaar zijn.
Behandeling van het geschil
Op 14 april 2023 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. [naam] als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door [naam], projectbegeleider en [naam], kopers begeleider.
Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Het plafond in de woonkamer vertoont in de breedte en over de gehele diepte van het vertrek overlappende banen die veroorzaakt zijn door de roller van de schilder die voorafgaande aan de oplevering en in opdracht van de ondernemer het plafond heeft overgezet en daarbij heeft nagelaten om het gespoten plafond vooraf met een daartoe geëigend middel te behandelen/fixeren.
Tijdens de vooroplevering op 30 juni 2020 heeft de consument op het formulier “Opnamelijst” voor de woonkamer onder andere genoteerd: “V-voeg is vanuit de gang op meerdere plaatsen zichtbaar” en dat is vervolgens ook aan de uitvoerder van de ondernemer mondeling toegelicht. De uitvoerder heeft een week voor oplevering het plafond laten sauzen door een schilder van de onderaannemer waardoor de V-voeg eigenlijk niet meer opviel.
Nadat de consument het appartement betrok, heeft hij de ondernemer laten weten niet tevreden te zijn. Het sauzen is onder verantwoordelijkheid van de ondernemer uitgevoerd. De uitvoerder heeft het plafond beoordeeld en aangegeven dat hij geen kans zag om middels sauzen/overzetten het plafond op een zodanige manier te corrigeren dat de door de rol achtergelaten en duidelijk over elkaar heen aangebrachte te onderscheiden banen niet meer zichtbaar zijn. De enige oplossing is het opnieuw spacken van het gehele plafond in de woonkamer.
Op enig moment gaf de uitvoerder aan dat hij in opdracht van de ondernemer het plafond in de woonkamer opnieuw zou overzetten in verband met de banen. De uitvoerder kon de consument echter niet toezeggen dat de banen na het overzetten (nagenoeg) onzichtbaar zouden zijn. De consument heeft daarop een second opinion gevraagd bij een hem bekend schildersbedrijf. De consument heeft de ondernemer geïnformeerd over het advies van dat schildersbedrijf en aangegeven geen vertrouwen in te hebben in de uitvoerder en de voorkeur te hebben voor de door meergenoemd schildersbedrijf voorgestelde werkwijze uitgespreid over twee dagen.
De ondernemer heeft daarop aangegeven dat de plafondafwerking door het door de consument benaderde schildersbedrijf kon worden uitgevoerd en de ondernemer de factuur voor zijn rekening zou nemen en dat de garanties op het plafondspuitwerk blijven staan. Het door het schildersbedrijf uitgevoerde schilderwerk is volgens de consument netjes uitgevoerd, de plafondkleur is weer in overeenstemming met de overige plafonds, maar de in juli 2020 door de roller van de schilder veroorzaakte duidelijk herkenbare banen in het toen aangebrachte schilderwerk blijven tot in lengte van dagen zichtbaar. Feitelijk is niet meer verbeterd dan het op kleur brengen van het plafond gelijk aan de kleur van de overige plafonds.
De consument verlangt dat de ondernemer het plafond in de woonkamer op zodanige wijze herstelt dat het plafond voldoet aan de eisen die de consument in redelijkheid mag stellen aan een van spuitwerk voorzien betonnen plafond met dichtgezette V-naden in een luxueus afgewerkt appartement .
In reactie op het niet-ontvankelijkheidsverweer heeft de consument een machtiging van zijn echtgenote overgelegd.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft tijdens de bouw van het appartement gekozen om de V-naden van het plafond te
laten dicht zetten en het plafond te voorzien van spuitwerk. Na uitvoering was de consument niet tevreden met het resultaat. Er is destijds in overleg met de consument besloten dat het plafond in opdracht en op kosten van de ondernemer gesausd zou gaan worden. Eenmaal gesausd zouden er volgens de consument nog steeds afwijkende banen zichtbaar zijn aan het plafond.
Na meerdere klachten te hebben ontvangen van diverse bewoners heeft de ondernemer Technisch Bureau voor Afbouw (TBA) opdracht gegeven om diverse plafonds van het gebouw waarin de consument woont, te controleren op de vlakheid van het stuc/spuitwerk. Hieruit is gebleken dat het plafond van het appartement van de consument goedgekeurd is.
In overleg met de consument is toen besloten het plafond nogmaals te laten sauzen. De consument stond
er echter op dit door een eigen aangedragen derde partij te laten doen. De ondernemer is hierin meegegaan en heeft de kosten hiervan op zich genomen. Hierbij heeft de ondernemer ook aangegeven dat de garantie van het sauswerk volledig voor de derde partij zou komen, maar dat de garanties op het stuc/spuitwerk onder de SWK-garantie van de ondernemer blijven bestaan.
Het plafond voldoet aan de eisen die daaraan gesteld mogen worden. Uit coulance is de ondernemer meegegaan met het overzetten van het volledige plafond en dit uit te laten voeren door de consument zelf aangedragen derde partij. De ondernemer meent dat hij aan al zijn verplichtingen heeft voldaan.
Bij brief van 5 april 2023 stelt de ondernemer aanvullend het volgende. Primair is de consument niet-ontvankelijk in zijn klacht. De koop/aannemingsovereenkomst is gesloten met de consument en zijn echtgenote. Er is sprake van een ondeelbare vordering. De consument kan niet eenzijdig een klacht indienen en een vordering instellen.
Subsidiair kan de consument geen aanspraak maken op herstel nu partijen een regeling hebben getroffen. Deze regeling hield in dat de consument zijn klachten zou laten oplossen en dat de ondernemer het schildersbedrijf zou betalen. De schilder was verantwoordelijk voor het schilderwerk. Het schildersbedrijf gaf bovendien aan dat er geen deugdelijk resultaat behaald kon worden.
Meer subsidiair wijst de ondernemer aansprakelijkheid van de hand omdat:
a) Er geen sprake is van een (oplever)gebrek. Uit de vooroplevering volgt dat de banen in het plafond zichtbaar waren. De ondernemer heeft het plafond vervolgens laten sauzen, wat tot een voor de consument acceptabel resultaat heeft geleid. Bij de oplevering is immers geen opmerking gemaakt over een kleurverschil. De consument heeft niet aangetoond dat er sprake is van een gebrek.
b) Als al sprake zou zijn van een gebrek, dan heeft de consument die bij de oplevering geaccepteerd. De consument kan daar nu niet meer op terugkomen. Van een verborgen gebrek of een tekortkoming die tijdens de onderhoudstermijn aan de dag is getreden is geen sprake.
c) Esthetische gebreken zijn uitgesloten van garantie.
Uiterst subsidiair is herstel buitenproportioneel. Naast de herstelkosten zijn er kosten voor het tijdelijk verhuizen en opslag voor meubels. Het gaat om minimale verschillen die van dichtbij met het blote oog niet waar te nemen zijn, maar slechts vanuit bepaalde kijkrichtingen en in combinatie met strijklicht.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 7 februari 2023 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 12 februari 2023. De consument kan zich vinden in de bevindingen van de deskundige.
De ondernemer heeft op het rapport gereageerd per brief van 5 april 2023.
De deskundige concludeert dat de baanvorming in het plafond een esthetisch gebrek is. Vervolgens stelt de deskundige dat vanwege de omvang van de herstelkosten het esthetisch gebrek wel als een technisch gebrek gezien zou kunnen worden.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 10 respectievelijk 12 oktober 2018 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument als deelgerechtigde onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Het appartement is op 17 juli 2020 opgeleverd.
Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het appartement voldoet aan deze garantienormen.
Beoordeling van het geschil
De arbiters overwegen als volgt.
Ontvankelijkheid
De consument heeft een verklaring van zijn echtgenote d.d. 13 april 2023 overgelegd. Daaruit blijkt dat de echtgenote op de hoogte is van onderhavige klacht en dat zij de consument machtigt om namens haar het woord te voeren. Aldus kan de consument worden ontvangen in de ingediende klacht.
De klachten van de consument
Naar het oordeel van de arbiters heeft de consument niet te laat geklaagd. De ondernemer heeft op 14 oktober 2020 geklaagd over de banen op het plafond. Deze datum valt binnen de zes maanden onderhoudsperiode na oplevering (17 juli 2020). In deze periode garandeert de ondernemer het gebouw en de privé-gedeelten tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. De ondernemer heeft de klacht op dat moment ook opgepakt en niet aangegeven dat de consument te laat was met zijn klacht. Deze garantie betreft niet de SWK-garantieregeling, maar de contractuele garantie van de ondernemer voor goed en deugdelijk werk. De uitsluiting van de SWK-garantieregeling voor esthetische gebreken is dan ook niet van belang.
Uit de overgelegde stukken en hetgeen partijen hebben aangevoerd, blijkt dat de ondernemer heeft getracht het probleem op te lossen maar dat dit niet is gelukt. Ten aanzien van de werkzaamheden die zijn uitgevoerd door het door de consument ingeschakelde schildersbedrijf die door de ondernemer zijn voldaan, is niet gebleken dat een finale regeling is getroffen en dat de consument daarom niet meer kon klagen over de banen op het plafond.
De deskundige heeft tijdens zijn onderzoek het volgende geconstateerd:
1. Door geen of onvoldoende fixatie van de ondergrond is de verf op het plafond niet goed verdeeld en dit zorgt voor verschillen in laagdikte, structuur en glans. Het gaat hier om minimale verschillen welke van dichtbij niet met het blote oog zijn waar te nemen, maar wel vanuit bepaalde kijkrichtingen, in combinatie met strijklicht, goed zichtbaar worden.
2. Door de verschillen in laagdikte is er ook een verschil in de diepte van de spackstructuur. Dit probleem is waarschijnlijk de grootste oorzaak van de zichtbare baanvorming en tevens de reden dat het herstel van het plafond kostbaar en tijdrovend zal zijn.
De arbiters volgen de bevindingen van de deskundige. De ondergrond en het sauswerk hadden niet op één dag moeten worden aangebracht. Als gevolg daarvan is de verf op het plafond niet goed verdeeld.
Dat leidt tot de conclusie dat het sauswerk op het plafond in de woonkamer niet voldoet aan de eis van goed en deugdelijk werk. Uit het dossier blijkt niet dat de consument het gebrek geaccepteerd heeft. De ondernemer heeft dat standpunt niet eerder ingenomen, hetgeen volgt uit de machtiging tot inschakeling en betaling van de door de consument genoemde schilder.
Het gebrek is dermate ernstig dat gerechtvaardigd is dat de ondernemer wordt veroordeeld tot goed en deugdelijk herstel. De kosten van herstel zijn weliswaar hoog, maar mede gezien de kwaliteit van het appartement niet disproportioneel.
De arbiters achten daarom de klacht gegrond.
Toepasselijkheid garantieregeling
De garantie uit hoofde van de garantieregeling gaat in drie maanden na de oplevering. De arbiters stellen vast dat de garantie op het moment van indienen van de klacht nog niet was aangevangen. Voor deze klacht komt de consument derhalve geen beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.
Klachtengeld
De consument wordt voor 100% in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
op de klachten van de consument:
– verklaren de klacht van de consument gegrond;
– veroordelen de ondernemer ter zake van de klacht tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, binnen 8 weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachten geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie ad € 340,– retour ontvangt.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.