Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: infomatieverstrekking
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Tussen Vonnis
Uitkomst: deskundig onderzoek nodig
Referentiecode:
113591/132396
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze uitspraak is een Tussen Vonnis. Het Eindvonnis wordt op een latere datum gegeven.
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Voordat de arbiters een vonnis kunnen uitbrengen, moet er eerst bepaald worden wie de partijen zijn in dit geschil. Ook moet er bepaald worden of een aanvullend deskundigenbericht nodig is. De arbiters verklaren dat alleen de VVE en de ondernemer partijen zijn in dit geschil. Ook verklaren de arbiters dat een deskundigenonderzoek nodig is.
De uitspraak
Ondergetekenden:
mr. M.L.J. Koopmans te [plaatsnaam], de heer C. de Vries te [plaatsnaam] en mr. drs. S. Meinhardt te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende arbitrale tussenvonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de leden van de VVE (steeds) met de ondernemer hebben gesloten, waarin (steeds) is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling Appartementsrechten 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “Alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Behandeling van het geschil
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De commissie heeft een onderzoek laten doen door de deskundigen [naam deskundige 1] en [naam deskundige 2], die daarvan schriftelijk rapporten hebben uitgebracht.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op de rapporten van de deskundigen.
Het geschil is ter zitting behandeld op 8 juni 2022 te Den Haag.
Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht.
De consument werd ter zitting vertegenwoordigd door haar (daartoe door de leden van de VVE gemachtigde) voorzitter/bestuurslid mevrouw [naam].
De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door haar bestuurder de heer [naam].
Ter zitting was met toestemming van partijen als toehoorder aanwezig de heer [naam], lid van de VVE.
Ter zitting is duidelijk geworden dat arbiters ook hebben te beslissen over het volgende:
– of en in hoeverre alsnog een depot van een openstaand bedrag is vereist. Met partijen is afgesproken dat eerst de ondernemer en dan de VVE zich nog schriftelijk hierover zullen uitlaten;
– of en in hoeverre de ter zitting aanwezige heer [naam lid VVE] zelfstandig en naast de VVE (ook) partij is in dit geding;
– of en in hoeverre een aanvullend deskundigenbericht is vereist. Partijen worden in de gelegenheid gesteld om zich ook hierover uit te laten.
Partijen hebben indachtig het besprokene ter zitting achtereenvolgens schriftelijk nadere informatie bijgebracht.
Onderwerp van het geschil, de standpunten van partijen en de rapportages van de deskundigen
De omschrijving van het geschil en ook de weergave van de standpunten van partijen en van de deskundigen zullen in de nog te nemen vervolgbeslissing worden opgenomen.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de – naar arbiters op basis van 1 in het geding gebrachte aannemingsovereenkomst mogen aannemen – door de ondernemer met (alleen) de leden van de VVE gesloten aannemingsovereenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden als deelgerechtigden voor de gemeenschappelijke gedeelten onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de aan de individuele leden van de VvE verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De gemeenschappelijke gedeelten zijn op 17 april 2020 opgeleverd.
Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de individuele leden van de VvE gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het gemeenschappelijk gedeelte voldoet aan deze garantienormen.
Beoordeling wie partij zijn in dit geding en over de omvang van het geschil
De VVE is op 1 augustus 2021 door haar leden met een (schriftelijk vastgelegde) machtiging in de zin van artikel 57.5 van de Splitsingsakte van 20 september 2018 (alleen) toestemming verleend om dit geschil als VVE aanhangig te maken, en wel in de persoon van haar bestuurslid/voorzitter mevrouw [naam]. Dit geschil is ook aldus aanhangig gemaakt met de VVE als eisende partij opkomend voor klachten over alleen gemeenschappelijke ruimten/voorzieningen.
Dit volgt uit het door de VVE ingevulde klachtenformulier waarin staat vermeld dat de hier aan de orde zijnde klachten van de VVE eerst op 17 april 2020 – te weten bij de oplevering van de algemene gedeelten en de gemeenschappelijke zaken – zijn voorgelegd aan de ondernemer. Van die specifiek alleen daarvoor bedoelde oplevering is ook een proces-verbaal opgesteld en door partijen ondertekend met opleverpunten ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimten. Op 17 oktober 2020 heeft de VVE de ondernemer ook bij aangetekend verzonden schrijven aangesproken op nakoming van de “openstaande opleverpunten en tekortkomingen gemeenschappelijke ruimten”, met in bijlage een meegezonden “Actuele lijst met openstaande opleverpunten en tekortkomingen gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken van de [straatnaam]”.
Niet is gebleken dat de VVE is gemachtigd om (ook) een of meer geschillen bij deze commissie aanhangig te maken van haar individuele leden/appartementsgerechtigden tegen de ondernemer. Klachtpunten over individuele woningen van leden zijn nu – in dit geding – dus niet aan de orde. De betreffende individuele leden – en dus ook mevrouw [naam bestuurslid] in persoon – dienen daarover zo gewenst nieuwe geschillen aanhangig te maken bij deze geschillencommissie.
Door de ondernemer is ter zitting hierover terecht om duidelijkheid verzocht.
Door de VVE zijn 27 klachtpunten aangevoerd. Daar waar de VVE tevens mocht hebben geklaagd over gebreken in/aan individuele woningen welke gebreken – naar eerst later bij de inhoudelijke beoordeling van de klachten kan blijken – niet zijn te relateren aan gebreken in de algemene gedeelten/gemeenschappelijke zaken, zal de VVE later in dit geding alsnog alleen in zoverre niet-ontvankelijk moeten worden verklaard om reden als gemeld.
Beoordeling of een depot is vereist
Voormelde overwegingen hebben ook relevantie voor de beoordeling of en in hoeverre alsnog een depot van enig openstaand bedrag is vereist. Immers kan in beginsel alleen een depot aan de orde zijn in het geval betaling is opgeschort door de VVE.
Uit hetgeen desgevraagd door partijen na de zitting in het geding is gebracht blijkt niet van het bestaan van openstaande vorderingen van de ondernemer op specifiek alleen de VVE.
Daarom zal in dit geding niet tot een verplichte depotstorting door de VVE worden beslist.
Ten overvloede verdient hier overweging dat ondanks dat de mogelijkheid van depot van een openstaand bedrag in het reglement van deze commissie niet is geregeld bij arbitrage/nieuwbouw, zich omstandigheden kunnen voordoen dat toch een depot is geïndiceerd.
Dat zou aan de orde kunnen zijn als nagelaten is om de contractuele geregelde mogelijkheid van depot inhoud te geven: depot moet immers plaatsvinden op de wijze zoals is aangeduid in artikel 7:768 Burgerlijk Wetboek en in artikel 15 van de hier van toepassing zijnde algemene voorwaarden Bouwgarant Nieuwbouw Appartementsrecht 2014, te weten door een depot van 5% van de aanneemsom onder een notaris, of naar keuze van de opdrachtgever, betaling van die 5% aan de ondernemer onder afgifte door de ondernemer van een bankgarantie aan de opdrachtgever.
Artikel 37 van het reglement van de commissie geeft arbiters de mogelijkheid om in gevallen waarin haar reglement niet voorziet, met inachtneming van de eisen van redelijkheid en billijkheid te beslissen; dat kan onder genoemde omstandigheden ook een depotbeslissing zijn.
Beoordeling of een aanvullende deskundigenbericht is vereist
Ter zitting is door de VVE verzocht om een deskundige te benoemen die alsnog in staat is te beoordelen of aan de toegepaste Ekosiet gevelelementen “producteigen” is dat deze geveldelen roestvorming vertonen in de mate als zichtbaar is bij dit gebouw, of dat sprake is van een gebrekkig product. Met de conclusie van de deskundige [naam deskundige 1] dat deze klacht (alleen) van esthetische aard is, wordt door de VVE geen genoegen genomen.
De ondernemer heeft zich niet verzet tegen het op dit punt gelasten van een specifiek nader deskundigenbericht.
De commissie zal treden in dit verzoek van de consument. Dit met name nu de deskundige [naam deskundige1] hierover geen standpunt heeft ingenomen c.q. heeft kunnen innemen.
Slotsom
Er dient eerst als volgt te worden beslist. Elke nadere beslissing zal worden aangehouden.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:
Alvorens nader te beslissen:
Verstaan dat alleen de VVE en de ondernemer partij zijn in dit geding.
Bepalen dat een depotstorting door de VVE niet aan de orde is.
Dragen het hiervoor aangeduide specifieke productonderzoek op aan een deskundige, daartoe aan te wijzen door het secretariaat van de commissie.
Bepaalt dat die deskundige schriftelijk zal rapporteren over diens onderzoek en de resultaten daarvan.
Stelt partijen in de gelegenheid om binnen 4 weken na ontvangst schriftelijk te reageren op die rapportage.
Bepaalt dat daarna door arbiters arbitraal eindvonnis zal worden gewezen zonder dat nog een (vervolg) zitting is vereist, dit tenzij een van partijen alsnog te kennen geeft dat een vervolgzitting wel is vereist.
Houdt elke nadere beslissing aan.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw ondertekend.