Commissie: VvE Management Zakelijk
Categorie: bejegening
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
196585/207537
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een beheersovereenkomst tussen opdrachtgever en aanbieder. Opdrachtgever stelt dat zij schade hebben geleden, omdat aanbieder zijn verplichtingen niet behoorlijk zou zijn nagekomen. Aanbieder zou nalatig hebben gehandeld en in strijd met de beheersovereenkomst. Door het handelen en nalaten van aanbieder heeft opdrachtgever schade geleden ter waarde van € 15.190,–
De commissie oordeelt dat het door opdrachtgever gestelde juist is, aangezien aanbieder dit onweersproken heeft gelaten. De aanbieder moet € 7.575,– aan opdrachtgever betalen. De klacht wordt ten dele gegrond verklaard.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies te laten beslechten door de Geschillencommissie VvE Management (hierna te noemen: de commissie).
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 juli 2023 te Utrecht. Beide partijen zijn bij die behandeling door middel van een digitale verbinding verschenen. De opdrachtgever werd vertegenwoordigd door zijn bestuurder, de heer [naam]. Het bedrijf werd vertegenwoordigd door de heer [naam], VvE-manager bij het bedrijf.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de wijze waarop het bedrijf de beheersovereenkomst, die partijen met elkaar hadden gesloten (hierna te noemen: de overeenkomst), heeft uitgevoerd.
Standpunt van de opdrachtgever
Voor het standpunt van de opdrachtgever verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar hetgeen deze tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Het bedrijf heeft het beheer verzorgd voor de opdrachtgever. De opdrachtgever was ontevreden over de service van het bedrijf. Het (nieuwe) bestuur van de opdrachtgever heeft het bedrijf (meermaals) gevraagd om uitleg en het oppakken en doorpakken van openstaande zaken. Omdat het bedrijf het gevraagde telkens negeerde, heeft de opdrachtgever het bedrijf formeel in gebreke gesteld, gevolgd door een verzuimbrief en een sommatiebrief. Later heeft ook een advocaat namens de opdrachtgever het bedrijf nogmaals gesommeerd actie te ondernemen.
Ondanks enkele beloftes heeft het bedrijf geen enkel openstaand punt inhoudelijk opgepakt. In maart 2022 heeft de algemene ledenvergadering van de opdrachtgever daarom de overeenkomst met het bedrijf beëindigd.
Het bedrijf is zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet behoorlijk nagekomen, waardoor de opdrachtgever schade heeft geleden. De opdrachtgever vordert dat het bedrijf die schade zal vergoeden. De schade bedraagt € 15.190,– en heeft betrekking op de volgende aangelegenheden.
1.
Het bedrijf heeft in de tweede helft van 2021 bouwbedrijf [naam] ingeschakeld voor herstel van een klemmend raam van het appartementsgebouw en voor de vervanging van een lampje. Het bouwbedrijf was gemachtigd om zonder offerte tot € 300,– aan werkzaamheden te verrichten. Het bouwbedrijf heeft de werkzaamheden echter direct en zonder offerte verricht, maar deze zeer onzorgvuldig uitgevoerd, waardoor er extra schade aan het raam is ontstaan. Het bouwbedrijf heeft een nota van € 2.480,– ingediend. De opdrachtgever is van mening dat de nota puur het gevolg is van schade die het bouwbedrijf zelf heeft toegebracht. Aan het herstel van het raam zijn door drie werknemers drie werkdagen besteed. Er zijn daarbij uren in rekening gebracht om de eigen fout te herstellen.
De opdrachtgever heeft het bedrijf daarom gevraagd de nota niet zonder overleg te betalen. Hoewel het bedrijf dit heeft toegezegd, heeft het de nota toch betaald. De opdrachtgever heeft het bedrijf om opheldering gevraagd over de uitgevoerde werkzaamheden en de betaling van die nota. Het bedrijf heeft de opdrachtgever toegezegd dit te zullen uitzoeken, maar is die toezegging niet nagekomen. De opdrachtgever wil dat het bedrijf het notabedrag aan hem zal vergoeden.
2.
De algemene ledenvergadering van de opdrachtgever heeft in 2021 ingestemd met een offerte van [naam liftbedrijf] voor liftonderhoud. Die offerte viel (jaarlijks) € 800,– lager uit dan het (destijds) lopende onderhoudscontract met [naam liftbedrijf]. Het bedrijf heeft de acceptatie van de lagere offerte nooit teruggekoppeld aan [naam liftbedrijf] en daarmee de offertetermijn laten verlopen. Het bedrijf heeft de facturen op basis van het lopende onderhoudscontract voor 2021 en 2022 van de rekening van de opdrachtgever betaald. Door dit handelen van het bedrijf heeft de opdrachtgever een bedrag van € 1.600,– extra moeten betalen. De opdrachtgever wil van het bedrijf vergoeding van dit bedrag.
3.
Het bedrijf heeft namens de opdrachtgever een overeenkomst tot juridische dienstverlening afgesloten met [naam advocatenkantoor]. De opdrachtgever betaalde hiervoor jaarlijks een vergoeding aan dit advocatenkantoor. De opdrachtgever is over het onderhavige geschil in contact getreden met het advocatenkantoor dat aangaf in dit geval geen service te kunnen verlenen, omdat [naam advocatenkantoor] een juridische dienstverlening verschaft en niet fungeert als verzekering en omdat het bedrijf een cliënt van het advocatenkantoor is en de gedragsregels voor advocaten verbieden tegen (ex-)cliënten op te treden. Hierdoor heeft de opdrachtgever een andere partij moeten inschakelen voor advies en begeleiding, waardoor de opdrachtgever een bedrag van € 3.500,– aan extra kosten heeft moeten maken, die vermeden hadden kunnen worden indien het bedrijf de overeenkomst correct was nagekomen.
4.
Het bedrijf heeft veel van zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet (adequaat) uitgevoerd. De werkzaamheden die het bedrijf had moeten uitvoeren, maar niet heeft uitgevoerd, zijn daardoor bij de opdrachtgever terecht gekomen. Daarbij kan gedacht worden aan het (niet) acteren op reparatieverzoeken met betrekking tot lekkages, stucwerk en schilderwerken, het opstellen en onderhouden van de maandelijkse incassobatches, het overdragen van de administratie of via andere wijze meewerken aan een overdracht met onder andere het opstellen van een (tussentijdse) jaarrekening en sub-administratie ten behoeve van de beëindiging van de overeenkomst, het reageren op contactverzoeken, het (blijven) medewerken in het uitvoeren van maandelijkse incasso’s en het belemmeren van het (nieuwe) bestuur door actief niet mee te werken aan inschrijving van het nieuwe bestuur bij de Kamer van Koophandel.
De opdrachtgever vindt het redelijk dat het bedrijf daarvoor een vergoeding betaalt. De hoeveelheid werk die door het bestuur en leden (noodgedwongen) is opgepakt of elders is ondergebracht, wordt geschat op zes dagen. De opdrachtgever vordert van het bedrijf een bedrag van € 3.500,–; dit bedrag is in overeenstemming met het uurtarief van het bedrijf zelf.
5.
In 2020 heeft het bedrijf bouwbedrijf [naam bouwbedrijf] ingeschakeld in verband met een lekkage. Het bedrijf heeft de factuur van [naam bouwbedrijf] ad € 3.510,– van de bankrekening van de opdrachtgever voldaan. De lekkage was echter een verzekeringskwestie, waardoor het factuurbedrag niet ten laste van de opdrachtgever zou komen. Op grond van de overeenkomst was het aan het bedrijf om hierover de correspondentie te voeren. Het is de opdrachtgever bekend dat het bedrijf deze kwestie bij de verzekeraar heeft gemeld. Ondanks het verzoek van de opdrachtgever heeft het bedrijf de opdrachtgever geen informatie gegeven over deze aangelegenheid. Het is de opdrachtgever dan ook niet bekend of de verzekeraar heeft besloten tot uitkering over te gaan en of de uitkering op de rekening van de opdrachtgever is gestort.
6.
Naar aanleiding van het overleg tijdens de algemene ledenvergadering van de opdrachtgever van maart 2022 heeft het bedrijf zijn tarief, dat het de opdrachtgever in rekening bracht, in overeenstemming gebracht met offertes van andere dienstverleners, die aan de opdrachtgever waren uitgebracht. Het nieuwe tarief was daardoor € 2.400,– per jaar minder en zou met ingang van 2022 gaan gelden. Het bedrijf heeft voor het eerste en tweede kwartaal 2022 toch nog het oude tarief in rekening gebracht. Hoewel de opdrachtgever dit onder de aandacht van het bedrijf heeft gebracht, heeft het bedrijf hierop niet gereageerd noch een creditfactuur opgesteld. De opdrachtgever stelt de schade op ¼ van het jaarlijkse verschil van € 2.400,–, zijnde € 600,–.
Standpunt van het bedrijf
De commissie heeft het bedrijf verzocht om zijn standpunt ten aanzien van de klachten aan haar kenbaar te maken. Het bedrijf heeft hierop gereageerd door een veelheid aan documenten, onder meer bestaande uit facturen en e-mailcorrespondentie tussen partijen, zonder enige toelichting aan de commissie over te leggen.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de vertegenwoordiger van het bedrijf voor zijn standpunt verwezen naar de inhoud van die documenten en verklaard dat het bedrijf zijn contractuele verplichtingen tegenover de opdrachtgever naar eer en geweten heeft uitgevoerd.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
Beslissingscriterium
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten
overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Procedureel
Zoals hiervoor al is aangegeven, heeft het bedrijf op de klachten van de opdrachtgever gereageerd door uitsluitend een groot aantal documenten aan de commissie over te leggen en voor haar verweer naar de inhoud van die documenten te verwijzen.
De partij die voor haar verweer stellingen en feiten wil inroepen, dient dit evenwel op een zodanige wijze te doen dat dit voor de commissie (en de wederpartij) voldoende duidelijk en kenbaar is. Dat heeft het bedrijf niet gedaan, waardoor het voor de commissie niet duidelijk is welke stellingen en feiten zij in het kader van het verweer dient te beoordelen. Het is niet de taak van de commissie om zelfstandig aan die documenten stellingen en feiten te ontlenen die het verweer van het bedrijf kunnen onderbouwen. De commissie zal die documenten dan ook niet in haar beoordeling betrekken. Ter zitting heeft de voorzitter bovenstaande aan de ondernemer meegedeeld en hem gelegenheid geboden om alsnog ter zitting het verweer mondeling toe te lichten. Van deze mogelijkheid heeft de ondernemer echter geen gebruik gemaakt.
Inhoudelijk
Omdat het bedrijf niet op een adequate wijze verweer heeft gevoerd tegen de klachten van de opdrachtgever zijn die klachten en de daarop gebaseerde vorderingen onweersproken gebleven. De commissie moet in deze procedure dan ook uitgaan van de juistheid van hetgeen de opdrachtgever naar voren heeft gebracht.
Dit betekent dat de commissie moet vaststellen dat het bedrijf is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de beheersovereenkomst en dat de opdrachtgever daardoor schade heeft geleden. Die tekortkoming kan het bedrijf worden toegerekend. Het bedrijf is dan ook verplicht die schade aan de opdrachtgever te vergoeden. De commissie zal de vordering tot schadevergoeding van de opdrachtgever toewijzen voor zover – zoals hieronder zal worden aangegeven – het hiervoor vermelde beslissingscriterium niet tot een andere beslissing leidt.
Ad 1.
De opdrachtgever kan geen aanspraak maken op volledige vergoeding van het bedrag van € 2.480,–. Feit is dat het klemmende raam hersteld moest worden. De daaraan verbonden kosten zijn voor rekening van de opdrachtgever. De commissie kan zich – gezien de desbetreffende factuur en zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet aan de indruk onttrekken dat er onnodig veel arbeidsuren zijn gefactureerd. Dat er met het herstel van een klemmend raam namelijk drie werknemers drie werkdagen bezig zijn geweest, zoals de opdrachtgever heeft gesteld, acht de commissie niet aannemelijk. De commissie vindt dat een vergoeding van € 1.000,– redelijk en billijk is. Dat betekent dat door de opdrachtgever een bedrag van € 2.480,– min € 1.000,– = € 1.480,– te veel is betaald. De commissie zal dit bedrag toewijzen en het méér gevorderde afwijzen.
Ad 2.
Door nalatig handelen van het bedrijf is de opdrachtgever een voordeel van € 1.600,– misgelopen. Dit bedrag komt als schadevergoeding voor toewijzing in aanmerking.
Ad 3.
De Gedragsregels advocatuur van de Nederlandse Orde van Advocaten bepalen dat het een advocaat niet is toegestaan tegen een cliënt of een voormalige cliënt op te treden. Een advocaat dient zich aan die gedragsregels te houden. Het is de commissie ambtshalve bekend dat advocaten in juridische dienstverleningsovereenkomsten een clausule opnemen dat van hun dienstverlening zijn uitgesloten geschillen tegen een (voormalig) cliënt. De commissie gaat ervan uit dat dit in de juridische dienstverleningsovereenkomst die de opdrachtgever met [naam advocatenkantoor] heeft gesloten ook het geval is geweest, omdat de opdrachtgever niet aannemelijk heeft gemaakt dat dit in de door hem gesloten overeenkomst anders is.
De opdrachtgever zou in zijn geschil met het bedrijf te allen tijde een andere advocaat hebben moeten inschakelen. De kosten van die andere advocaat hadden redelijkerwijze dienen te worden beschouwd als eigen kosten die in een procedure als de onderhavige niet voor vergoeding in aanmerking zouden komen. Het gevorderde bedrag van € 3.500,– zal worden afgewezen.
Ad 4.
De commissie acht het aannemelijk dat de opdrachtgever zelf de werkzaamheden die niet door het bedrijf zijn uitgevoerd, maar contractueel wel door het bedrijf uitgevoerd hadden moeten worden, heeft verricht of door derden heeft laten verrichten. De commissie vindt daarvoor een vergoeding redelijk en billijk van 10% van het jaarlijkse honorarium dat in de overeenkomst aan het bedrijf is toegekend. De commissie zal een bedrag van € 385,– toewijzen en het méér gevorderde afwijzen.
Ad 5.
De commissie zal bepalen dat het bedrijf het bedrag van € 3.510,– aan de opdrachtgever dient te betalen, tenzij het bedrijf aantoont dat dit bedrag op de bankrekening van de opdrachtgever is gestort.
Ad 6.
De opdrachtgever mocht erop vertrouwen dat het bedrijf zijn toezegging het tarief met ingang van 2022 te verlagen, zou toepassen. Het bedrijf heeft dat niet gedaan en heeft de eerste twee kwartalen van 2022 nog het oude tarief aan de opdrachtgever gefactureerd. Niet gebleken, is dat het bedrijf het teveel betaalde heeft gecrediteerd of terugbetaald. Het bedrijf zal de opdrachtgever dan ook het teveel betaalde ad € 600,– moeten terugbetalen.
Klachtengeld
Omdat de commissie de klacht van de opdrachtgever geheel of gedeeltelijk gegrond heeft bevonden, dient het bedrijf aan de opdrachtgever het door deze betaalde klachtengeld te vergoeden.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klachten ad 1, 2, 4, 5 en 6 geheel of gedeeltelijk gegrond en de klacht ad 3 ongegrond;
– bepaalt dat het bedrijf ter zake van de geheel of gedeeltelijk gegrond verklaarde klachten een bedrag van
€ 7.575,– aan de opdrachtgever dient te betalen, met dien verstande dat het bedrijf van dat bedrag een
bedrag van € 3.510,– niet hoeft te betalen indien het aantoont dit bedrag op de bankrekening van de
opdrachtgever te hebben gestort;
– bepaalt dat het bedrijf aan de opdrachtgever het door deze betaalde klachtengeld ad € 605,– dient te
vergoeden;
– bepaalt dat voldoening van deze bedragen dient plaats te vinden binnen 14 dagen na de datum van
verzending van dit bindend advies;
– wijst af hetgeen door de opdrachtgever meer of anders is gevorderd.
Aldus beslist op 14 juli 2023 door de Geschillencommissie VVE Management, bestaande uit mevrouw mr. M.L. Braaksma, voorzitter, de heer O. Jansen MSc en mevrouw mr. C. Muller, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.