Aankoopmakelaar biedt zelf op pand en wordt daardoor concurrent van zijn opdrachtgever

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Gedragsregels    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 222692/243097

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Klager was geïnteresseerd in een woning waarvan beklaagde de verkopend makelaar was. Klager vindt dat beklaagde de verkoper onjuist heeft geïnformeerd door het laatste bod niet door te geven. Beklaagde voert aan dat met de laatste bieding niks is gedaan, omdat de verkopers reeds een aanbod hadden aanvaard. Gebleken is dat beklaagde zelf een bod had uitgebracht op het pand. De commissie is van oordeel dat klager niet hoefde te verwachten dat beklaagde, die eerst als makelaar optrad, concurrent zou worden van klager. De klacht is gegrond en de commissie legt een berisping en een voorwaardelijke boete op.

De uitspraak

Behandeling van de klacht
Klager heeft zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Beklaagde heeft hierop verweer gevoerd.

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De behandeling heeft plaatsgevonden op 13 februari 2024 te Den Haag.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht. De cliënt werd bijgestaan door de heer [naam]. Namens beklaagde is verschenen: de heer [naam], die werd vergezeld door de heer [naam].

Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft het handelen van beklaagde als verkoopmakelaar van een pand waarin klager interesse had.

Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Klager is mede-eigenaar van Financieel adviesbureau [naam]. In die hoedanigheid heeft hij een pand bezichtigd, waarvan beklaagde de verkopend makelaar was. Daarna heeft hij achtereenvolgens een aantal biedingen op het pand uitgebracht. Na de laatste bieding ontving klager van beklaagde de mededeling: ”Verkopers hebben besloten te verkopen aan een belegger die de winkelfunctie wil behouden.

Beklaagde heeft niet willen aangeven wie de betreffende belegger was.

Achteraf is gebleken dat de laatste bieding van klager niet is doorgegeven aan verkopers en dat beklaagde het pand zelf heeft ingekocht. Bovendien heeft beklaagde de verkopers onjuist geïnformeerd, onder meer omtrent het doel wat klager met het pand voor ogen had. Klager voelt zich door beklaagde aan het lijntje gehouden en buiten spel gezet. Door de onjuiste handelswijze van beklaagde heeft klager aanzienlijke schade geleden.

Klager stelt als oplossing van het geschil voor dat de koopakte wordt ontbonden en dat het pand opnieuw via een onafhankelijk makelaar op de markt wordt aangeboden. Voorts verlangt hij excuses van beklaagde.

Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde heeft het pand in de verkoop gehad. Klager heeft twee biedingen op het pand gedaan, die door twee van de drie eigenaren werden afgewezen. Daarop heeft klager een derde bieding gedaan. Gelet op de tekst daarvan heeft beklaagde dit opgevat als een eindbod.

Beklaagde heeft dit eindbod besproken met de eigenaren en daarbij laten weten zelf ook interesse in het pand te hebben. Beklaagde heeft de bieding van klager gematcht en de eigenaren aangegeven dat zij – om geen belangenverstrengeling te krijgen – de verkoopopdracht zou teruggegeven. Daardoor was geen courtage meer verschuldigd. De eigenaren hebben gezamenlijk aangegeven niet op het voorstel van klager te willen ingaan en te kiezen voor het bod dat beklaagde had gedaan.

Door het accepteren van de bieding van beklaagde door de eigenaren was sprake van wilsovereenstemming. Klager is hiervan op de hoogte gesteld. Vervolgens heeft klager een extra bieding uitgebracht. Gelet op de inmiddels bereikte wilsovereenstemming, is met deze bieding niets meer gedaan.

Uiteindelijk is de koop ontbonden. Beklaagde heeft aangegeven niet meer in de markt te zijn als koper en geen nieuwe opdracht tot verkoop meer te zullen accepteren. Voorts zijn excuses aan klager aangeboden. Aldus is voldaan aan het voorstel van klager tot oplossing van het geschil. Beklaagde had dan ook verwacht tot een oplossing te kunnen komen. Klager heeft beklaagde een e-mail gestuurd, waaruit volgt dat hij een financiële genoegdoening wil. Hieraan wenst beklaagde niet mee te werken.

Beklaagde is voorts van mening dat geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen ten aanzien van klager. Er is geen sprake van overtreding van de gedragsregels uit de Erecode en ook niet van de bijlage bij de Erecode. Beklaagde heeft gehandeld volgens de geldende normen.

Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.

De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.

Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM) en uit dien hoofde gehouden tot naleving van de Erecode NVM.

Regel 1 van deze Erecode bepaalt als volgt:
Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur zijn zich bewust van het belang van hun functie in het maatschappelijk verkeer. Zij oefenen deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening. In hun communicatie waken zij voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over hun werkwijze, belangen en positie.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting staat vast dat klager op 21 juni 2023 een bieding van € 290.000,– heeft gedaan, dat beklaagde deze bieding op  maandag 26 juni 2023 met de verkopers heeft besproken en dat deze bieding niet door hen is geaccepteerd. Vervolgens heeft klager een bieding van € 300.000,– gedaan. Beklaagde, die in het weekend voor 26 juni 2023 had besloten dat het pand voor haar ook interessant was als belegging, heeft deze bieding gematcht.

Hierdoor is beklaagde, die ten opzichte van klager eerst optrad als verkopend makelaar, concurrent bieder van klager geworden. Naar het oordeel van de commissie hoefde klager niet te verwachten dat beklaagde zijn concurrent zou worden en hem zou overbieden. Dat laatste kon beklaagde, omdat zij op de hoogte was van de biedingen van klager, zowel van de bieding van € 290.000,– als die van € 300.000,–. Beide biedingen heeft beklaagde overboden, de eerste nominaal en de tweede doordat de opdrachtgevers/verkopers door het teruggeven van de opdracht door beklaagde niet langer courtage verschuldigd waren.

Anders dan beklaagde is de commissie van oordeel dat beklaagde door aldus te handelen zich jegens klager onbetrouwbaar heeft gedragen in de zin van regel 1 van de Erecode en aldus deze regel heeft geschonden en daarmede onzorgvuldig jegens klager heeft gehandeld. Zij acht de klacht daarom gegrond en zal beklaagde – onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub b, van haar reglement – een berisping opleggen, alsmede – onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub c juncto lid 4 van haar reglement – een voorwaardelijke boete van € 10.000,–.

Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 14 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld.

Bovendien dient beklaagde – overeenkomstig het reglement van de commissie – een bijdrage in de behandelingskosten aan de commissie te voldoen.

Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:

  • verklaart de klacht gegrond en legt beklaagde een berisping, alsmede een voorwaardelijke boete van € 10.000,– op;
  • veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klager van het klachtengeld. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
  • bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie is verschuldigd;
  • wijst het meer of anders verzochte af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen en de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 13 februari 2024.