Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Levering juridisch
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
40809
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de commissie tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling 2007 en de bijbehorende bijlage A, versie 1-1-2007 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen, die ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de garantieregeling …, worden beslecht conform het AIG Reglement (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement zullen alle geschillen middels arbitrage door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Verloop van de procedure Door het indienen van een vragenformulier op 10 maart 2010 heeft consument het geschil aanhangig gemaakt tegen de ondernemer. Namens de commissie is de ondernemer op 17 mei 2010 verzocht schriftelijk verweer te voeren tegen de klacht van de consument. Hierop heeft de ondernemer op 4 juni 2010 schriftelijk verweer ingediend bij de commissie. Standpunt consument Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder bijlage 1 bij het vragenformulier. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer. Op [de detailtekening], die deel uitmaakt van de overeenkomst, staat het schuurtje van [de door de consument aangekochte woning] aan de rechterzijde van de tuin (vanuit de poort) getekend. Naast de tekening staat opgenomen “[voor bouwnummer]. zie de situatie”. De consument is ervan uitgegaan dat de schuur aldus aan de rechterzijde van de tuin gesitueerd zou zijn. De schuur is uiteindelijk aan de linkerzijde van de tuin gebouwd. De consument verlangt een niet nader gespecificeerde bedrag aan vervangende schadevergoeding dan wel alsnog een juiste plaatsing van de schuur. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweer van ondernemer d.d. 4 juni 2010. In de kern komt het standpunt van ondernemer op het volgende neer. Uit [de situatietekening] blijkt duidelijk dat de schuur voor [bouwnummer] links (vanuit de poort gezien) gesitueerd is. De situatietekening is leidend voor hetgeen partijen zijn overeengekomen. Uit de tekst op [de detailtekening]“voor [bouwnummer] zie de situatie” volgt in combinatie met de situatietekening dat de schuur links is gesitueerd. De ondernemer heeft geleverd wat er overeengekomen is. De afgegeven bouwvergunning staat niet toe dat de schuur wordt verplaatst. De consument heeft de door hem gevorderde schade niet aannemelijk gemaakt. Behandeling Op 7 juli 2010 heeft de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht. Nadere toelichting partijen ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Via [de website] ben ik in aanraking gekomen met [het project]. Bij [het makelaarskantoor] hebben wij onze interesse kenbaar gemaakt en ontvingen wij de kopers-informatiemap met tekeningen. Op de gekleurde [situatietekening] hebben wij gekeken welke woning waar lag qua zonligging et cetera. De woningen met [de nummers] hadden onze interesse. De details, zoals de plaatsing van de schuur hebben wij vervolgens bekeken op [de detailtekening]. Op grond van beide tekeningen hebben wij uiteindelijk de keuze gemaakt voor [woning]. Op [de detailtekening] staat onder ‘plattegrond tuin/aanzicht poort’ voor [nummer] vermeld: ‘zie de situatie’. Daarmee was voor ons duidelijk dat de schuur rechts (vanuit de poort gezien) geplaatst werd. Op [de detailtekening] staat de schuur immers op die plek ingetekend en daarnaar wordt verwezen. De woning is opgeleverd met de schuur links geplaatst (vanuit de poort gezien). Ik heb op het opleveringsrapport vermeld dat de schuur aan de andere kant geplaatst had moeten worden. Het verschil tussen de plaatsing van de schuur rechts en links is ons in het begin niet opgevallen. Pas nadat we de woning hadden gekocht, begrepen wij dat er een verschil was tussen beide tekeningen. Op dat moment hebben we bij de ondernemer geklaagd. De betonplaten voor de schuur waren toen nog niet gelegd noch was de schuur geplaatst. Wij hebben toen voorgesteld de schuur als minderwerk op te nemen en niet te bouwen of aan de andere kant te plaatsen. Het is juist dat wij tussen juni en oktober 2009 niets hebben laten horen richting de ondernemer. Echter in onze correspondentie van juni 2009 hebben wij duidelijk aangegeven dat indien het probleem niet opgelost werd, wij genoodzaakt waren officiële stappen te ondernemen. Wij zijn wel tussentijds gaan kijken bij de bouw van de woning. Desgevraagd licht de consument zijn vordering tot schadevergoeding toe. Dit betreft het verschil in de prijs bij verkoop van zijn woning ten opzichte van de woning van de buren waar het schuur wel aan de juiste zijde van het huis staat. De afstand van 2,60 meter tussen de schuur en de openslaande deuren van de keuken leent zich thans niet voor de aanleg van een terras. Ook is er minder lichtinval (de schuur is 2,35m hoog). De consument heeft aangegeven zijn huis nog niet te hebben laten taxeren om de waardevermindering vast te stellen. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. In juni 2009 ontvingen wij de klacht van de consument. Hierop hebben wij in juli 2009 gereageerd. Hierna hebben wij niets meer vernomen van de consument. Wij dachten dat daarmee de zaak was afgedaan. Pas in oktober 2009, toen de fundering van de schuur al was gelegd, ontvingen wij bericht van de gemachtigde van de consument. Gezien het samenspel met de andere huizen was het niet mogelijk de schuur elders te plaatsen. Wij hebben ingeschat dat er mogelijk een reactie zou komen van de bewoners van de omringende woningen op de verplaatsing of het weglaten van de schuur. Op de situatietekening is te zien dat de plaatsing van de schuur aan de rechterkant het gevoel van ruimte rondom het aangrenzende hofje aantast. Wij hebben geen feitelijk contact hierover gehad met de bewoners. Niet alle huizen waren in dat stadium van de bouw al verkocht. Een aanpassing of wijziging van de verleende bouwvergunning door de gemeente was niet mogelijk. Dit is onze inschatting. Dit hebben wij niet concreet nagevraagd. Naar onze mening is [de situatietekening] duidelijk en wordt op de detailtekening V03 een afwijking genoemd voor [woning]. Het is duidelijk dat op [de detailtekening] naar [een andere tekening] wordt verwezen. Wel hadden wij nog duidelijker kunnen zijn als we andere bewoordingen hadden gekozen. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil neemt de commissie – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt. In de op 26 maart 2009 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorzien externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. De consument is in het bezit gesteld van [een waarborgcertificaat]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de Commissie te hebben verzocht om: zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling. Beoordeling van het geschil In de tussen partijen gesloten koop-/ en aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden om conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) de op het perceel geprojecteerde/in aanbouw zijnde opstal(len) (af) te bouwen. Partijen verschillen kort samengevat van mening of de schuur conform de tekeningen op de juiste plaats is gebouwd. Aan een toetsing aan de garantieregeling komt de commissie gezien de aard van het geschil niet toe. Wat de consument ten aanzien van de plaatsing van de schuur mocht verwachten wordt uitgewerkt in de juridische begrippen mededelingsplicht en onderzoeksplicht. Dit houdt in dat de ondernemer uit zichzelf belangrijke gegevens met betrekking tot de woning dient te vertellen. De consument op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als hij twijfelt of zou moeten twijfelen, dient hij de ondernemer vragen te stellen of onderzoek te verrichten. De commissie is van oordeel dat de consument reden had om bij bestudering van de tekeningen te twijfelen over de plaatsing van de schuur en dat de consument dit had moeten onderzoeken, alvorens de overeenkomst aan te gaan. Hoewel er zeker opmerkingen te plaatsen zijn bij [de detailtekening], in het bijzonder bij de verwijzing, had de consument niet vanzelfsprekend mogen aannemen dat dit schuurtje conform [detailtekening] zou worden geplaatst. Immers, hiermee wordt voorbijgegaan aan de verwijzing op deze tekening én er is een onmiskenbaar verschil tussen beide tekeningen. Dit had moeten leiden tot een vraagstelling vanuit de consument. Hierbij speelt ook mee dat de consument ter zitting heeft verklaard dat hij een technische opleiding heeft gevolgd alsmede dat hij [de situatietekening] uitvoerig heeft bestudeerd bij zijn keuze voor een bepaalde woning. Voorts heeft de commissie ook in haar oordeel meegenomen dat de consument in de periode juli tot oktober 2009 wel op de bouwplaats is gaan kijken maar toen niet aantoonbaar opnieuw heeft geklaagd over de (plaats van de) schuur bij de ondernemer. Ook zou het weglaten of verplaatsen van de schuur het zicht van de omringende woningen en het gevoel van ruimte rondom het aangrenzende hofje dermate aantasten dat daarmee naar het oordeel van de commissie opmerkingen/klachten van andere bewoners in de lijn der verwachting liggen. Nu de ondernemer aldus heeft gebouwd conform de tekeningen worden de vorderingen van de consument afgewezen. De consument wordt op grond van het vorenstaande voor 75% en de ondernemer voor 25% in het ongelijk gesteld. De commissie merkt overigens wel op dat de ondernemer met [detailtekening] in het onderhavige geval weliswaar nipt voldeed aan haar verplichtingen richting deze consument, maar de commissie geeft de ondernemer mee in voorkomende gevallen meer duidelijkheid te verschaffen. Het apart uitwerken van iedere detailtekening voor elke groep identieke woningen verdient bij aanzienlijke afwijkingen duidelijk de voorkeur. Het werken met verwijzingen leidt tot onduidelijkheid en kan leiden tot procedures als de onderhavige. Zeker bij een aanschaf van een woning is die duidelijkheid geboden. Beslissing De commissie, rechtdoende naar de regelen des recht: I. stelt vast dat ten aanzien van klacht de consument geen beroep op de garantieregeling toekomt; II. beslist dat de klacht van consument ongegrond is en wijst de vorderingen van de consument terzake af; III. stelt vast dat de consument op grond van het vorenstaande voor 75% en de ondernemer voor 25% in het ongelijk is gesteld; IV. stelt vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 29 juni 2010 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.