Beeindigingvergoeding was niet vermeld in de overeenkomst, daarom nu vastgesteld op grond van redelijk loon.

  • Home >>
  • Makelaardij >>
De Geschillencommissie




Commissie: Makelaardij    Categorie: Courtage    Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 69905

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft de vraag of sprake is van toerekenbare tekortkoming aan de kant van de ondernemer in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst.

Door de consument is een bedrag van € 2.261,– onbetaald gelaten en bij de commissie in depot gestort.

De consument is van mening niet meer verschuldigd te zijn dan een vergoeding voor advertentiekosten en de huizenroute.

Standpunt van de consument

Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

De woning staat al meer dan 50 maanden in verkoop en er zijn 3 potentiele kopers geweest die de woning hebben gezien.
De laatste twee jaren is er geen persoonlijk contact meer geweest met de ondernemer over de verkoop van de woning. Er zijn geen updates meer gegeven over de wijziging van het bestemmingsplan. Er is geen informatie verstrekt over wijzigingen in hypotheek verstrekking en nationale hypotheekgarantie. Een wijziging in verkoopstrategie, zoals verlaging van de vraagprijs, is er sinds 2010 niet meer geweest.
Er is hulp gegeven bij deelverkoop van een perceel nadat ik daar zelf om had verzocht.
Wij wensen de overeenkomst te beëindigen wegens tekortkoming.
Aanvankelijk hebben we aangeboden om € 1.200,– all-in te betalen maar daar wilde de ondernemer niet op ingaan.
 
Standpunt van de ondernemer

Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

Wij hebben de woning in 2008 in verkoop genomen, juist op een moment dat de markt ging kenteren.
Er is sprake van een gedateerd woonhuis waarbij verwacht mag worden dat een koper gaat slopen of ingrijpend verbouwen.
De gemeente was bezig met het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan dat het mogelijk zou maken tot nieuwbouw over te gaan. Wij hebben daarover druk gecommuniceerd met de gemeente. Het geldende bestemmingsplan had wat dat betreft beperkingen.
Dit gaf een ernstige beperking bij de verkoop en verklaart het geringe aantal bezichtigingen.

Nadat de nieuwe woning van de consument gereed kwam hebben wij hen geadviseerd de bestaande woning te gaan verhuren ter voorkoming van dubbele woonlasten.

Via een relatie is de woning toen verhuurd waarvoor wij nimmer een vergoeding hebben gevraagd.

In 2009 hebben wij intensieve begeleiding gegeven aan de onderhandeling met de buren, resulterend in de verkoop van een gedeelte van de tuin aan de buren. Onze gedachte was de daar gemaakte kosten te verrekenen, tegelijk met de verkoop van de woning.
Naar onze mening is een bedrag van € 1.500,– zoals in rekening gebracht, een redelijke vergoeding.

Ondertussen heeft de verkoop van de woning steeds onze aandacht gehouden, is de prijs op ons advies aangepast en zijn open huizenroutes geweest

Wij betreuren het afscheid te nemen, wij hadden de woning graag verkocht.
Overigens is onjuist dat de tuin een waarde heeft van € 30.000,–. De contracten zeggen anders.

Beoordeling van het geschil

De commissie heeft het volgende overwogen.

Ter beslissing ligt de vraag voor of de consument het bij factuur van 27 juli 2012 in rekening gebrachte bedrag van € 1.500,– te vermeerderen met BTW verschuldigd is.
Dit bedrag is blijkens die factuur in rekening gebracht voor Werkzaamheden, advies, en opmaak aktes i.v.m. de verkoop van een stuk grond van de tuin aan de achterburen. In de genoemde factuur heeft de ondernemer voorts advertentiekosten en documentatiekosten in rekening tot een bedrag van
€ 400,– vermeerderd met BTW waarvan de verschuldigdheid niet ter discussie staat.

De overeenkomst tussen partijen is neergelegd in de opdracht tot dienstverlening bij verkoop waarvan een exemplaar is overgelegd.
Deze overeenkomst regelt de opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de woning van de consument waarbij de vraagprijs is gesteld op € 699.000,– en waarin een courtage is overeengekomen van
€ 7.000,–.
De overeenkomst regelt voorts, voor zover van belang, dat bij beëindiging van de overeenkomst, de tot dan gemaakte advertentiekosten en documentatiekosten in rekening worden gebracht. 

De overeenkomst regelt voorts de toepasselijkheid van de Voorwaarden NVM 2006.
In art. 13 lid 1 van deze voorwaarden is geregeld dat courtage verschuldigd is, indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht een overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak tot stand komt waarbij is geregeld dat onder de totstandkoming van een overeenkomst, tevens wordt verstaan, het door opdrachtgever meewerken aan een handeling als gevolg waarvan de zaak gedeeltelijk wordt verkocht.
Dat is hier het geval zodat de ondernemer aanspraak heeft op courtage.

Ter beantwoording blijft dan de vraag wat de hoogte dient te zijn van de courtage.
De overeenkomst bevat een afspraak met een vaste hoogte van de courtage bij verkoop van het volledige object zonder de hoogte te relateren aan de koopsom. Waar de courtage voor verkoop is gesteld op € 7.000,– bij een vraagprijs van € 699.000,– laat zich de overeengekomen courtage weliswaar berekenen op afgerond 1 % maar, als gezegd is dit een absoluut bedrag en is daarin geen berekeningsmaatstaf te lezen.

Art. 14 lid 1 van genoemde voorwaarden bepaalt dat de courtage wordt berekend op grondslag van wat partijen hierover overeengekomen zijn.
Er is dus geen loon(maatstaf) overeengekomen en evenmin is er voor een tamelijk uitzonderlijke situatie als hier een gebruikelijk loon in de branche. Het gaat immers om een perceelsgedeelte met een betrekkelijk geringe waarde waarvoor kennelijk bijzondere werkzaamheden verricht zijn door de ondernemer.

Nu er in de overeenkomst geen aanknopingspunten zijn gegeven voor de berekeningsmaatstaf van de courtage zal de commissie een redelijk loon vaststellen, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval. Ter zitting is weliswaar door de consument aangevoerd dat de koopsom van het perceel € 13.300,– heeft bedragen maar de commissie zal uitgaan van het bedrag van € 30.000,– zoals ook door de consument in het vragenformulier is aangegeven en gaat voorbij aan de mededeling dat sprake is geweest van een vergissing.
De commissie zal aansluiten bij het geen de consument als een redelijk loon beschouwt, te weten  een zodanig bedrag dat hetgeen totaal verschuldigd is uitkomt op € 1.200,–, te weten (€ 608,40 te vermeerderen met BTW € 115,60 =) € 724,– inclusief BTW.
De commissie acht dit met de consument een redelijk loon, temeer nu de ondernemer verzuimd heeft vooraf afspraken te maken over zijn honorering voor deze werkzaamheden. De commissie begrijpt dat de ondernemer dit heeft nagelaten in het vertrouwen op de totstandkoming van een transactie die hem aanspraak zou geven op de courtage bij verkoop van het object maar de omstandigheid dat het daarvan niet is gekomen komt voor zijn risico.

De klacht is daarom gegrond en van het depot zal een gedeelte van € 1.200,– betaald worden aan de ondernemer en het restant van € 1.061,– aan de consument.

Daarnaast heeft de consument aanspraak op vergoeding van het door hem betaalde klachtengeld van € 75,–.

Beslissing

De commissie verklaart de klacht gegrond en bepaalt dat uit het door de consument in depot gestorte bedrag van € 2.261,– aan de ondernemer een gedeelte groot € 1.200,–  zal worden uitbetaald en het restant van € 1.061,– aan de consument.

Daarnaast dient de ondernemer aan de consument het door deze betaalde klachtengeld van € 75,– te vergoeden.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag verschuldigd van € 350,–.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, op 5 oktober 2012.