Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Belangenverstrengeling / Informatie
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
206792/232452
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Klager heeft via het kantoor van beklaagde zijn appartement te koop aangeboden. Klager beklaagt zich over het feit dat beklaagde, ondanks zijn verzoek en het verzoek van zijn advocaat, heeft geweigerd om aan hem schriftelijk de hoogte van het bod op zijn appartement mee te delen. Klager verwijt beklaagde belangenverstrengeling. De commissie is van oordeel dat van belangenverstrengeling geen sprake is. Wel had beklaagde de hoogte van het bod schriftelijk moeten bevestigen, nu bekend was dat klager niet in staat was om via een online omgeving gegevens te uploaden. De klacht is daarom ten dele gegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De mondelinge behandeling van het geschil heeft plaatsgevonden op 13 november 2023 te Den Haag.
Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht.
Beklaagde werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam] en de heer [naam].
Samenvatting
Klager heeft zijn appartement te koop aangeboden via het kantoor van beklaagde. Toen het appartement op [woningwebsite] verscheen werd beklaagde benaderd door een advocaat, die hem meedeelde dat het appartement al was verkocht aan zijn cliënt en dat deze cliënt inmiddels een civiele procedure tegen klager had aangespannen. Daarop heeft beklaagde de bezichtigingen voor het appartement geannuleerd. Beklaagde heeft vervolgens de opdracht teruggegeven aan klager na diverse aantijgingen van klager dat beklaagde zou samenspannen met de advocaat van de wederpartij. De dag voordat het contract is opgezegd kwam er via [online woonplatform] een bod op het appartement van klager. Klager is niet digitaal vaardig en heeft om die reden aan beklaagde verzocht de hoogte van het uitgebrachte bod op zijn flat schriftelijk aan hem mee te delen. Deze schriftelijke verklaring zou als bewijs dienen in de civiele procedure. Beklaagde had cliënt al telefonisch op de hoogte gebracht van het bod en per sms de contactgegevens van de bieder doorgegeven. Vanwege de aantijgingen zijdens klager heeft de beklaagde geweigerd om het bod op daarnaast op schrift te zetten.
De commissie is van oordeel dat beklaagde heeft gehandeld volgens de professionele standaard die binnen de beroepsgroep geldt voor zover die ziet op de belangenverstrengeling tijdens het verkoopproces van het appartement van klager. Wel is zij van oordeel dat beklaagde ten aanzien van het tweede klachtonderdeel, het schriftelijk bevestigen van de hoogte van het bod aan klager, niet heeft gehandeld volgens de professionele standaard. Beklaagde had dit bod schriftelijk moeten bevestigen nu klager op dat moment nog cliënt was van beklaagde en beklaagde wist dat klager niet in staat was om via [online woonplatform] de gegevens te uploaden.
Beoordeling van het geschil.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
- het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
- het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
- in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
- in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie overweegt als volgt.
Klager beklaagt zich over het feit dat beklaagde, ondanks zijn verzoek en het verzoek van zijn advocaat, heeft geweigerd om aan hem schriftelijk de hoogte van het bod op zijn appartement mee te delen. De schriftelijke verklaring van de beklaagde is voor klager essentieel in verband met een civiele procedure die tegen hem is aangespannen door een vermeend koper van zijn appartement. Daarnaast verwijt klager beklaagde dat er sprake is geweest van een belangenverstrengeling. Klager vermoedt dat beklaagde doelbewust deze gevraagde informatie niet tijdig aan hem wilde verschaffen om zodoende de, met beklaagde, bevriende advocaat mr. [naam] te helpen deze informatie buiten de procedure te houden.
De commissie heeft het volgende vastgesteld.
Begin 2022 heeft klager beklaagde benaderd om zijn appartement in de verkoop te zetten. Beklaagde heeft het appartement op de NVM-site [woningwebsite] geplaatst. Vervolgens hebben zich acht gegadigden gemeld voor een bezichtiging. Alvorens tot bezichtiging is overgegaan, werd beklaagde benaderd door een advocaat die aan hem, een door klager ondertekend, voorlopig koopcontract van het appartement overlegde. Voorts bleek dat deze koper een civiele procedure tegen klager was gestart. Naar aanleiding hiervan heeft beklaagde klager gewezen op de risico’s van het aanbieden van een al verkocht appartement en is aan klager het advies gegeven om de verkoop op te schorten en een advocaat in te schakelen. Als de kwestie was opgelost kon de verkoop weer opgestart worden. Om problemen te voorkomen heeft beklaagde vervolgens alle afspraken voor de bezichtiging geannuleerd. Klager wenste de verkoop wel door te zetten, maar had geen vertrouwen meer in de makelaar die de verkoop zou begeleiden. Daarop is binnen het kantoor een andere makelaar aangewezen, die de werkzaamheden heeft overgenomen.
Klager had het idee dat de makelaar een vriendschappelijke band met de advocaat van de eisende partij had en dat deze vriendschap voor hem nadelig uitpakte in de procedure die door de cliënt van deze advocaat tegen hem aanhangig was gemaakt. In verband met ernstige aantijgingen van klager richting beklaagde, heeft beklaagde de overeenkomst opgezegd daar er geen sprake meer was van een gezonde klant/dienstverleningsrelatie en het vertrouwen ontbrak om klager op een goede wijze van dienst te zijn. Vlak voor de opzegging kwam er een bieding binnen op het appartement via [online woonplatform]. van € 221.500,- k.k. met een voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring. De gegevens van deze bieder en de hoogte van het bod heeft de beklaagde telefonisch doorgegeven. Daarnaast heeft beklaagde per sms de contactgegevens van de bieder aan klager doorgegeven. Vanwege de ernstige aantijgingen van klager is beklaagde niet op het verzoek van klager ingegaan om een schriftelijke bevestiging te sturen van de hoogte van het bod.
De commissie is van oordeel dat beklaagde heeft gehandeld volgens de professionele standaard die in deze beroepsgroep geldt. Beklaagde heeft zorgvuldig gehandeld door de verkoop van het appartement op te schorten toen bekend werd dat er wellicht al een onderhandse koopovereenkomst door klager was ondertekend met een koper én door klager te wijzen op de grote financiële risico’s die hij zou lopen met de verkoop van een reeds verkocht appartement.
Anders dan klager heeft gesteld is van een belangenverstrengeling tussen beklaagde en de advocaat van de eisende partij niet gebleken. Ter zitting heeft de commissie vastgesteld dat beklaagde geen vriendschappelijke relatie heeft met de advocaat. Hij kent de advocaat, omdat beklaagde in het verleden zijn huis heeft verkocht. Voorts acht de commissie het volstrekt onwaarschijnlijk dat beklaagde de gegevens over het te verkopen appartement van klager op eigen initiatief aan deze advocaat zou hebben verstrekt. De cliënt van de advocaat heeft op de website van de NVM gezien dat het appartement werd aangeboden door beklaagde en vervolgens heeft zijn advocaat bij beklaagde navraag gedaan over de status van het appartement van klager.
De commissie is van oordeel dat de beklaagde volstrekt transparant heeft gehandeld. Hij heeft uit eigener beweging klager geïnformeerd over het contact dat hij met deze advocaat heeft gehad en hij heeft klager willen behoeden voor de financiële gevolgen voor hem bij verkoop van een al verkocht appartement.
De commissie begrijpt de emoties van beklaagde naar aanleiding van de aantijgingen van klager. Toch was het beter geweest om, naar aanleiding van het verzoek van klager, het bod ook schriftelijk aan klager mee te delen. Alleen een sms met contact gegevens van de bieder is ontoereikend. Daarbij overweegt de commissie dat het bod via [online woonplatform] binnenkwam op het moment dat klager nog een cliënt was en beklaagde wist dat klager vanwege zijn beperking deze bieding niet digitaal kon inzien.
Conclusie
Gelet op het vorenstaande zal de commissie de klacht die ziet op belangenverstrengeling ongegrond verklaren. De beklaagde heeft bij zijn werkzaamheden met betrekking tot de verkoop van het appartement van klager gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in dezelfde omstandigheden zou hebben gehandeld.
De klacht over het niet schriftelijk verstrekken van de bieding op het appartement zal gegrond worden verklaard. De commissie ziet echter geen reden om naar aanleiding van deze gedraging een sanctie op te leggen.
Nu de klacht gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 14 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,01.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
- verklaart de klacht over belangenverstrengeling ongegrond;
- verklaart de klacht over het niet schriftelijk verstrekken van de bieding gegrond;
- bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 100,01 dient te vergoeden aan klager ter zake van het klachtengeld.
Bovendien is beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 13 november 2023.