Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Gedragsregels
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
199866/210097
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Beklaagde was als makelaar betrokken bij de verkoop van de woning van klager. De beklaagde was vervolgens ook betrokken bij de verkoop van de woning van de kopers van de woning van klager. Klager verwijt beklaagde dat hierover geen overleg heeft plaatsgevonden. Beklaagde voert aan dat verschillende medewerkers de verkoop van de woningen hebben begeleid. De commissie is van oordeel dat beklaagde met klager in overleg had moeten treden over het aannemen van de nieuwe opdracht. De klacht is gegrond en de commissie legt de maatregel van berisping op.
De uitspraak
Behandeling van de klacht
Over deze klacht heeft de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie) op 5 september 2023 een voorbeslissing genomen, waarin zij klager ontvankelijk heeft verklaard in zijn klacht. De commissie verwijst naar die beslissing, waarvan de inhoud hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De mondelinge behandeling over de inhoud van de klacht heeft plaatsgevonden op 28 februari 2024 te Utrecht. Beide partijen zijn bij die behandeling verschenen. Klager werd vergezeld van zijn echtgenote. Beklaagde werd vertegenwoordigd door mevrouw [naam], directeur, bijgestaan door haar gemachtigde voornoemd, vergezeld van een stagiair van haar kantoor.
Bij de mondelinge behandeling zijn als toehoorder aanwezig mevrouw [naam] en mevrouw [naam], beiden werkzaam bij [onderzoeks- en adviesbureau].
Beide partijen hebben hun standpunten nader toegelicht. Beklaagde heeft dat mede gedaan aan de hand van spreekaantekeningen, waarvan een exemplaar aan klager en aan de commissie is overgelegd.
Klager heeft een aantal klachten aan de commissie voorgelegd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij verklaard dat de kern van zijn klachten is gelegen in het feit dat beklaagde is opgetreden als verkopend makelaar van zijn woning en gelijktijdig als verkopend makelaar van het huis van de kopers van de woning van klager zonder dat dit met hem is besproken. De overige klachten zijn een uitvloeisel van deze handelwijze van beklaagde. Met instemming van partijen zal de commissie alleen over de kern van de klacht een oordeel geven.
Onderwerp van het geschil
Het geschil gaat er over dat beklaagde gedurende de looptijd van de opdracht die klager aan haar had verstrekt, niet met klager in overleg is getreden over de vraag of een nieuwe door beklaagde aanvaarde opdracht van derden al dan niet strijdig was met het belang van klager.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat hij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft op 18 januari 2022 aan beklaagde opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de verkoop van de woning, gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna te noemen: de woning). Beklaagde heeft die opdracht aanvaard. De woning is op 3 maart 2022 verkocht voor een bedrag van € 837.500,–. De schriftelijke koopovereenkomst is op 14 maart 2022 getekend.
Op 25 maart 2022 is het huis van de kopers (hierna te noemen: het huis) bij beklaagde te koop gezet. Beklaagde heeft dit niet aan klager gemeld. Klager is van mening dat dit in principe is toegestaan, maar beklaagde had dit wel aan klager moeten melden, omdat er twee belangen gingen spelen. Volgens de erecode van de NVM had beklaagde hierover met klager moeten overleggen. Nu is klager er bij toeval achter gekomen dat het huis bij beklaagde te koop is gezet.
Er zitten 11 dagen tussen de ondertekening van de koopovereenkomst en het te koop zetten van het huis, waardoor het niet ondenkbaar is dat beklaagde al vóór de datum van ondertekening met de kopers had besloten het huis te koop te zetten; doorgaans duurt het namelijk een aantal weken voor een woning op de website van [woningwebsite] komt. Als dit het geval is geweest dan heeft beklaagde relevante informatie voor klager achtergehouden en is zij zeer nalatig geweest.
Klager heeft op verzoek van de kopers driemaal ingestemd met verlenging van de termijn voor het inroepen van het financieringsbeding in de koopovereenkomst. Na de derde verlenging hebben de kopers op 27 mei 2022 de koopovereenkomst ontbonden, omdat ze de financiering niet rond konden krijgen, zonder daarvoor voldoende onderbouwde documenten aan te leveren.
Beklaagde heeft zich toen terughoudend opgesteld over wat te doen tegen de kopers. Na die ontbinding belde beklaagde diezelfde dag klager op met de mededeling dat de koop niet doorging, hetgeen zij “jammer” vond. Om vervolgens meteen de vraag te stellen “hoe gaan we verder?” Een makelaar die voor de belangen van zijn klant opkomt, zal dan eerst overleggen wat de kans is om de overeengekomen boeteclausule van 10% in te roepen. De eerste vraag van klager aan beklaagde was dan ook of hij de kopers voor die boete aansprakelijk kon stellen. Beklaagde had dit volgens haar zeggen bij de juridische dienst van de NVM nagevraagd en volgens de NVM was het ene zinnetje in de afwijzingsbrief van de [bank] aan de kopers “Uw hypotheekaanvraag van 19 mei 2022 kunnen wij niet honoreren” voldoende onderbouwd om de boete van 10% niet hoeven te betalen.
Klager heeft in zijn e-mail van 31 mei 2022 beklaagde er op moeten wijzen dat zij er voor klager moet zijn. Uit een reactie op deze e-mail blijkt dat beklaagde er “ineens” voor klager is. Maar eerst dus niet. Dit duidt op het dienen van twee belangen en dat mag niet. Een makelaar moet er direct voor zijn/haar klanten zijn als de situatie daarom vraagt.
Onbekend voor klager is wat beklaagde heeft afgesproken of welke soort deal zij heeft gemaakt met de kopers over de verkoop van het huis. Maar duidelijk is dat beklaagde erop uit was om de kopers aan de 10% boeteclausule te laten ontkomen. Dat blijkt duidelijk uit het antwoord op de e-mail, waar ze er “ineens” voor klager was.
Beklaagde heeft zich niet aan de NVM-erecode gehouden, en had klager moeten informeren over het in de verkoop zetten van het huis. Klager zou de koopovereenkomst niet hebben getekend of zeker overwogen hebben dit niet te doen als dit voor 14 maart 2022 bekend zou zijn geweest of anders tegen de verlengingen hebben aangekeken en direct gestopt zijn na het verstrijken van de overeengekomen termijn van zes weken voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde.
Omdat beklaagde de courtage niet hoeft terug te betalen op grond van de uitspraak van de geschillencommissie Makelaardij van 18 november 2022 verzoekt klager de commissie te bepalen dat beklaagde de courtage alsnog moet terugbetalen, omdat zij niet volgens de NVM-regels heeft gehandeld en klager daardoor ernstig heeft benadeeld. Tevens verzoekt klager de commissie beklaagde aansprakelijk te stellen voor de door klager geleden schade (betaalde courtage, restschade en emotionele schade) en eventueel verdere maatregelen te nemen tegen beklaagde opdat toekomstige klanten deze ellende bespaard blijft.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat zij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 18 januari 2022 is tussen partijen een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen voor bemiddeling bij de verkoop van de woning van de ouders van klager. Klager was tezamen met zijn broer en zus gevolmachtigd om de verkoop van de woning te regelen. De verkoop is begeleid door mevrouw [naam], directeur van beklaagde (hierna te noemen: de directeur).
Nadat op 4 maart 2022 mondelinge overeenstemming tussen klager en de kopers bestond, is op 14 maart 2022 de (schriftelijke) koopovereenkomst tussen hen tot stand gekomen.
Op 8 maart 2022 hebben de kopers diverse makelaars benaderd om een offerte uit te brengen voor de verkoop van het huis. Eén van die makelaars was een collega/kantoorgenoot van de directeur. Op 17 maart 2022 is de opdracht verstrekt en vervolgens is het huis in de verkoop gezet en op [woningwebsite] geplaatst. Op dat moment hadden de kopers de woning van klager dus al aangekocht. Nog voordat de directeur dit aan klager kon mededelen, liet hij zelf al weten daarvan op de hoogte te zijn. Overigens is het onjuist dat het weken duurt voor een woning op [woningwebsite] verschijnt. Dit is slechts een kwestie van een druk op de knop. Er is dan ook geen informatie achtergehouden.
Voorop gesteld moet worden dat geen sprake is geweest van “het dienen van twee heren” (of partijen) zoals klager stelt. De directeur heeft de kopers niet bijgestaan bij de aankoop van de woning van klager. Zij heeft de kopers enkel bijgestaan bij de verkoop van het huis. Uit de (tucht)rechtspraak volgt dat het op zichzelf niet ongeoorloofd is dat een makelaar enerzijds optreedt voor een opdrachtgever als verkopend makelaar van een bepaald object en anderzijds in opdracht voor de kopers van dat object bemiddelt bij de verkoop van hun eigen woning. Slechts indien aanvaarding van de opdracht van de kopers tot verkoop van het huis in strijd was geweest met het belang van klager, had beklaagde alleen voor een van beide partijen mogen optreden.
Van andere belangen door het aangaan van de opdracht van de kopers is in het onderhavige geval geen sprake. Uit de erecode noch uit de overige gedragsregels volgt niet dat beklaagde dit met klager had moeten overleggen of dit aan zijn toestemming onderhevig was. Pas op 17 maart 2022 kwam de opdracht tussen de kopers en beklaagde tot stand. Op dat moment was de koopovereenkomst tussen klager en de kopers al een feit. Klager was al direct op de hoogte van de rol van beklaagde als verkoopmakelaar voor de kopers. Op dat moment had klager geen bezwaar tegen dit optreden en zag daar juist de voordelen van in en vroeg zo nu en dan naar de verkoop van het huis. Klager is dus steeds op eigen verzoek diverse malen op de hoogte gesteld over de ins en outs van die verkoop. Verkoop van het huis was immers in zijn belang, omdat dat van positieve invloed zou zijn op het verkrijgen van financiering door de kopers. Herhaald zij dat een collega van de directeur de verkoop van het huis begeleidde, waardoor de belangenbehartiging in andere handen lag. De directeur was zelf niet op de hoogte van de inhoudelijke behandeling van de opdracht van de kopers en had in dat verband ook geen contact met de kopers.
Klager heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat beklaagde de belangen van de kopers zwaarder heeft laten wegen dan zijn belangen. Van tegenstrijdige belangen was overigens geen sprake, omdat het zowel in belang was van klager als van de kopers dat het huis werd verkocht. Beklaagde is van mening dat zij niet in strijd heeft gehandeld met de op haar rustende gedragsregels en dat de klacht daarom ongegrond verklaard dient te worden. Mocht de klacht toch gegrond worden verklaard, dan verzoekt beklaagde haar geen maatregel op te leggen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, het volgende overwogen.
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan een maatregel worden opgelegd. Bij die beoordeling blijft buiten beschouwing het verzoek van klager te bepalen (I) dat beklaagde de courtage alsnog moet terugbetalen en (II) dat beklaagde aansprakelijk is voor de door klager geleden schade. Dit verzoek betreft civielrechtelijke aangelegenheden. Voor de beoordeling van en beslissing over een civielrechtelijke aangelegenheid is een tuchtprocedure ‒ gelet op de doelstelling van het tuchtrecht ‒ niet bedoeld. Gelet op het bepaalde in haar reglement is de commissie ook niet bevoegd om te oordelen over civielrechtelijke kwesties. Klager moet in dit verzoek dan ook niet-ontvankelijk verklaard worden.
De klacht
Op grond van de standpunten van partijen kan als vaststaand worden aangemerkt dat de woning van klager en het huis van de kopers (nagenoeg) gelijktijdig bij beklaagde “in de verkoop” is geweest.
Volgens de stelling van beklaagde is haar directeur als makelaar opgetreden voor klager en een collega/kantoorgenoot van de directeur voor de kopers, zodat er sprake was van twee gescheiden trajecten die niet tot mogelijk tegenstrijdige belangen hebben kunnen leiden. Deze stelling is naar het oordeel van de commissie onjuist en zij licht dit als volgt toe. Beklaagde is een rechtspersoon. Een rechtspersoon heeft een eigen identiteit, maar kan feitelijk geen handelingen verrichten; zij kan slechts optreden door middel van een of meer natuurlijke personen. Zowel de directeur als de betreffende collega is opgetreden “in de sfeer” van de rechtspersoon, beklaagde, namelijk de verkoopbemiddeling bij onroerende zaken. Hun feitelijke gedragingen hebben dan ook te gelden als gedragingen van beklaagde en kunnen juridisch niet gezien worden als gedragingen van een zelfstandig natuurlijk persoon. Juridisch gezien was er sprake van één makelaar: de rechtspersoon.
In de overeenkomst van opdracht tot dienstverlening bij verkoop, die klager op 18 januari 2022 met beklaagde heeft gesloten, is in artikel 7 lid 1 opgenomen dat op deze opdracht de erecode NVM van toepassing is, waarin de gedragscode voor NVM-leden is beschreven. Hetzelfde artikel bepaalt in lid 6 dat het NVM-lid geen nieuwe opdracht (van een derde) aanvaardt voor een activiteit die direct of indirect verband houdt met het belang van de opdrachtgever, tenzij het NVM-lid de opdrachtgever op de hoogte heeft gesteld van de nieuwe opdracht en samen met de opdrachtgever tot de conclusie is gekomen dat het aanvaarden van de nieuwe opdracht niet strijdig is met het belang van de opdrachtgever. Een bepaling van dezelfde strekking is opgenomen in de Erecode NVM, waarin is bepaald dat een makelaar (aan- en verkoop) enkel het belang dient van zijn/haar opdrachtgever, dat het de makelaar niet is toegestaan gelijktijdig een ander belang te dienen dan dat van diens opdrachtgever en dat als er ook andere belangen spelen met de opdrachtgever wordt besproken hoe deze ervan verzekerd is dat enkel zijn/haar belang wordt gediend.
Uit de beide hiervoor genoemde bepalingen is af te leiden dat van de makelaar wordt verlangd dat deze het initiatief neemt tot overleg met de eerste opdrachtgever over de vraag of de nieuwe opdracht al dan niet strijdig is met het belang van de eerste opdrachtgever. Vast staat dat beklaagde dat niet heeft gedaan.
Het feit dat de opdracht tussen de kopers en beklaagde pas tot stand kwam op 17 maart 2022 toen de koopovereenkomst tussen klager en de kopers al een feit was, ontsloeg beklaagde niet van zijn verplichting om met klager over de nieuwe opdracht in overleg te treden. De overeenkomst van opdracht van 18 januari 2022 was op 17 maart 2022 ‒ anders dan beklaagde kennelijk wil suggereren ‒ nog niet geëindigd, maar duurde nog voort tot 27 mei 2022. Op de koopovereenkomst waren namelijk van toepassing de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij d.d. 1 september 2018, die in artikel 9 lid 2 ‒ voor zover hier van belang en zakelijk weergegeven ‒ bepalen dat bij een koopovereenkomst waarin ontbindende voorwaarden staan, de opdracht pas is vervuld als de partijen geen beroep meer kunnen doen op een ontbindende voorwaarde. In dit geval konden de kopers uiterlijk 27 mei 2022 nog een beroep doen op een ontbindende voorwaarde, te weten het financieringsvoorbehoud. Ook het feit dat klager al direct op de hoogte was van de rol van beklaagde als verkoopmakelaar van de kopers ontsloeg beklaagde niet van die verplichting.
Maatregel
Artikel 1 van de Erecode NVM bepaalt onder meer ‒ zakelijk weergegeven ‒ dat het NVM-lid in zijn communicatie waakt voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over zijn werkwijze, belangen en positie. Beklaagde heeft (ook) in strijd met dit artikel gehandeld door tijdens de looptijd van de opdracht van 18 januari 2022 ten onrechte niet het initiatief te nemen om met klager in overleg te treden over de vraag of de nieuwe opdracht al dan niet strijdig is met het belang van klager. Daardoor heeft op zijn minst bij klager de gerechtvaardigde schijn van belangenverstrengeling kunnen ontstaan. Gesteld kan worden dat beklaagde daardoor in haar communicatie niet heeft gewaakt voor een onjuiste beeldvorming over haar werkwijze, belangen en positie. Dit is tuchtrechtelijk laakbaar.
De commissie is van oordeel dat de klacht van klager gegrond is. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie het opleggen van de sanctie van berisping.
Klachtengeld en behandelingskosten
De commissie heeft de klacht van klager gegrond bevonden. Daarom zal beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie, aan klager het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, geheel moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 100,–.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek te bepalen (I) dat beklaagde de courtage alsnog moet terugbetalen en (II) dat beklaagde aansprakelijk is voor de door klager geleden schade;
– verklaart de klacht van klager gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van berisping op;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 100,– dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissies voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist op 28 februari 2024 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten en de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.