Beklaagde had klaagster moeten informeren over risico’s om geen bouwkundige keuring te laten uitvoeren

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Informatie    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 228309/239728

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Beklaagde heeft klaagster bijgestaan bij de aankoop van haar eerste woning. Klaagster verwijt het beklaagde dat zij geen goed en deskundig advies. Klaagster voert bijvoorbeeld aan dat beklaagde meermaals heeft afgeraden om een bouwkundige keuring van de woning uit te laten voeren. Beklaagde is, gelet op de omstandigheden (in de markt), van mening een goed en kundig advies te hebben gegeven. Vast is komen te staan dat beklaagde klaagster niet heeft geïnformeerd over het risico van het niet laten uitvoeren van een bouwkundige keuring voorafgaand aan de koop van de woning. Dat had wel van beklaagde verwacht mogen worden. Dat er een te laag bedrag in depot is geadviseerd door beklaagde is niet vast komen te staan. Alleen het eerste klachtonderdeel is gegrond. De commissie legt een waarschuwing op aan beklaagde. De klager wordt niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering inzake een schadevergoeding , omdat de tuchtcommissie geen schadevergoeding op kan leggen.

De uitspraak

Behandeling van het geschil
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het reglement van de commissie bevoegd om de klacht te behandelen. De beklaagde is aangesloten bij de NVM en de commissie heeft (onder meer) tot taak om klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij de NVM dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten van de NVM, reglementen, besluiten van de NVM of relevante wet- en regelgeving.

De commissie heeft kennisgenomen van de stukken die door partijen zijn overgelegd.

De mondelinge behandeling heeft op 9 februari 2024 plaatsgevonden.
Ter zitting zijn verschenen:

  • mevrouw [naam], de moeder van de klager,
  • de heer [naam], vertegenwoordiger van de klager,
  • de beklaagde, voornoemd,
  • mevrouw [naam], vertegenwoordiger van de beklaagde.

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de beklaagde haar zorgplicht als aankoopmakelaar heeft geschonden.

Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat erop neer dat de beklaagde haar zorgplicht als aankoopmakelaar heeft geschonden door:

  • de klager af te raden een bouwkundige keuring te laten verrichten alvorens de woning te kopen;
  • na te laten om goed onderzoek naar de woning te doen;
  • te adviseren slechts € 1.000,00 van de koopsom in depot te houden.

De klager voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.

De beklaagde heeft de klager als aankoopmakelaar bijgestaan bij de koop van haar eerste woning. Na de aankoop van de woning aan [het adres] is de beklaagde erachter gekomen dat de woning meerdere verborgen gebreken heeft. Dit betreffen (onder meer) de volgende gebreken:

  • de kozijnen zijn verkeerd om geplaatst en niet waterdicht,
  • de constructie van de kozijnen voldoet niet,
  • het dak heeft lekkages,
  • de spouwmuur en isolatie ontbreken.

Deze gebreken zouden zijn ontdekt als de beklaagde de klager van goed en deskundig advies had voorzien en als zij goed onderzoek naar de woning had gedaan. Dit heeft zij echter nagelaten. De beklaagde heeft de klager tot twee keer toe afgeraden een bouwkundige keuring van de woning te laten verrichten. Volgens de beklaagde zou het stellen van voorwaarden, zoals een bouwkundige keuring, de kans van de klager op de koop van de woning kleiner maken. De klager vertrouwde de beklaagde op haar expertise en deskundigheid en heeft de woning dan ook gekocht zonder het voorbehoud van een bouwkundige keuring en met (slechts) € 1.000,00 van de koopsom in depot. Als gevolg hiervan heeft de klager schade geleden.

De klager verzoekt de commissie de beklaagde te veroordelen tot het betalen van een bedrag aan schadevergoeding en aan haar een sanctie op te leggen.

Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat erop neer dat de beklaagde haar werk naar behoren heeft verricht. Zij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.

1. De bouwkundige keuring
De beklaagde heeft een bouwkundige keuring van de woning afgeraden, omdat bij het stellen van meer voorwaarden de kans van de klager op de koop van de woning zou verslechteren. Daarbij komt dat het ging om een populaire woning in een gewild en schaars segment in de markt. De klager wilde de woning graag hebben, waardoor dit een passend advies was. Daarnaast had de klager zelf ingestemd met het doen van een bod zonder een bouwkundige keuring. Bij het afraden van een bouwkundige keuring speelde ook de overweging mee dat er geen onderhoud aan de woning viel te verwachten op korte termijn. In de verkoopbrochure is de woning geadverteerd als een gerenoveerd en kant en klaar appartement, dat volledig geïsoleerd is. Gelet op deze omstandigheden, was er voor de beklaagde geen aanleiding om een bouwkundige keuring te adviseren aan de klager.

2. Onderzoek naar de woning
Het was voor de beklaagde niet visueel waarneembaar dat de buitenmuur kapot en niet geïsoleerd was en dat er geen spouwmuur aanwezig was. De buitenmuur was begroeid met beplanting ten tijde van de bezichtigingen en oplevering. Er waren destijds ook geen lekkages waarneembaar. De beklaagde kan dan ook niet worden verweten dat zij geen gebreken heeft vastgesteld in de woning, nu deze niet waarneembaar en kenbaar waren en/of die er in zijn geheel nog niet waren ten tijde van de bezichtiging en de oplevering. Een bouwkundige en destructief onderzoek kan niet van beklaagde gevergd worden. Daarnaast hebben de klager en de bouwkundige en taxateur die haar vergezelden de gebreken ook niet waargenomen bij de bezichtiging van de woning en/of daarover opmerkingen gemaakt. Bovendien was er geen aanleiding om aan de verkoopinformatie te twijfelen.

3. Depot
Het advies van beklaagde om € 1.000,00 van de koopsom in depot te houden was passend, omdat tijdens de oplevering was gebleken dat er punten niet waren afgewerkt. De klager heeft destijds niet aangegeven dat zij dit advies niet klantvriendelijk en onprofessioneel vond. Er was ook geen aanleiding om op dat moment een groter bedrag in depot te zetten. De gebreken die na de oplevering aan het licht zijn gekomen waaronder de lekkage in verband met het platte dak, waren toen niet kenbaar dan wel aan de orde.

De beklaagde concludeert dan ook dat er geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Zij verzoekt de commissie om de klager niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot betaling van schadevergoeding en de klacht ongegrond te verklaren.

Beoordeling van het geschil

Inleiding
De beklaagde is als NVM-Makelaar/Taxateur verbonden aan het NVM-lid [naam makelaar]. Zij heeft de klager als aankoopmakelaar bijgestaan bij de koop van de woning aan [het adres]. Na aankoop bleek de woning meerdere gebreken te hebben waar de koper niet van op de hoogte was.

Zorgplicht aankoopmakelaar
In geschil is of de beklaagde haar zorgplicht als aankoopmakelaar heeft geschonden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.

i) Bouwkundige keuring
De eerste vraag die ter beantwoording voorligt is of de beklaagde verweten kan worden dat zij de klager heeft afgeraden een bouwkundige keuring van de woning te laten uitvoeren.

Het niet laten uitvoeren van een bouwkundige keuring voorafgaand aan de koop van een woning kan verstrekkende gevolgen hebben voor de koper. Van een aankoopmakelaar mag worden verwacht dat zij haar cliënt over dit risico informeert en zich ervan vergewist dat de cliënt zich deze verstrekkende gevolgen realiseert. Gesteld noch gebleken is dat de beklaagde dit heeft gedaan. De commissie is dan ook van oordeel dat de beklaagde niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend aankoopmakelaar mag worden verwacht. De commissie begrijpt dat de beklaagde een bouwkundige keuring heeft afgeraden wegens de overspannen woningmarkt en het feit dat in de verkoopbrochure staat dat de woning net gerenoveerd is, maar dit rechtvaardigt niet de conclusie dat zij de klager niet heeft geïnformeerd over de mogelijke gevolgen van het niet laten verrichten van een bouwkundige keuring. Dit klachtonderdeel (i) is dan ook gegrond.

ii en iii) Onderzoek en depot
Dat er een te laag bedrag in depot is geadviseerd door de beklaagde en dat de beklaagde onvoldoende onderzoek naar de woning heeft gedaan is naar het oordeel van de commissie niet komen vast te staan. De beklaagde heeft gemotiveerd aangevoerd dat de gebreken ten tijde van de bezichtigingen en de oplevering niet visueel waarneembaar waren en dat zij daarom geen aanleiding zag om verder onderzoek te doen en een hoger bedrag in depot te houden. De klager heeft hier naar het oordeel van de commissie te weinig tegenin gebracht. Deze klachtonderdelen (ii en iii) zijn dan ook ongegrond.

Verder zal de commissie het verwijt van de klager dat de beklaagde het biedingsproces niet volgens de regels heeft begeleid niet in behandeling nemen, nu dit verwijt geen deel uitmaakte van haar ingediende klacht en zij dit verwijt pas na het binnenkomen van het verweerschrift naar voren heeft gebracht.

Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat de beklaagde niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend aankoopmakelaar mag worden verwacht. Zij heeft daarmee haar zorgplicht geschonden.

De commissie zal de beklaagde een waarschuwing opleggen als sanctie. De commissie acht de waarschuwing een passende sanctie in dit geval, nu dit de eerste keer is dat de beklaagde tuchtrechtelijk een verwijt wordt gemaakt en zij de klager na de ontdekking van de gebreken heeft geprobeerd te helpen in de bemiddeling met de verkoper van de woning.

Gelet op artikel 13 lid 2 van het reglement kan de commissie geen schadevergoeding toewijzen. De commissie verklaart de klager daarom niet-ontvankelijk in haar verzoek om toekenning van schadevergoeding.

Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager deels gegrond wordt verklaard.

Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde € 3.569,50 (inclusief BTW) aan behandelingskosten dient te betalen.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:

  • verklaart de klager niet-ontvankelijk in haar verzoek om toekenning van schadevergoeding;
  • verklaart klachtonderdeel (i) gegrond;
  • verklaart klachtonderdelen (ii en iii) ongegrond;
  • geeft aan de beklaagde, mevrouw [beklaagde], een waarschuwing als sanctie;
  • bepaalt dat de beklaagde aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
  • bepaalt dat de beklaagde € 3.569,50 (inclusief BTW) aan behandelingskosten dient te betalen.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 9 februari 2024.