Beklaagde heeft niet onzorgvuldig gehandeld

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Informatie / Zorgvuldigheid    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 222694/234013

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De beklaagde was als makelaar betrokken bij de verkoop van een woning aan klaagster en haar echtgenoot.  Klaagster verwijt beklaagde onzorgvuldig te hebben gehandeld, want de opgegeven woonoppervlakte was incorrect. Beklaagde voert aan dat klaagster op de hoogte was van het feit dat de opgegeven woonoppervlakte juist was opgemeten, maar verkeerd was ingevoerd in het systeem. De commissie wijst erop dat ook stukken zijn overgelegd waaruit klaagster had kunnen afleiden wat de juiste woonoppervlakte was. De klacht is ongegrond.

De uitspraak

Behandeling van de klacht
Klaagster heeft zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Beklaagde heeft hierop verweer gevoerd.

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De behandeling heeft plaatsgevonden op 13 februari 2024 te Den Haag.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht. Klaagster werd ter zitting bijgestaan door haar echtgenoot en door haar gemachtigde: de heer [naam] ([juristenkantoor]). Zij zijn digitaal verschenen. Beklaagde werd ter zitting bijgestaan door zijn gemachtigde: mevrouw mr. [naam] ([advocatenkantoor]). Beklaagde is digitaal ter zitting verschenen, zijn gemachtigde was fysiek aanwezig.

Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft het handelen van beklaagde als verkoopmakelaar van de door klaagster en haar echtgenoot aangekochte woning.

Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde heeft aan klaagster en haar echtgenoot (hierna te noemen: kopers) een woning verkocht. In de verkoopbrochure, op [woningwebsite] en op de website heeft beklaagde de woning aangeboden met een gebruiksoppervlakte wonen van 121 m2. Nadat klaagster een derde had ingeschakeld om de woning op te laten meten, is gebleken dat de daadwerkelijke gebruiksoppervlakte wonen slechts 96,5m2 is.

Klaagster verwijt beklaagde dat hij onjuist, dan wel onzorgvuldig c.q. verwijtbaar heeft gehandeld.

Kopers mochten ervan uitgaan dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte (121 m2) was gemeten met inachtneming van de voor de branche geldende meetinstructie, gebaseerd op de NEN 2580-norm, en dat deze derhalve overeenkwam met de daadwerkelijke woonoppervlakte van de woning. Gebleken is dat beklaagde heeft verzuimd om de woning conform deze meetinstructie in te meten. Daardoor heeft hij voorafgaand aan de verkoop onjuiste dan wel misleidende informatie verstrekt over één van de eigenschappen van de woning, waarvan hij moest begrijpen dat deze voor kopers van belang was bij hun aankoopbeslissing. Kopers hebben mogen vertrouwen op de informatie zoals deze door beklaagde openbaar was gemaakt.

Klaagster heeft zich tot haar gemachtigde gewend om tot een minnelijke beslechting van het geschil te komen. De gemachtigde heeft zich meermaals tot beklaagde gewend. Beklaagde heeft echter structureel, ondanks toezegging daartoe, niet gereageerd op terugbelverzoeken en heeft nagelaten een inhoudelijke reactie te geven op e-mails en (aangetekende) brieven van de gemachtigde.

Klaagster is van mening dat beklaagde de op hem rustende zorgplicht heeft geschonden en vervolgens na confrontatie daarmee niet adequaat heeft gehandeld door zich structureel te onthouden van enige reactie.

Klaagster is voorts van mening dat het handelen van beklaagde de stand van vertrouwen in de makelaarsbranche dermate ondermijnt dat zij zich genoodzaakt heeft gevoeld om dit handelen bij de commissie aan te kaarten. De kosten van bijstand door de gemachtigde tijdens deze procedure zijn derhalve een direct uitvloeisel van het tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van beklaagde. Klaagster verzoekt de commissie daarom beklaagde te veroordelen in deze kosten, begroot op € 1.250,–.

Voorts verzoekt klaagster de commissie om beklaagde een passende sanctie op te leggen, nu hij kopers heeft misleid en kopers hierdoor een aanzienlijke schade lijden.

Naar aanleiding van het beroep op niet-ontvankelijkheid door beklaagde heeft klaagster aangegeven dat zij haar klacht tijdig bij de commissie heeft ingediend.

Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde stelt zich primair op het standpunt dat klaagster niet kan worden ontvangen in haar klacht, omdat deze niet binnen de daarvoor geldende termijn bij de commissie is ingediend.

Subsidiair bestrijdt beklaagde dat hij de meetinstructie niet in acht heeft genomen. Hij heeft de meting van de woning op professionele wijze en conform de meetinstructie verricht door gebruik te maken van een nauwkeurig meetinstrument, [het meetinstrument]. Op basis van de meetgegevens heeft hij de plattegronden van de woning opgemaakt met daarbij de juiste afmetingen. Helaas is bij de invoer in de systemen door een medewerkster sprake geweest van een onjuiste vermelding van de totale woningoppervlakte. Beklaagde betreurt dit, maar hieruit kan niet worden afgeleid dat het hem aan de vereiste deskundigheid ontbreekt of dat sprake zou zijn van onzorgvuldigheid.

Gelukkig is in de onderhavige kwestie voorkomen dat kopers beslissingen hebben genomen omtrent de aankoop van de woning op basis van onjuiste informatie. Na de bezichtiging heeft de echtgenoot van klaagster telefonisch contact opgenomen met een medewerkster van beklaagde, omdat hij had opgemerkt dat de optelsom van de afmetingen in de plattegronden in de brochure niet overeenkwam met de in de kenmerken vermelde totale woningoppervlakte. Tijdens het telefoongesprek is toen geconstateerd dat sprake is van een onjuiste vermelding van de totale woningoppervlakte. Vervolgens is een bod uitgebracht; vóór het uitbrengen van het bod waren kopers dus bekend met de juiste woningoppervlakte. De woning is vervolgens aan hen verkocht.

Kort na de ondertekening van de koopovereenkomst heeft klaagster een eigen taxatie laten uitvoeren, waarin de juiste woningoppervlakte is vermeld is en de woning is getaxeerd op hetzelfde bedrag als het bedrag waarvoor kopers de woning hebben gekocht.

Beklaagde heeft zijn toelichting ten aanzien van de onjuiste vermelding van de woningoppervlakte reeds gegeven vóór klaagster een bod op de woning deed. Toen klaagster na de koop van de woning wilde doen overkomen alsof dit allemaal niet bekend was en bij monde van haar gemachtigde aanstuurde op vergoeding van schade, heeft beklaagde niet meer gereageerd. Achteraf bezien is dit niet netjes geweest en heeft beklaagde ook moeten vaststellen dat het onhandig is geweest, omdat hij door wel te reageren de bij klaagster levende perceptie had kunnen wegnemen dat geen meting was uitgevoerd en dat in algemene zin niet conform de meetinstructie zou worden gehandeld door beklaagde.

Beklaagde is van mening dat de klacht klaagster ongegrond moeten worden verklaard.

Beoordeling van de klacht
Beklaagde beroept zich op niet-ontvankelijkheid. Gelet op dit verweer van beklaagde dient te commissie te onderzoeken of klaagster kan worden ontvangen in haar klacht. De commissie dient deze vraag te beantwoorden aan de hand van de bepalingen van haar reglement. Van belang is artikel 4 van het reglement. Daarin is bepaald als volgt:

1. Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
2. De beklaagde stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager.
3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.

De commissie stelt vast dat klaagster haar klacht heeft voorgelegd aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Het Klachtenloket heeft klaagster op 11 april 2023 medegedeeld dat zij de behandeling van de klacht had beëindigd. De gemachtigde van klaagster heeft zich vervolgens op 7 juli 2023 tot de commissie gewend. Dit betekent dat de klacht binnen de in artikel 4 lid 3 van het reglement genoemde termijn aan de commissie heeft voorgelegd en dat klaagster derhalve in haar klacht kan worden ontvangen. De commissie zal het geschil dan ook inhoudelijk behandelen. De commissie overweegt het volgende.

De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting staat vast dat in de verkoopinformatie de woonoppervlakte/gebruiksoppervlakte woning van de woning onjuist is vermeld, te weten 121 m2. Niet in geschil is dat blijkens de meting van 13 juni 2023 de daadwerkelijke woonoppervlakte 96,5 m2 is.

Partijen verschillen echter van mening over de vraag wanneer kopers kennis hebben genomen van deze daadwerkelijke woonoppervlakte. Klaagster stelt dat dit pas na de levering is geweest. Volgens beklaagde was klaagster reeds vóór het uitbrengen van haar bod op de woning bekend met de juiste woningoppervlakte. Gelet op de verschillende lezingen van partijen is de feitelijke gang van zaken voor de commissie achteraf niet vast te stellen.

Uit de stukken en hetgeen bij de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, is de commissie wel gebleken dat beklaagde in de verkoopinformatie ook plattegronden heeft opgenomen, waaruit klaagster de had kunnen afleiden dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van 121 m2 niet juist was.

Bovendien heeft beklaagde niet, althans onvoldoende weersproken gesteld dat de juiste woningoppervlakte ook is vermeld in het taxatierapport dat ten behoeve van de hypotheek van klaagster – en derhalve vóór de levering van de woning – is opgemaakt. Klaagster heeft het tegendeel niet bewezen; zij heeft het taxatierapport niet overgelegd. Zij heeft ter zitting desgevraagd medegedeeld dat het taxatierapport is aangevraagd door de hypotheekverstrekker en dat zij het zelf niet heeft ingezien. Dit komt voor haar rekening en risico.

De commissie stelt voorts vast dat in artikel 6.11 van de koopovereenkomst is vermeld: “Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. In afwijking hiervan komen partijen het volgende overeen: Niet van toepassing, omdat de woning niet is ingemeten. Er is daardoor geen meetrapport van de woning beschikbaar”.

Door de koopovereenkomst te ondertekenen heeft klaagster het risico genomen dat ten tijde van de koop de oppervlakte van de woning niet vaststond. Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat klaagster niet voldaan heeft aan haar eigen onderzoeksplicht.

De commissie treft in de overgelegde stukken en in hetgeen bij de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, voorts geen gronden of aanwijzingen aan voor de – door beklaagde gemotiveerd weersproken – stelling van klaagster dat beklaagde haar heeft willen misleiden. Klaagster heeft deze stelling niet kunnen hardmaken. Anderzijds komt de commissie het verhaal van beklaagde niet irreëel en onaannemelijk voor.

Het geheel overziende komt de commissie tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat beklaagde onzorgvuldig, althans tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Dat beklaagde niet heeft gereageerd op de klacht van de gemachtigde van klaagster, verdient weliswaar niet de schoonheidsprijs, maar acht de commissie onvoldoende voor een andere conclusie.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht van klaagster ongegrond is en dat het door haar verzochte moet worden afgewezen.

Hetgeen partijen ieder voor zich overigens verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen verdere bespreking, nu dat niet tot een ander oordeel kan leiden.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie verklaart de klacht van klaagster ongegrond en wijst het door haar verlangde af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer ir. A. ter Hart en de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 13 februari 2024.