Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieplichten
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
212416/231058
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Klager heeft een pand gekocht, waarbij beklaagde als verkopend makelaar was betrokken. Na de koop is er een geschil ontstaan omtrent de bestemming van het pand in het bestemmingsplan. Het pand had namelijk geen (volledige) woonbestemming. De commissie overweegt: “dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing.” De commissie is van oordeel dat de makelaar in dit geval onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn taak als makelaar. De eigen onderzoeksplicht van klager weegt daar niet tegenop, omdat de informatieplicht van beklaagde als professionele partij zwaarder weegt. De klacht is gegrond en de makelaar word een waarschuwing opgelegd.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Middels een vragenformulier – ingediend op 4 juli 2023 – heeft klager zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Beklaagde heeft hierop verweer gevoerd.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 28 november 2023 te Den Haag.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht. Klager werd bijgestaan door de heer mr. [naam] (advocaat). Beklaagde werd bijgestaan door de heer mr. [naam] (advocaat).
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het handelen en/of nalaten van beklaagde bij de verkoop van een door klager aangekochte woning.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft een pand te koop gezet en dit aan beklaagde verkocht. Bij de bezichtiging, in telefoongesprekken en in advertenties waarin het pand te koop werd aangeboden, heeft beklaagde aangegeven dat sprake is van een woonbestemming van het pand en van de mogelijkheid van permanente bewoning daarvan. Na het tekenen van het koopcontract is gebleken dat geen sprake is van een woonbestemming; de gemeente heeft aangegeven dat sprake is van alleen een winkel en niet van een woning met twee huisnummers. Volgens de gemeente was beklaagde hiervan op de hoogte na het ondertekenen van het koopcontract en zeer waarschijnlijk ook al daarvoor.
Beklaagde is niet kritisch genoeg geweest bij het onderzoek van het pand. Hij had namelijk informatie waaruit kon worden afgeleid dat geen sprake is van een woonbestemming van het pand. Beklaagde heeft zich dus niet gehouden aan zijn onderzoeksplicht.
In gesprekken na het tekenen van het koopcontract heeft beklaagde volgehouden dat met de gemeente is afgestemd dat sprake is van een woonbestemming en dat hiervan e-mails zijn. Hij heeft deze echter niet kunnen aanleveren. Klager is van mening dat beklaagde heeft gelogen en hem aan het lijntje heeft gehouden.
Beklaagde heeft niet duidelijk gecommuniceerd. Hierdoor is een onjuiste beeldvorming bij klager ontstaan en is door hem een te hoog bod uitgebracht. Nu de makelaar niet voldoende kennis had met betrekking tot de bestemming van het pand, had hij dit niet als woning moeten verkopen.
Klager verzoekt de commissie hem een schadevergoeding van € 10.000,– toe te kennen. Verder verzoekt hij de commissie beklaagde een berisping te geven en een boete op te leggen.
Ter zitting heeft klager benadrukt dat beklaagde het pand zowel in de verkoopbrochure als tijdens de bezichtiging heeft gepresenteerd als (volledige) woning. Klager heeft beklaagde tijdens de bezichtiging ook duidelijk gemaakt dat hij het pand uitsluitend als woning wilde gaan gebruiken. Het is hem pas na het tekenen van de koopovereenkomst gebleken dat geen sprake was van een woonbestemming. De specifieke bepalingen in de koopovereenkomst zien op de feitelijke eigenschappen van het pand; er is geen voorbehoud opgenomen met betrekking tot de bestemming van het pand.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Voordat het pand in de verkoop is genomen, heeft de verkoper bij de gemeente navraag gedaan over de bestemming. Hieruit bleek dat de bestemming ‘wonen’ mogelijk is onder bepaalde voorwaarden. Beklaagde kon echter op grond van deze informatie niet zonder meer instaan voor een woonbestemming van het pand. Omdat klager aanvankelijk richting beklaagde niet duidelijk was over zijn plannen met het pand, heeft beklaagde bij de bezichtiging gemeld dat er e-mailverkeer is geweest met de gemeente over de bestemming, maar dat klager voor de concrete uitvoering van zijn plannen navraag bij de gemeente moest doen. Voor zover klager hieraan geen gehoor heeft gegeven, kan dit beklaagde niet worden aangerekend. Uit de koopovereenkomst volgt bovendien dat het aan klager zelf was om na te gaan welke publiekrechtelijke belemmeringen er op het pand rusten. Hij had dus een onderzoeksplicht naar de bestemming van het pand.
Beklaagde betwist dat uit een aantal tekstuele aspecten van de koopovereenkomst zou blijken dat hij zou instaan voor de bestemming ‘wonen’. Uit de nadere afspraken in de koopovereenkomst volgt namelijk de bedoeling van partijen: dat verkoper het pand ‘as it is’ heeft verkocht en dat klager zelf onderzoek naar de eigenschappen van het pand zou doen om zijn plannen te kunnen realiseren.
In de koopovereenkomst is ook vermeld dat als het pand bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, dit voor rekening en risico van klager komt. Bij het vaststellen van de koopprijs is hiermee rekening gehouden.
Het is niet onjuist dat het pand als woning kan worden gebruikt. De gemeente heeft op 3 januari 2023 namelijk schriftelijk bevestigd dat zij bereid is medewerking te verlenen aan het creëren van één woning, als er maar een centrumvoorziening op de begane grond is.
Beklaagde is van mening dat hij in de onderhavige kwestie zijn zorgplicht als verkoopmakelaar niet heeft geschonden.
Ter zitting heeft beklaagde onder meer verklaard dat uit de in het verkooptraject beschikbare gegevens bleek dat het pand niet uitsluitend een woonbestemming had. Beklaagde heeft betwist dat hij tijdens de bezichtiging aan klager heeft medegedeeld dat wel sprake was van een volledige woonbestemming. Hij heeft klager geadviseerd om hierover contact op te nemen met de gemeente. Ook uit de koopovereenkomst volgt niet dat het pand uitsluitend een woonbestemming had.
Beklaagde heeft benadrukt dat hij naar eer en weten heeft gehandeld.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
De commissie stelt voorop dat het haar op grond van haar reglement niet mogelijk is in deze procedure uitspraak te doen over een verzoek tot schadevergoeding.
De commissie constateert dat de kern van de klacht van klager is dat hij op basis van door beklaagde verstrekte informatie ervan is uitgegaan dat hij een woning had gekocht, terwijl achteraf is gebleken dat het pand geen (volledige) woonbestemming had.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM).
De commissie overweegt dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de Erecode NVM).
De commissie stelt vast dat beklaagde het pand op [woningwebsite 1] en [woningwebsite 2] als volgt heeft aangeprezen: “Aanpakkers opgelet: Heb jij zin om een woning helemaal naar eigen smaak te renoveren? Durf jij de uitdaging aan om deze 181 m2 woonoppervlak helemaal naar eigen wens in te delen, dan is dit een unieke kans. Deze combinatie van winkel en woonruimte is gelegen midden in het centrum van [plaats], dicht bij alle voorzieningen. Indeling: Begane grond: voormalige winkel, achterhal, keuken, kamer, toilet, garage,2e toilet en een stenen berging. 1e verdieping: middels vaste trap te bereiken zolder, welke vrij indeelbaar is.”
De commissie is van oordeel dat klager op basis van deze tekst ervan mocht uitgaan dat het pand een woonbestemming had. De enkele vermelding ‘combinatie van winkel en woonruimte’ acht de commissie gelet op de verdere tekst van de advertentie onvoldoende om daaruit af te leiden dat geen sprake was van een woonbestemming.
Vaststaat voorts dat beklaagde klager en de verkoper een ‘Koopovereenkomst woning, Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021)’ heeft laten ondertekenen, waarin in artikel 1 is bepaald als volgt: “Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden.”
Naar het oordeel van de commissie heeft beklaagde het pand hiermee onvolledig en daarmee – deels – onjuist omschreven, nu in ieder geval ten tijde van het tekenen geen sprake was van een pand dat – volledig – was bestemd voor ‘wonen’.
Beklaagde heeft aangevoerd dat hij klager tijdens de bezichtiging heeft aangeraden om met betrekking tot de bestemming van het pand contact op te nemen met de gemeente. Klager heeft dit weersproken; volgens hem heeft beklaagde tijdens de bezichtiging desgevraagd medegedeeld dat het pand een volledige woonbestemming had. Gelet op de verschillende lezingen van partijen kan de commissie achteraf niet vaststellen wat tijdens de bezichtiging is gezegd. Wat daarvan ook zij, – zoals hiervoor overwogen – in de na de bezichtiging door beklaagde opgestelde koopovereenkomst is het pand hoe dan ook omschreven als woning.
Beklaagde heeft nog een beroep gedaan artikel 20.6 van de koopovereenkomst waarin onder meer is bepaald: “Dit betekent dat als de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, dit voor rekening en risico van koper komt. Met andere woorden: koper koopt de onroerende zaak ‘as it is’”. Echter, de commissie is – met beklaagde – van oordeel dat uit de formulering van dit artikel volgt dat deze specifieke bepaling ziet op de feitelijke toestand van het pand en niet op de bestemming daarvan.
Gelet op het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat beklaagde onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn taak om als makelaar ervoor te waken dat onjuiste informatie wordt verstrekt. Dat klager – zoals beklaagde heeft gesteld – ook een eigen onderzoeksplicht had, kan niet tot een andere conclusie leiden. Immers, de informatieplicht van beklaagde als professionele partij weegt in dit geval zwaarder dan de onderzoeksplicht van klager.
De commissie zal de klacht dan ook gegrond verklaren. Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. Zij zal beklaagde onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 sub a van haar reglement een waarschuwing opleggen.
Gelet op de uitkomst van de procedure moet beklaagde het klachtengeld van € 100,01 aan klager vergoeden. Ook moet hij de behandelingskosten aan de commissie betalen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
- verklaart klager niet ontvankelijk met betrekking tot zijn verzoek om toekenning van een schadevergoeding;
- verklaart de klacht gegrond en legt beklaagde een waarschuwing op;
- veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klager van het klachtengeld, ten bedrage van € 100,01. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
- bepaalt dat beklaagde behandelingskosten aan de commissie moet voldoen;
- wijst het meer of anders verlangde af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse en mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 28 november 2023.