Beklaagde heeft voldoende zorgvuldig gehandeld

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: -    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 232011/240084

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Klaagster is verwikkeld in een echtscheidingsprocedure. Klaagster heeft aan een derde gevraagd de waarde van de woning te bepalen. Daarnaast heeft beklaagde de woning getaxeerd. Klaagster verwijt beklaagde de woning te optimistisch te hebben getaxeerd. Verder verwijt klaagster beklaagde niet onpartijdig te zijn geweest. Beklaagde voert aan dat hij opdracht kreeg van klaagster en van haar echtgenoot. De commissie is van oordeel dat de beklaagde voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. De klacht is ongegrond.

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
De klacht betreft een taxatie die is opgesteld door een medewerker van beklaagde.

De feiten
Klaagster is verwikkeld in een echtscheidingsprocedure. Deze is nog niet afgewikkeld. Met het oog op de afwikkeling daarvan heeft zij een waardebepaling laten opstellen door een derde. Deze waardebepaling, gedateerd op 26 oktober 2022, kwam uit op € 407.500,00. Deze waardebepaling heeft klaagster doen toekomen aan haar echtgenoot. Deze heeft de waardebepaling voorgelegd aan beklaagde.

Beklaagde heeft hierop in een e-mailbericht aan de echtgenoot laten weten dat de bepaalde waarde hem te laag voorkwam en dat het “wel een tonnetje meer kon zijn”. Beklaagde heeft zich daarbij gebaseerd op een ‘verkoopadvies’ van 28 oktober 2022, modelmatig opgesteld door vergelijking met referentiewoningen en een indicatieve vergelijking op basis van de prijsontwikkeling in de markt sedert aankoop van de woning. Daarbij heeft beklaagde het voorbehoud gemaakt dat hij over de waarde geen definitief oordeel kon geven zonder de woning bekeken te hebben.

Vervolgens heeft beklaagde de woning getaxeerd. Bij het opnemen van de woning waren klaagster en haar echtgenoot aanwezig. Het daarvan opgemaakte rapport vermeldt als opdrachtgevers klaagster en haar echtgenoot. Het taxatierapport is gedateerd op 9 december 2022. De waarde van de woning is bij gelegenheid van deze taxatie vastgesteld op € 525.000,00.

Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Nadat de waarde van de woning eerder door een derde was getaxeerd op € 407.500,00, heeft beklaagde de waarde hoger vastgesteld, op € 525.000,00. Naar aanleiding daarvan hebben klaagster en haar echtgenoot overwogen om de woning te verkopen. Daarvoor heeft beklaagde een verkoopofferte opgesteld. Deze bevat echter wezenlijke afwijkingen ten opzichte van het taxatierapport. De verschillen berusten op drie punten:

  • een andere interpretatie van de urgentie van achterstallig onderhoud;
  • een vergelijking met andere, goedkopere, referentiepanden;
  • een meegenomen noodzaak tot investeringen, waar in het taxatierapport geen rekening mee is gehouden.

Op vragen hierover aan beklaagde heeft klaagster geen bevredigend antwoord gekregen.

Klaagster maakt beklaagde meer in het bijzonder de navolgende verwijten:

  1. gelet op de zichtbare gebreken had beklaagde een bouwkundig onderzoek moeten laten uitvoeren;
  2. beklaagde heeft de gebreken aan de woning deels niet urgent geoordeeld en deels als ‘goed’ aangemerkt;
  3. in de verkoopofferte zijn andere, goedkopere, referentiewoningen meegenomen;
  4. voorafgaand aan de offerte had beklaagde al contact gehad met haar echtgenoot, zodat hij niet meer onpartijdig was.

Ter toelichting voert klaagster aan dat de bouwkundige toestand te rooskleurig is afgeschilderd, terwijl gebreken wel zijn waargenomen. Klaagster heeft een nader bouwkundig onderzoek laten uitvoeren. Daarin wordt de toestand van de vloeren als ‘redelijk’ gekwalificeerd, terwijl die volgens het taxatierapport ‘goed’ zouden zijn. De toestand van de gevels is in het taxatierapport als ‘redelijk’ beoordeeld, maar is volgens het bouwkundig rapport ‘slecht’. Volgens het taxatierapport zouden de kozijnen ‘goed’ zijn, maar de bouwkundige heeft vastgesteld dat deze ‘slecht tot zeer slecht’ zijn. Beklaagde beoordeelt de badkamer als ‘goed’, maar de bouwkundige als ‘slecht’. Ook ten aanzien van de installaties komt de bouwkundige tot een andere waardering. Bovendien heeft deze nog vastgesteld dat de bij de woning behorende steiger houtrot vertoont.

Beklaagde is veel te optimistisch geweest ten aanzien van de toestand van de woning, waardoor deze in het taxatierapport te hoog is gewaardeerd.

Beklaagde was partijdig bij de uitvoering van de opdracht. Beklaagde had al lang voordat klaagster de opdracht tot taxatie gaf overleg gepleegd met haar echtgenoot. Zo heeft klaagster een verkoopadvies van beklaagde aan haar echtgenoot gevonden van 28 oktober 2022. Bij de taxatie zelf, op 7 december 2022, heeft beklaagde erop aangedrongen dat ook klaagster opdrachtgever zou zijn. Gelet op de tegenstrijdige belangen (partijen lagen in echtscheiding) meent klaagster dat de beklaagde niet het gemeenschappelijk belang, maar het belang van haar echtgenoot behartigde. Als gevolg van de taxatie houdt deze vast aan een veel te hoge waardering van de gemeenschappelijke woning.

Ter zitting heeft klaagster verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Ik ben geen opdrachtgeefster geweest met betrekking tot de taxatie door beklaagde. Mijn belangrijkste bezwaar is dat beklaagde niet onpartijdig is geweest, omdat hij van tevoren al contacten heeft gehad met mijn echtgenoot. Dat heeft beklaagde tegenover mij verzwegen, toen hij erop aandrong dat ook ik (mede) opdracht zou geven voor de taxatie. Dat vind ik niet eerlijk.

Bovendien blijkt uit het rapport van het bouwkundig onderzoek dat de staat van onderhoud gewoon slecht is. In verband met de lopende echtscheidingsprocedure kunnen we niet investeren in de woning. Beklaagde heeft bij het opnemen van de woning geconstateerd dat de kozijnen verrot waren en dat de gevel slecht was. Het water loopt bij de kozijnen naar binnen. In het taxatierapport staat echter totaal iets anders.

Ik word hierdoor in mijn belang geraakt. Mijn echtgenoot houdt nu vast aan een absurd hoge waarde van de woning. Er is nog een derde taxatie uitgevoerd en die taxateur komt uit op een waarde van € 450.000,00, rekening houdend met hetgeen blijkt uit het bouwkundig onderzoek. De woningen rondom onze woning worden verkocht voor bedragen van € 470.000,00 à € 475.000,00.

Klaagster verlangt (zo begrijpt de commissie) dat beklaagde het taxatierapport intrekt, de daarvoor betaalde vergoeding terugbetaalt en daarenboven een bijdrage voldoet in de kosten die klaagster heeft gekregen als gevolg van de verkeerde taxatie.

Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Omtrent het woonoppervlak geeft de WOZ beschikking en BAG een oppervlak van 180 m² aan voor dit type woning, dat is inclusief de garage van 21 m² maar zonder het vergrootte gebruiksoppervlak wonen door de dakkapellen. Het gebruiksoppervlak wonen is door beklaagde vastgesteld op 162 m². In een taxatie van juli 2023 is het gebruiksoppervlak wonen vastgesteld op 156 m², een verschil van 6 m². Dat levert al gauw een waardeverschil op van € 21.000,00 op basis van de gemiddelde verkoopprijs per m².

De drie door beklaagde geselecteerde referenties hebben een goed vergelijkbare woonoppervlak (gemiddeld 165 m²). De gemiddelde gecorrigeerde verkoopprijzen op waarde peildatum van 1 december 2022 van deze drie referenties is circa € 635.000,00. De modelmatige rapporten van [derde] en [derde] leverden zes referenties aan met een gemiddelde verkoopprijs van € 646.000,00. De modelwaarden afgegeven door [derde] was € 591.000,00 en van [derde] € 601.905,00. De woning is op 17 december 2017 door opdrachtgevers aangekocht voor € 366.500,00 k.k. De gecorrigeerde (geïndexeerde) koopsom (zonder verbouwing) zou dan volgens [derde] uitkomen op € 611.000,00 en volgens [derde] op € 601.019,00.

Het grote verschil met de door beklaagde vastgestelde marktwaarde van € 525.000,00 ten opzichte van de hoge referentiewaarden is duidelijk uiteengezet in het taxatierapport. Hierin geeft beklaagde zowel de positieve, als de negatieve verschillen aan en mede de staat waarin de woning verkeerde ten tijde van de opname inclusief de geconstateerde gebreken.

Meer in het bijzonder merkt beklaagde ten aanzien van de klachten het navolgende op. Als taxateur ben je niet verplicht een bouwkundig onderzoek te adviseren. Alle gebreken waren goed zichtbaar en ook genoegzaam bekend bij de opdrachtgevers. Beklaagde heeft één en ander zowel in beeld als in tekst verwoord in het taxatierapport. Het grote verschil in de door beklaagde vastgestelde marktwaarde ten opzichte van de referentiepanden maakt dat wel duidelijk.

De gebreken waren goed zichtbaar, maar er was geen hoge urgentie. De dakkapellen zijn volgens opgaaf van opdrachtgevers in 2017 geplaatst, sindsdien is ook de badkamer gedeeltelijk gedemonteerd. Beklaagde heeft de woning ruim vijf jaar later in december 2022 getaxeerd. Wanneer de dakkapellen en badkamer in al die tijd niet zijn afgewerkt, vraagt beklaagde zich af in hoeverre sprake is van urgentie. Beklaagde betwijfelt of de werkzaamheden nu al zijn uitgevoerd.

De kozijnen zijn volgens beklaagde ook nog niet gerepareerd of vervangen. Er wordt nog steeds gewoond in de woning, bijna één jaar na de opname voor de taxatie. Omdat er geen urgentie was, heeft beklaagde ervoor gekozen de indicatie van de termijn waarop herstelkosten ad € 45.500,00 vielen te verwachten te plaatsen tussen één en vijf jaar.

De genoemde matrix uit het taxatierapport kan niet één op één vergeleken worden met een matrix van een bouwkundig rapport. Voorafgaand aan de matrix in een taxatierapport zit een uitgebreide vragenlijst van vier pagina’s waarin de gebreken kunnen worden vermeld. De genoemde matrix in het taxatierapport kan niet worden beoordeeld zonder de voorafgaande vier pagina’s. Elders in het rapport staat bij M2 (pagina 19) ook een SWOT analyse waarin beklaagde een deel van de sterke en zwakke punten van de woning benoem. De verschillen in de geraamde onderhoudskosten zitten overigens heel dicht bij elkaar
€ 45.500,00 versus € 53.100,00. Bovendien zitten in de kostenraming van de bouwkundige voor een deel ook verbeterkosten, waardoor het verschil feitelijk verwaarloosbaar is.

Aan de verkoopofferte is een overzicht toegevoegd van het actuele aanbod (concurrentie) op dat moment en alle in 2022 verkochte twee-onder één-kap woningen met een woonoppervlak vanaf 130 m². Dat overzicht is dus geen willekeurige selectie van beklaagde maar een constatering waar het verkoopadvies mede op is gebaseerd. De door beklaagde vastgestelde marktwaarde is zeker niet te hoog getuige de uitvoerige uitleg welke in het taxatierapport is verwoord. Het rapport is dan ook zondermeer gevalideerd door de [derde].

Dat een taxatie rapport een ½ jaar later een ander uitkomst biedt, is volgens beklaagde deels te wijten aan wijze van opdracht (niet door beide eigenaren), een kleinere berekende gebruiksoppervlakte wonen en dalende woningprijzen. Zo is ook de modelwaarde van [derde] gedaald van € 591.000,00 in het rapport van de beklaagde naar € 565.000,00 in het rapport van [derde]-vastgoed. De geselecteerde referenties van [derde]-vastgoed zijn verkocht na 1 december 2022, dus na de waardepeildatum van de door beklaagde opgestelde taxatierapport. Enkele daarin gekozen referenties hebben een sterk afwijkende gebruiksoppervlakte wonen, waar beklaagde niet voor gekozen zou hebben, maar beklaagde meent dat het verder niet aan hem is om dat rapport van [derde]-vastgoed te bekritiseren.

Beklaagde heeft partijdigheid juist willen voorkomen. In scheidingsgevallen taxeert beklaagde niet als beide partijen geen opdrachtgever zijn en niet aanwezig zijn tijdens een opname voor taxatie.

Op 28 oktober 2022 heeft de echtgenoot van klaagster contact gezocht naar aanleiding van een waardebepaling van 26 oktober 2022 die uitkwam op € 407.500,00. Beklaagde heeft daarop een modelmatig bepaald verkoopadvies gestuurd als indicatie met daarin een duidelijke disclaimer dat het geen taxatierapport is maar een modelmatige, door een computer berekende waarde. Iedere NVM makelaar kan deze berekening opvragen bij [systeemnaam] in het NVM ledenportaal. De berekende waarden daaruit waren beduidend hoger dan het bedrag wat eerder aan klaagster was doorgegeven: respectievelijk € 519.000,00, € 661.000,00 en € 697.000,00.

Beklaagde heeft de echtgenoot van klaagster laten weten dat hij de woning gezien moest hebben voor een juiste taxatiewaarde en dat hij bereid was de woning te taxeren, maar alleen met instemming van klaagster. Vervolgens hebben beide opdrachtgevers het verzoek gedaan om de woning te waarderen. Vervolgens heeft beklaagde uitdrukkelijk opgemerkt dat beide opdrachtgevers daarbij aanwezig moesten zijn. Op 7 december 2022 heeft beklaagde de woning in bijzijn van beide opdrachtgevers opgenomen.

Beklaagde begrijpt het belang van klaagster, maar ook dat van haar echtgenoot. Vandaar dat beklaagde met zorgvuldigheid deze taxatie heeft uitgevoerd. Beklaagde heeft in alle redelijkheid en naar eer en geweten gehandeld. Hij heeft of had geen belang bij een hogere of lagere waardering. Beklaagde heeft een goed onderbouwd taxatierapport aangeleverd dat zondermeer is gevalideerd door de [derde].

Ter zitting heeft beklaagde verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

In scheidingssituaties is er altijd één partij die belang heeft bij een hoge waardering en één die belang heeft bij een lage. Ik wil daar niet tussen zitten. Daarom taxeer ik nooit zonder dat ik daarvoor opdracht heb van beide partners. Die heb ik in dit geval ook van beiden gekregen, anders was ik er niet aan begonnen.

Het is juist dat ik tevoren contact heb gehad met de echtgenoot. Die belde mij op, nadat hij de eerste taxatie van klaagster had ontvangen, omdat de getaxeerde waarde van de woning hem wel erg laag voorkwam. Ik heb die taxatie gezien en snel met behulp van daarvoor beschikbare bestanden, zonder de woning zelf te hebben opgenomen, de computer een analyse laten maken van een reële waarde. Die kwam veel hoger uit en daarom kan ik hem best gezegd hebben dat de waarde ‘een tonnetje meer’ kon zijn. Overigens wist ik toen nog niets van het achterstallig onderhoud aan de woning. Ik heb daarbij expliciet het voorbehoud gemaakt dat de berekening een indicatie was en geen taxatie en dat ik pas echt iets over de waarde van de woning kan zeggen wanneer ik de woning zou hebben bekeken. Daarbij heb ik ook opgemerkt dat ik dat alleen zou willen doen in het bijzijn van beide partijen. Bij de opname op 7 december 2022 was klaagster ook aanwezig.

Voor wat betreft het achterstallig onderhoud merk ik op dat niet alles even urgent is. En wat noem je onderhoud? Ga je alle kozijnen vervangen, of kun je volstaan met plaatselijke reparaties. Dat scheelt nogal wat in de kosten. Bovendien was lang niet alles urgent. Ik heb in het rapport een bedrag van € 25.000,00 aangehouden voor de kozijnen.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

Met betrekking tot de vraag of beklaagde als opdrachtnemer van een taxatie gehandeld heeft als een zorgvuldig handelend opdrachtnemer, dient als uitgangspunt het zogenaamde ‘maatmancriterium’. De toetsingsmaatstaf is of bij de totstandkoming van het taxatierapport en bij de uitgangspunten die de taxateur daarbij heeft gehanteerd, de taxateur de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.

 

De enkele omstandigheid dat andere taxateurs tot een afwijkende waardebepaling komen levert op zich geen grond op om te oordelen dat de in acht te nemen zorgvuldigheid is geschonden. Een taxatie blijft nu eenmaal een beargumenteerde inschatting van de waarde en daarbij kunnen verschillende taxateurs de aan een taxatie ten grondslag liggende feiten en omstandigheden anders wegen, zonder dat die weging fout is.

Het door beklaagde opgestelde taxatierapport bevat geen cruciale fouten, zoals relevante verschillen in oppervlakten of bestemmingen. De weging van de onderhoudstoestand, de wijze van herstel en de urgentie daarvan zijn aspecten waarop taxateurs met elkaar van mening kunnen verschillen. Beklaagde heeft in zijn verweer en ter zitting uitgelegd waarom hij de onderhoudstoestand en de urgentie van herstelwerk heeft ingeschat zoals aangegeven in het taxatierapport. Gelet op die uitleg kan de commissie niet oordelen dat hetgeen het taxatierapport daaromtrent vermeldt apert onjuist is. De commissie betrekt bij dit oordeel dat het taxatierapport door het [derde] is gevalideerd.

De commissie heeft onderzoek gedaan naar de WOZ-waarde van de woning en heeft daarbij vastgesteld dat deze per 1 januari 2023 € 502.000,00 bedroeg. Gelet op de datum van de taxatie, 7 december 2022, is het verschil tussen de waardering van omstreeks € 525.000,00 ten opzichte van de WOZ-waarde niet dermate groot dat deze waardering evident onjuist zou moeten zijn.

Voor wat betreft de eerdere contacten tussen beklaagde en de echtgenoot van klaagster merkt de commissie op dat een makelaar/taxateur in beginsel terughoudendheid dient te betrachten bij het verstrekken van informatie over de waarde van een onroerende zaak zo lang hij deze niet heeft getaxeerd. Uitgangspunt in de Erecode van de NVM is dat een makelaar/taxateur alleen het belang van zijn opdrachtgever mag dienen. De commissie stelt vast dat beklaagde bij het geven van een oordeel over de eerste taxatie geen opdracht tot het uitvoeren van een taxatie had gekregen, maar op grond van privé-contacten en bekendheid van de echtgenoot met beklaagde was benaderd met een vraag over de door klaagster verstrekte taxatie. In reactie op die vraag heeft beklaagde een indicatief antwoord gegeven, waarbij duidelijk het voorbehoud is gemaakt dat dat geen taxatie was, dat een echt oordeel over de waarde pas gegeven kon worden nadat een opdracht tot taxatie was verstrekt en dat beklaagde alleen tot taxatie zou overgaan wanneer beide partijen, klaagster en haar echtgenoot, als opdrachtgever zouden optreden. Klaagster staat ook als (mede) opdrachtgeefster in het taxatierapport vermeld en betwist niet dat zij bij de opname op 7 december 2022 aanwezig is geweest. Beklaagde mocht er daarom op vertrouwen dat ook zij als opdrachtgever had te gelden.

Onder de gegeven omstandigheden is de commissie van oordeel dat niet is gebleken dat beklaagde bij de wijze waarop de (opdracht tot) taxatie tot stand is gekomen de te betrachten zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht heeft geschonden. Ook voor wat betreft de inhoud van het taxatierapport is dit naar het oordeel van de commissie niet gebleken. De conclusie is dan ook dat de klacht niet gegrond kan worden geoordeeld.

Op grond van het voorgaande zal de klacht ongegrond worden verklaard.

Klachtengeld
Nu de klacht ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de klaagster te komen. De klaagster heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.

Derhalve wordt als volgt beslist

Beslissing
De commissie

  • verklaart de klacht ongegrond.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. R.J.M. Cremers, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, de heer mr. F.W.W.M. Govers, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns – van Waasdijk, secretaris, op 22 april 2024.