Beklaagde heeft woning niet conform Meetinstructie ingemeten

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Communicatie / Gedragsregels    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 228219/244976

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Beklaagde was als makelaar betrokken bij de verkoop van een woning aan klaagster. De woningoppervlakte is minder dan door beklaagde was aangegeven. Ter zitting is gebleken dat beklaagde de woning zelf heeft ingemeten, maar onduidelijk is volgens welke methode. Beklaagde had moeten aantonen dat zij de woning had ingemeten conform de Meetinstructie. Verder heeft beklaagde, ondanks een toezegging daartoe, geen rapport aan klaagster overgelegd. De commissie is van oordeel dat beklaagde voor wat betreft de informatievoorziening en het inmeten van de woning onvoldoende zorgvuldig heeft gehandeld. De klachten zijn dan ook gegrond. De commissie legt beklaagde een berisping op.

De uitspraak

Behandeling van de klacht
Klaagster heeft zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Beklaagde heeft hierop verweer gevoerd.

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De behandeling heeft plaatsgevonden op 13 februari 2024 te Den Haag.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht. Klaagster werd bijgestaan door haar partner.

Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft het handelen van beklaagde als verkopend makelaar bij een door klaagster en haar partner aangekochte woning.

Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde heeft aan klaagster en haar partner (hierna te noemen: kopers) een woning verkocht. De daadwerkelijke woonoppervlakte bleek 27 m2 minder dan door beklaagde aangegeven op [woningwebsite]; 158 m2 in plaats van 185 m2. Kopers beschikken over een gevalideerd taxatierapport en bouwtekeningen. Hieruit blijkt de woonoppervlakte van 158 m2.

Kopers hebben beklaagde herhaaldelijk gevraagd naar bewijsstukken van de op [woningwebsite] vermelde woonoppervlakte, maar zij hebben deze niet ontvangen. Beklaagde weigerde meetgegevens te verstrekken en hield zich vast aan de door haar opgegeven woonoppervlakte. Zij beschuldigde de taxateur van kopers van het doen van een bevooroordeelde taxatie.

Beklaagde heeft telkenmale een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. Zij heeft geen meting van de woning gedaan met in achtneming van de Meetinstructie, maar schattenderwijs de woonoppervlakte bepaald. Uiteindelijk is de koop ontbonden. Beklaagde heeft kopers hun kosten vergoed. De woning is daarna op zeer korte termijn aan andere kopers verkocht zonder aanpassing van het woonoppervlak op [woningwebsite].

Klaagster verwijt beklaagde:

  • misleiding ofwel bedrog van toekomstige kopers met bewust onjuiste informatie;
  • telkenmale liegen;
  • een beëdigd register makelaar taxateur beschuldigen en in kwaad daglicht stellen;
  • kopers beschuldigen, en
  • bewust onjuiste informatie verstrekken aan [woningwebsite] en VastgoedPro.

Klaagster verzoekt de commissie beklaagde te berispen en als lid te royeren bij VastgoedPro. Voorts verzoekt zij de commissie te bepalen dat beklaagde haar excuses moet aanbieden aan de taxateur en dat zij de huidige eigenaren van de woning moet compenseren.

Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde ziet geen reden voor excuses aan de taxateur. Ook na de ontbinding van de koopovereenkomst met kopers heeft haar kantoor nog meerdere gezamenlijke transacties met de taxateur succesvol afgerond. Zij ziet evenmin reden voor compensatie van de huidige eigenaren van de woning. Beklaagde heeft hen meteen op de hoogte gesteld van de situatie omtrent de m2.

De reden van ontbinding van de koopovereenkomst door de toenmalige verkopers kwam voort uit de wijze van communiceren van kopers. De dreigende juridische taal en persoonlijke aanvallen waren voor hen een reden om het vertrouwen in een goede afloop op te zeggen. Beklaagde heeft de door kopers gemaakte kosten vergoed.

Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt het volgende.

De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.

Op grond van de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting staat vast dat klaagster op 30 mei 2023 een e-mail heeft gestuurd, waarin zij het volgende heeft geschreven: “Wij hebben vandaag het taxatierapport ontvangen en daar is een woonoppervlakte berekend die beduidend anders is dan de 185 m2 die vermeld is op [woningwebsite]. Zouden wij het meetrapport die er voor de verkoop is opgesteld met spoed van je mogen ontvangen? Indien er geen gebruik is gemaakt van de NVM meetinstructie, dan horen wij graag hoe de woonoppervlakte dan is vastgesteld.

Beklaagde heeft hierop gereageerd met de mededeling: “Geen enkel probleem, ga ik jullie mailen.” Vast is komen te staan dat beklaagde zich niet aan deze toezegging heeft gehouden. Naar het oordeel van de commissie had het wel op haar weg gelegen om kopers de gevraagde gegevens tijdig aan te leveren, teneinde hen in de gelegenheid te stellen om zich te herbezinnen op hun positie. Dat klaagster beklaagde had laten weten de koopovereenkomst te willen ontbinden en in de ogen van beklaagde ‘dreigende juridische taal’ bezigde, maakt dit niet anders. Beklaagde heeft de opstelling van klaagster kennelijk persoonlijk opgevat.

Beklaagde heeft ter zitting voorts verklaard dat zij zelf de woning heeft ingemeten en dat zij blijft bij de door haar opgegeven woonoppervlakte van 185 m2.  Zij heeft niet aangetoond dat het inmeten volgens de Meetinstructie is gedaan. De commissie overweegt, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176), dat een verkopend makelaar onrechtmatig handelt jegens een koper als hij een woning niet conform de Meetinstructie heeft ingemeten. Volgens de Hoge Raad bepaalt de Meetinstructie in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte. Kopers mogen er in beginsel van uitgaan dat deze oppervlakten zijn vastgesteld op basis van de Meetinstructie. Dat kan anders zijn als een koper op basis van verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden, moest begrijpen dat de oppervlakten niet conform de Meetinstructie zijn vastgesteld of als de koper op basis van andere omstandigheden moest twijfelen aan de juistheid van de vermelde oppervlakten. Naar het oordeel van de commissie doet deze situatie zich hier niet voor.

Verder heeft beklaagde het aantal m2 van 185 niet inzichtelijk gemaakt; dit aantal is niet herleidbaar uit de door haar ter zitting overgelegde stukken. De commissie kan dan ook niet anders dan uitgaan van het door klaagster overgelegde taxatierapport, waaruit een woonoppervlakte van 158m2 blijkt.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat beklaagde zowel voor wat betreft de informatievoorziening/communicatie als voor wat betreft het inmeten van de woning niet zorgvuldig heeft gehandeld. Zij acht de klacht daarom gegrond en zal beklaagde onder verwijzing naar artikel 1 lid 2, sub b, van haar reglement een berisping opleggen. Voor toewijzing van de overige verzoeken van klaagster ziet de commissie geen aanleiding.

Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 21 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klaagster van het door haar betaalde klachtengeld.

Bovendien dient beklaagde – overeenkomstig het reglement van de commissie – een bijdrage in de behandelingskosten aan de commissie te voldoen.

Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:

  • verklaart de klacht gegrond en legt beklaagde een berisping op;
  • veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klaagster van het klachtengeld. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
  • bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie is verschuldigd;
  • wijst het meer of anders verzochte af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer ir. A. ter Hart en de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 13 februari 2024.