Beklaagde hoefde klager niet op de hoogte te stellen, omdat onderhandeling waren beëindigd

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Gedragsregels    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 210341/231184

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Klager verwijt beklaagde dat hij klager niet op de hoogte heeft gesteld van een bod van een andere kandidaat-koper. Beklaagde voert aan dat hij klager niet op de hoogte hoefde te stellen, omdat klager de onderhandeling had beëindigd. De commissie volgt de lezing van beklaagde, omdat uit e-mailbericht van klager naar het oordeel van de commissie ondubbelzinnig blijkt dat klager geen hoger bod zou doen. Dat betekent dat de onderhandelingen waren beëindigd. De klacht is dan ook ongegrond.

De uitspraak

Behandeling van de klacht
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het reglement van de commissie bevoegd om de klacht te behandelen. De beklaagde is aangesloten bij de VBO en de commissie heeft (onder meer) tot taak om klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van aansluiting bij de VBO dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen, besluiten, gedragscode van de VBO of relevante wet- en regelgeving.

De commissie heeft kennisgenomen van de stukken die door partijen zijn overgelegd.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen. De mondelinge behandeling heeft op 21 februari 2024 plaatsgevonden. De beklaagde is ter zitting verschenen. De klager is met bericht van verhindering niet verschenen.

Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft de vraag of de beklaagde regel 3 sub a van de VBO beroeps- en gedragscode heeft overtreden.

Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat erop neer dat de beklaagde regel 3 sub a van de VBO beroeps- en gedragscode heeft overtreden door de klager, zijnde een kandidaat-koper voor de woning aan de [adres woning] (hierna: de woning), niet op de hoogte te stellen van een bod van een nieuwe kandidaat-koper op de woning. De klager voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.

De klager heeft in de periode 28 februari 2023 tot en met 18 maart 2023 meerdere biedingen uitgebracht op de woning. De woning stond op dat moment al geruime tijd te koop. De verkopers van de woning hebben aan de klager een laatste tegenvoorstel van € 502.000,– gedaan. De klager heeft dit voorstel op 18 maart 2023 afgewezen. Op 18 maart 2023 heeft de klager per e-mail nog een bod gedaan van € 496.000,–. De klager heeft de beklaagde in zijn e-mail van 22 maart 2023 gevraagd om een reactie op dit bod. De beklaagde heeft gereageerd dat de kopers vooralsnog vasthouden aan € 502.000,–.

Drie dagen later, op 25 maart 2023, laat de beklaagde per e-mail aan de klager weten dat de woning inmiddels verkocht is. De klager is nooit door de beklaagde op de hoogte gesteld dat er een nieuwe bieder voor de woning was. Op grond van regel 3 sub a van de VBO beroeps- en gedragscode is de beklaagde als lid van de VBO verplicht om de klager hiervan op de hoogte te stellen. De beklaagde heeft deze regel dan ook overtreden.

Daarnaast betwist de klager dat de woning op 25 maart 2023 verkocht was. Ter onderbouwing wijst de klager op het biedlogboek waarin staat dat het nieuwe bod op 27 maart 2023 is gedaan onder een financieel voorbehoud en met de voorwaarde van een bouwtechnische keuring. De beklaagde had de klager dan ook op de hoogte moeten brengen van dit bod zodat de klager nog de mogelijkheid had om zijn bod te herzien.

De klager verzoekt de commissie om aan de beklaagde een berisping als sanctie op te leggen en de beklaagde te veroordelen in de kosten van de procedure. Ook wenst de klager schriftelijke excuses van de beklaagde te ontvangen.

Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat erop neer dat de klager de onderhandelingen reeds had beëindigd met zijn mail van 18 maart 2023, waardoor de beklaagde hem niet langer op de hoogte hoefde te houden over een nieuwe kandidaat-koper. De beklaagde voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.

De beklaagde heeft de klager er herhaaldelijk op gewezen dat biedingen die niet met een vijf beginnen geen gespreksbasis zijn. De verkopers van de woning hebben na meerdere biedingen van de klager een laatste tegenvoorstel gedaan van € 502.000,– als “take it or leave it” bod. De klager weigerde dit voorstel en gaf daarbij in een e-mail van 18 maart 2023 aan “mochten verkopers zich bedenken en een bod van € 496.000,00 k.k. willen accepteren zou ik ze willen vragen alsnog contact met mij op te nemen.” De onderhandelingen zijn op dat moment daarmee beëindigd door de klager. Het stond de beklaagde vrij om daarna met een andere kandidaat-koper in zee te gaan.

Op zaterdag 25 maart 2023 heeft een nieuwe kandidaat-koper de woning bezichtigd. Deze kandidaat-koper heeft ter plekke bij de bezichtiging van de woning een bod gedaan van € 500.000,–. Op verzoek van de kandidaat-koper heeft de beklaagde de verkopers van de woning direct gebeld over het bod. De verkopers van de woning gunden de woning aan deze bieder en hebben dit bod gelijk geaccepteerd. Het is de taak van de beklaagde om zijn cliënten daarin te volgen.

De beklaagde heeft de klager dezelfde dag op de hoogte gesteld dat de woning verkocht was, omdat hij niet wilde dat de klager nog hoop had dat zijn laatste bod van € 496.000,– toch werd geaccepteerd. Dat het bod van de nieuwe kandidaat-koper op dat moment nog niet was geregistreerd in het biedboek komt doordat het bod op een zaterdag is gedaan. De beklaagde is technisch niet zo vaardig en laat daarom zijn secretaresse de biedingen digitaal in het biedboek zetten. De secretaresse werkte pas weer op maandag en heeft toen het bod geregistreerd.

Volgens de beklaagde heeft hij dan ook niet regel 3 sub a van de VBO beroeps- en gedragscode overtreden en dient de klacht ongegrond te worden verklaard.

Beoordeling van de klacht
In geschil tussen partijen is of de beklaagde regel 3 sub a van de VBO beroeps- en gedragscode heeft overtreden door de klager niet op de hoogte te stellen van een nieuwe kandidaat-koper voor de woning.

Ingevolge regel 3 sub a van de VBO beroeps- en gedragscode zijn leden van de VBO verplicht om aan diegenen die een bod wensen uit te brengen op een onroerende zaak, kenbaar te maken of men vrij is biedingen te accepteren of dat men ten aanzien van het betreffende object reeds in onderhandeling is.

De commissie is van oordeel dat de beklaagde, gelet op de e-mail van 18 maart 2023, de klager niet meer op de hoogte hoefde te stellen van de aanwezigheid van een nieuwe bieder. In de e-mail van 18 maart 2023 schrijft de klager aan de beklaagde, voor zover relevant, het volgende.

“U gaf vanmorgen te kennen dat de 502K van verkopers een ‘’take it or leave it’’ aanbod betrof. Na opnieuw alle rekensommetjes te hebben gemaakt heb ik moeten concluderen dat ik op mijn gevoel moet afgaan en het voorstel van verkopers van 502K om tot overeenstemming te komen moet afwijzen.

In elk geval wil ik verkopers danken voor het feit dat zij de moeite hebben genomen mijn voorstellen in overweging te nemen.

Mochten verkopers zich bedenken en een bedrag van € 496.000,- k.k. willen accepteren zou ik ze willen vragen alsnog via u contact met me op te nemen. Wanneer ik tegen die tijd nog geen andere woning heb gevonden mag u mij graag als geïnteresseerde blijven aanmerken.”

Naar het oordeel van de commissie volgt uit deze e-mail ondubbelzinnig dat de klager geen hoger bod dan € 496.000,– ging doen en dat de onderhandelingen hierdoor waren beëindigd. Ter zitting heeft de beklaagde aangegeven dat hij de klager op 25 maart 2023 mailde dat de woning verkocht was, omdat hij niet wilde dat de klager nog hoop had dat zijn laatste bod van € 496.000,– toch nog werd geaccepteerd. De beklaagde heeft deze e-mail naar het oordeel van de commissie dan ook enkel met goede bedoelingen gestuurd.

De conclusie uit het voorgaande is dat de beklaagde zorgvuldig jegens de klager heeft gehandeld en dat hij regel 3 sub a van de VBO beroeps- en gedragscode niet heeft overtreden. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

Klachtengeld
Nu de klacht van de klager ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de klager te komen. De klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 21 februari 2024.