Beklaagde hoefde klager niet te informeren over nabijgelegen buitenschoolse opvang

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Informatie    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 211009/229164

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Beklaagde is als makelaar betrokken geweest bij de verkoop van een woning aan klager. Klager klaagt erover dat beklaagde niet heeft gemeld dat er een buitenschoolse opvang achter de tuin van de woning is gevestigd. Beklaagde voert aan dat zij mocht uitgaan van de informatie die de verkoper van de woning haar gaf. De verkopers hebben de buitenschoolse opvang niet gemeld, waardoor beklaagde klager niet kon informeren. Daarnaast voert beklaagde aan dat het niet haar taak was om te onderzoeken of er een buitenschoolse opvang in de buurt van de woning is. De commissie legt uit dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om alle informatie te verstrekken die essentieel is voor het eventueel nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Het verweer van beklaagde slaagt. De klacht is ongegrond.

De uitspraak

Behandeling van de klacht
Klager heeft een klacht ingediend over beklaagde bij de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie).

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De behandeling heeft plaatsgevonden op 23 januari 2024 te Utrecht.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht. Namens beklaagde zijn verschenen mevrouw [naam], makelaar, mr. [naam], gemachtigde, de heer [naam], statutair directeur en mevrouw [naam], toehoorder.

Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft de informatieverstrekking door beklaagde aan klager over de aanwezigheid van een buitenschoolse opvang (hierna: BSO) achter de tuin van de door klager gekochte woning.

Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Klager heeft in oktober 2022 een woning aangekocht, waarbij de beklaagde als makelaar van de verkoper optrad. Tijdens de bezichtiging van de woning is door beklaagde aangegeven, dat er aan de achterkant van de woning een school zit. Beklaagde heeft echter achterwege gelaten te vermelden, dat er niet alleen een school zit, maar ook een BSO. Deze BSO zit precies achter de tuin van de woning van klager. De BSO is het hele jaar open en er zijn elke dag van 7:00 tot 18:00 kinderen aanwezig. Deze spelen het liefst buiten en wel precies achter de tuin van klager. Het is dus niet mogelijk om na 14:15 rustig buiten te zitten. Ook zijn de schreeuwende kinderen goed te horen in de keuken, kantoor, witgoedruimte, slaapkamers, dus eigenlijk in het gehele huis. Overlast door geluid is een behoorlijke belemmering in het woongenot. Klager meent dat dit zeker een aspect was om te vertellen, met name omdat vanwege deze overlast er al een rechtszaak is geweest en er buren zijn die nu nog steeds bezig zijn met dit probleem. Klager is van mening, dat dit bewust niet door beklaagde is verteld. Wellicht had hij dan geen bod gedaan op dit huis. Dit is een zeer verwerpelijke manier van huizen verkopen door mensen bewust op te zadelen met problemen. Klager stelt dat bij een eventuele verkoop het bedrag wel eens negatief kan uitvallen. Klager verlangt van beklaagde vergoeding van de kosten van dubbel glas en eventueel geluidsschermen plaatsen en daarnaast excuses.

Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde stelt dat er geen sprake is van een zorgplichtschending dan wel een onrechtmatige daad. Tussen klager en beklaagde bestaat geen contractuele verhouding. Beklaagde heeft opgetreden als verkopend makelaar. Desondanks dient een verkopend makelaar wel een zekere zorgvuldigheid te betrachten jegens een koper en relevante informatie met de kopers te delen. Van belang is daarbij dat een verkopend makelaar in beginsel mag afgaan op de mededelingen van zijn opdrachtgever.

Beklaagde heeft van de verkopers niet vernomen dat er ook een BSO zat in het gebouw van de basisschool. Hierover staat ook niets aangegeven in de vragenlijst die is bijgevoegd bij de koopovereenkomst. Hierover kon beklaagde klager dan ook niet informeren. Klager geeft aan dat vanwege de overlast een rechtszaak aanhangig is gemaakt en dat de buren ‘nog steeds bezig zijn met dit probleem’. Dit is beklaagde en haar opdrachtgevers niet bekend zodat klager hierover niet geïnformeerd had kunnen worden. Overigens heeft klager ook niet aangetoond dat daadwerkelijk sprake is (geweest) van een rechtszaak. Dit wordt door beklaagde dan ook betwist. Van het moedwillig verzwijgen van de aanwezigheid van de BSO dan wel malversatie is geenszins sprake. Dit blijkt ook nergens uit. Het is aan klager om aan te tonen dat dit wel het geval is. Beklaagde heeft bovendien juist aan haar zorg- en informatieplicht voldaan door klager in de gelegenheid te stellen om het geluid van de basisschool te kunnen waarnemen. Tijdens de bezichtiging heeft klager hier voldoende tijd voor gehad. Klager was dan ook bekend met de aanwezigheid van de basisschool en het daarmee gemoeide lawaai. Klager heeft immers aangegeven dat het lawaai wel mee viel. Aangezien klager, ondanks het lawaai van de basisschool, zelf over is gegaan tot aankoop van de woning kan klager de gevolgen hiervan niet afwentelen op beklaagde.

Daarnaast was het niet de taak van beklaagde om verder onderzoek te doen naar de basisschool dan wel de omgeving van de woning. Een verkopend makelaar is in beginsel niet gehouden tot het verrichten van onderzoek in het belang van de koper. Klager heeft ook niet gevraagd aan beklaagde om daar meer onderzoek naar te verrichten of informatie over te verstrekken. De zorgplicht strekt dan ook niet zo ver dat beklaagde verder onderzoek had moeten doen. De verkopend makelaar is geen belangenbehartiger van de koper. Bovendien rustte op klager een onderzoeksplicht. Het lag dan ook op de weg van klager om onderzoek te doen naar de basisschool dan wel de omgeving van de woning. Het standpunt van klager dat het verrichten van onderzoek niet nodig was aangezien het noodzakelijk is dat relevante informatie over een woning wordt vermeld, is dan ook onjuist. De mededelingsplicht van de verkopers ontslaat klager niet van zijn onderzoeksplicht.

Klager stelt dat voor het verrichten van het vereiste onderzoek geen tijd was aangezien binnen vijf dagen een bod moest worden uitgebracht. Beklaagde betwist dat dit het geval is. Klager heeft al op 1 juli 2022 zijn interesse in de woning kenbaar gemaakt en de bedenktijd is geëindigd op 26 juli 2022. Na het ondertekenen van de koopovereenkomst had klager nog drie dagen bedenktijd. Klager heeft gezien het voorgaande dan ook ruim drie weken de tijd gehad om onderzoek te verrichten. Bovendien blijkt nergens uit dat klager het vereiste onderzoek niet binnen de termijn van vijf dagen had kunnen verrichten. Dat klager hier geen tijd voor zou hebben naast zijn werk is niet aan beklaagde te wijten.

Voorts is het de eigen keuze van klager geweest om zich niet te laten bijstaan door een deskundige aankoopmakelaar. Beklaagde is van mening dat zij heeft gehandeld als een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot.

Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.

De commissie stelt voorop dat zij op grond van haar reglement in deze procedure geen uitspraak kan doen over een verzoek tot schadevergoeding. Voor zover klager om een door beklaagde te betalen schadevergoeding verzoekt zal de commissie klager op dit punt niet-ontvankelijk verklaren.

Op een verkopend makelaar rust de verplichting om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten. Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de verkopende partij gegeven informatie over de staat van het huis, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de vragenlijst. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijze twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie.

Zoals door beklaagde aangegeven, heeft de verkoper haar niet geïnformeerd over de aanwezigheid van een BSO in het schoolgebouw achter de woning van klager. Niet is komen vast te staan dat beklaagde hier van op de hoogte was en kon klager derhalve hier dan ook niet van op de hoogte stellen. Dat beklaagde dit wel wist en wist dat er zelfs een rechtszaak over liep bijgevolg zij bewust dergelijke informatie heeft achter gehouden wordt door beklaagde betwist en heeft klager ook niet nader met bewijs onderbouwd. Ook overigens is zulks niet gebleken.

De commissie is voorts van oordeel dat niet van beklaagde verwacht hoefde te worden dat zij verder onderzoek had verricht naar de aanwezigheid van een BSO. Zij heeft onweersproken gesteld de klager te hebben gewezen op de aanwezigheid van een school en in de gelegenheid gesteld om het geluid van de basisschool te kunnen waarnemen. Het had gelet op zijn onderzoekplicht op de weg van klager gelegen hier zelf verder onderzoek naar te doen of te laten doen door bijvoorbeeld ook zelf een makelaar in te schakelen.

Het beroep van klager op artikel 7:17 BW faalt reeds omdat het artikel ziet op de mededelingen die een verkoper heeft gedaan of had moeten doen. De omstandigheid dat beklaagde de makelaar was van de verkoper maakt niet dat zij als verkoper kan worden aangemerkt in de zin van dit artikel.

Naar het oordeel van de commissie kan beklaagde in deze dan ook geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. De klacht zal dan ook ongegrond worden verklaard.

Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:

  • verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek schade te vergoeden;
  • verklaart de klacht ongegrond.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 23 januari 2024.

Beroep
Op de voet van artikel 21 lid 1 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals bestaat voor partijen de mogelijkheid bij de commissie in beroep te gaan tegen deze uitspraak binnen twee maanden na de datum van verzending van deze uitspraak aan partijen.