Beklaagde mocht geen courtagenota sturen

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Kosten    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 224230/240935

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De kopers van een recreatiewoning hebben een beroep gedaan op een ontbindende voorwaarde, waardoor de verkoop van de recreatiewoning geen doorgang kon vinden. De beklaagde, de makelaar van klager, heeft desalniettemin een courtagenota naar klager, de verkoper van de recreatiewoning, verzonden. De commissie is van oordeel dat de makelaar geen courtagenota in rekening mocht brengen bij klager. De commissie legt een waarschuwing op aan beklaagde.

De uitspraak

Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De mondelinge behandeling van het geschil heeft plaatsgevonden op 12 maart 2024 te Den Haag.

Klager werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam].

Beklaagde werd ter zitting vertegenwoordigd door mevrouw [naam].

Beide partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht.

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het in rekening brengen van courtage terwijl er geen koopovereenkomst is gesloten,  omdat de kopers de actuele huurovereenkomst die zij niet vooraf van de beklaagde hadden ontvangen, niet hebben getekend.

Standpunt van klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde claimt volledige courtage terwijl er geen onherroepelijke verkoop heeft plaatsgevonden.

Ondanks herhaalde pogingen is er geen enkele coulance mogelijk, zelfs niet na bemiddeling van het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Klager wil een onafhankelijke en bindende uitspraak welke billijk is op basis van alle gegevens in deze zaak.

Klager heeft beklaagde benaderd voor de verkoop van een vakantiewoning. Met beklaagde werd afgesproken dat klager volledig ontzorgd zou worden. Alle communicatie met kopers en parkmanager zou via beklaagde verlopen. Op verzoek heeft klager een kopie van de huurovereenkomst aan beklaagde gegeven met de mededeling dat dit een oude overeenkomst was en dat de verhuurder inmiddels aanpassingen had gedaan op de overeenkomst. Desondanks heeft beklaagde een kopie van deze huurovereenkomst aan de kopers gegeven. De kopers zijn vervolgens akkoord gegaan met de vraagprijs. Op verzoek van de kopers werd in het koopcontract een ontbindende voorwaarde toegevoegd te weten: “Kopers hebben het recht om de verkoopovereenkomst te ontbinden indien de koop/overdracht niet voor akkoord wordt verklaard door de [parkmanager]”. Op 25 mei 2023 hebben kopers de koopsom overgemaakt naar klager, een bedrag van € 129.000,–. Op 26 mei 2023 zouden de kopers de huurovereenkomst tekenen bij de Parkmanager en zou de sleuteloverdracht plaatsvinden. Het gesprek tussen de parkmanager en de kopers is echter niet goed afgelopen en de huurovereenkomst is niet getekend. Daardoor is de koopovereenkomst op 27 mei 2023 ontbonden.

Klager is van mening dat wanneer beklaagde direct de juiste huurovereenkomst in concept aan de kopers ter hand had gesteld een mogelijke discussie voor de geplande overdracht zou zijn getackeld. Op 22 juni 2023 ontving klager een e-mail van beklaagde waarin werd voorgesteld om haar werkzaamheden met betrekking tot de verkoop te beëindigen. Beklaagde zou wel haar courtage bij de kopers claimen en de kopers konden zich hierin vinden. Vervolgens ontving klager een sommatie van de advocaat van de kopers om de koopsom te retourneren en legde een gerechtsdeurwaarder beslag op de woning en bankrekeningen van klager. Beklaagde hield zich in die tijd afzijdig. Met veel moeite is de koopprijs aan verkoper terugbetaald en is het beslag opgeheven. De courtage van beklaagde werd niet door de kopers voldaan, waarna klager de rekening van beklaagde kreeg.

Klager is van oordeel dat hij geen courtage aan de makelaar verschuldigd is, omdat de verkoop niet sluitend heeft plaatsgevonden en daardoor de ingediende declaratie voor courtage zijn geldigheid verliest.

Klager verzoekt om de declaratienota van beklaagde te laten vervallen.

Standpunt beklaagde
Op 20 april 2023 heeft klager beklaagde verzocht zijn recreatiewoning op huurgrond te verkopen. Daarop is de verkoop in werking gesteld, waarbij beklaagde verschillende documenten heeft gevraagd, waaronder vragenlijsten, bestaande huurovereenkomst met [het recreatiepark], informatie van [het recreatiepark] ten aanzien van recreatiewoningen etc. Ook een aantal vragenformulieren ([naam vragenlijst]) en een lijst van verrichte werkzaamheden aan de woning is opgevraagd. Daarop is er een bemiddelingsovereenkomst opgezet en door partijen ondertekend op 25 april 2023. Vanaf het eerste moment dat de recreatiewoning zichtbaar was op [woningwebsite], was er een overweldigend animo voor het object. De heer en mevrouw [naam] (hierna genoemd: kopers) hebben als één van de eersten gereageerd en op 11 mei 2023 de woning bezichtigd.

Op 16 mei 2023 is door partijen het concept van de koopovereenkomst van de recreatiewoning digitaal ondertekend met de ontbindende voorwaarde, genoemd onder Artikel 15, vetgedrukt dat de koper het recht heeft om de Koopovereenkomst te ontbinden, indien de koop/overdracht niet voor akkoord wordt verklaard door de beheerder van [het recreatiepark], de heer [naam].

Kopers hebben voorafgaand aan de oplevering van de recreatiewoning een persoonlijk gesprek gevoerd met de beheerder van het park. Op basis van dit gesprek hebben de kopers aan beklaagde aangegeven niet meer voornemens te zijn om de recreatiewoning af te nemen vanwege de onzekerheid of de huurovereenkomst na 31 december 2028 zou worden verlengd. Ondanks het feit dat de kopers voorafgaande aan de overdracht op de hoogte waren van de inhoud van de nieuwe huurovereenkomst, zoals stond weergegeven op de betrokken verkoopsite en waarin duidelijk stond weergegeven onder Artikel 4 onder a, b en e, dat de huurovereenkomst uiterlijk eindigt op 31 december 2028 tussen [het recreatiepark] en de op dat moment geldende eigenaar van de op huurgrond gelegen recreatiewoning hebben de kopers de huurovereenkomst niet willen ondertekenen. Beklaagde heeft aan kopers aangegeven dat de koop stand zou houden, daar de kopers niet conform de koopovereenkomst de koop mochten ontbinden: de parkbeheerder was akkoord met de kopers, echter de kopers hebben zelf de verkoop ingetrokken op een niet geldige voorwaarde conform de door partijen ondertekende koopovereenkomst.

Omdat de kopers bij hun mening bleven dat zij afzagen van de koop heeft beklaagde contact opgenomen met haar advocaat die haar standpunt bevestigde. Beklaagde heeft vervolgens klager geadviseerd om verder met deze advocaat de zaak af te handelen. Klager heeft echter het advies van de advocaat in de wind geslagen en geen verdere juridische stappen ondernomen.

Beklaagde heeft vanaf 26 mei 2023 meerdere malen gebeld met partijen om zorg te kunnen dragen voor nakoming van de koop. Zij heeft klager ook het advies gegeven om het door kopers gestorte bedrag terug te storten op de rekening van kopers, echter klager was stellig van mening dat de recreatiewoning verkocht was en weigerde om het geld te retourneren op de rekening van kopers.

Uit de overgelegde e-mailwisseling blijkt dat beklaagde vele acties heeft ondernomen om tot de juiste afwikkeling van deze overeenkomst te komen. Omdat klager geen juridische stappen wilden nemen tegen de kopers, hebben de advocaat van beklaagde en beklaagde niets meer voor klager kunnen betekenen.

Omdat beklaagde van oordeel is dat de recreatiewoning onvoorwaardelijk was verkocht heeft zij klager, gezien de vele werkzaamheden die zij voor hem heeft verricht, courtage in rekening gebracht.

Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.

Algemeen
Beklaagde is lid van de Vereniging Bemiddelaars Onroerende Zaken (VBO). Als zodanig zijn op beklaagde (onder meer) de gedragsregels van de VBO van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).

De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de VBO.

Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.

Bij deze beoordeling blijft buiten beschouwing het verzoek van klager om de courtagenota te laten vervallen. Dit verzoek betreft een civielrechtelijke aangelegenheid. Voor de beoordeling van een beslissing over een civielrechtelijke aangelegenheid is een tuchtprocedure – gelet op de doelstelling van het tuchtrecht – niet bedoeld. Gelet op het bepaalde in haar reglement is de commissie ook niet bevoegd om te oordelen over civielrechtelijke kwesties. Klager moet in dit verzoek dan ook niet-ontvankelijk verklaard worden.

De klacht
Klager is van mening dat door het handelen van beklaagde een onherroepelijke koopovereenkomst niet tot stand is gekomen. Beklaagde heeft een verouderde huurovereenkomst aan kopers overgelegd waarin niet stond vermeld dat de huurovereenkomst tussen [het recreatiepark] en de op dat moment geldende eigenaar van de op huurgrond gelegen recreatiewoning uiterlijk zou eindigen op 31 december 2028. Pas tijdens het gesprek met de parkbeheerder is dit voor de kopers duidelijk geworden en was deze bepaling een reden voor de kopers om de huurovereenkomst niet te ondertekenen. Als beklaagde vooraf de kopers hierover had geïnformeerd was hierover geen discussie geweest voor de geplande overdracht. Daarnaast verwijt klager beklaagde dat zij hem niet heeft bijgestaan in de juridische verwikkelingen na 26 mei 2023. Omdat beklaagde klager heeft bevestigd dat er sprake was van een onherroepelijke koopovereenkomst, heeft klager in eerste instantie de koopsom niet terugbetaald. Dit heeft geleid tot een beslaglegging door de koper op de tegoeden van klager. Vooraf had klager met beklaagde afgesproken dat beklaagde, gelet op zijn gezondheidssituatie, klager bij de verkoop van de recreatiewoning volledig zou ontzorgen. Het tegendeel is echter gebleken.

Overwegingen van de commissie
Ingevolge artikel 9 lid 2 van de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij, d.d. 1 september 2018, is bij een koopovereenkomst waarin ontbindende voorwaarden zijn opgenomen, de opdracht pas vervuld als de opschortende voorwaarden zijn vervuld en partijen geen beroep meer kunnen doen op een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.

In artikel 15 van de koopovereenkomst die klager met de kopers heeft gesloten is de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen: “Kopers hebben het recht om de verkoopovereenkomst te ontbinden indien de koop/overdracht niet voor akkoord wordt verklaard door de Parkmanager van [het recreatiepark]”.

Voor de commissie is voldoende komen vast te staan dat de parkmanager niet akkoord is gegaan met de overdracht, omdat de kopers de huurovereenkomst niet wilden ondertekenen toen tijdens het gesprek de einddatum van de huurovereenkomst pas voor hen duidelijk werd.

Doordat de kopers een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst, is de opdracht van beklaagde nog niet vervuld. Onder deze omstandigheden mocht beklaagde dan nog geen courtage in rekening brengen aan klager.

De commissie is van oordeel dat beklaagde het gesprek tussen de kopers en de parkbeheerder te kort op het moment van de overdracht heeft gepland, temeer daar het krijgen van de acceptatie expliciet als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst was opgenomen. Dat het gesprek, zoals beklaagde heeft aangegeven, in de regel een formaliteit is, doet hieraan niet af. De kopers hadden op instigatie van beklaagde op 25 mei 2023 de koopsom al aan klager overgemaakt, terwijl de ontbindende voorwaarde nog niet vervuld was. Door het beroep op de ontbindende voorwaarde in de overeenkomst en de terugvordering van de koopsom door de kopers, is klager vervolgens in een juridische procedure verzeild geraakt, die hij op voorhand had willen vermijden door zijn uitdrukkelijke wens aan beklaagde hem bij de verkoop van de woning volledig te ontzorgen.

Maatregel
De commissie is van oordeel dat de klacht van klager gegrond is. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 1 lid 2, sub a, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van waarschuwing.

Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 21 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,–.

Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.

Beslissing
De commissie:

  • verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek om de courtagenota te laten vervallen;
  • verklaart de klacht van klager gegrond;
  • legt beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
  • bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 100,- dient te betalen;
  • bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissie voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 12 maart 2024.