Beklaagde was niet betrokken bij totstandkoming overeenkomst

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Betrokken    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: niet-ontvankelijkOngegrond   Referentiecode: 207892/232662

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals kan op grond van haar reglement een schadevergoeding toekennen. Voor wat betreft de verzochte schadevergoeding wordt de klager daarom niet-ontvankelijk verklaard. Klager verwijt beklaagde dat hij niet onafhankelijk en onpartijdig heeft gehandeld, hetgeen in strijd is met de gedragsregels. Beklaagde voert aan op geen enkele wijze betrokken te zijn geweest bij de totstandkoming van de overeenkomst tussen klager en de andere partij. De betrokkenheid van de beklaagde is niet vast komen te staan. De klacht is dan ook ongegrond.

De uitspraak

Behandeling van de klacht
Klager heeft een klacht ingediend over beklaagde bij de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie).

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De behandeling heeft plaatsgevonden op 23 januari 2024 te Utrecht.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht.

Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft de werkwijze en de rol van beklaagde rond de verkoop van de woning van klager.

Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Het huis van klager werd door een projectontwikkelaar opgekocht voor een bouwproject in het centrum van [plaats]. Betrokken bij de aankoop waren die projectontwikkelaar, beklaagde en een notaris die officieel was aangesteld door de koper als project-notaris. Zij waren zakelijk en financieel met elkaar verstrengeld dus niet onpartijdig of onafhankelijk, terwijl zij het tegenovergestelde deden voorkomen.

Er werden hierna nog drie panden voor het bouwproject opgekocht. De eigenaars van deze panden kregen hun geld en vestigden zich elders terwijl deze panden een jaar na de verkoop van de woning van klager opgekocht waren. Klager begrijpt niet waarom zijn huis als eerste gekocht werd en niet volgens de volgorde van aankoop werd afgehandeld. Omdat men heel zeker was dat het bouwproject zou slagen, werd alvast met de sloop van het woonhuis van klager begonnen. Er werd een muur van 6 meter gesloopt, 6 ton aarde verwijderd en een boom van 9 meter omgezaagd. Het huis van klager werd aan de achterkant ernstig verminkt. Uiteindelijk is het gehele bouwproject niet doorgegaan.

De koop van de woning van klager werd ontbonden gelet op de in het koopcontract opgenomen ontbindende voorwaarden. Klager stelt dat zijn zaak bewust getraineerd werd en hij misleid werd. Er zijn beloftes gedaan per telefoon en e-mail. Beklaagde zou het druk hebben met het officieel maken van de koopovereenkomst, maar eigenlijk is iedereen met de noorderzon vertrokken. De projectontwikkelaar heeft ondertussen met beklaagde en met de project-notaris de huizen die na het huis van klager zijn opgekocht alweer verkocht en klager met een verminkt huis achtergelaten. De notaris wast zijn handen in onschuld ondanks dat hij was aangesteld als project-notaris. Klager stelt dat ook beklaagde onjuist heeft gehandeld. Hij was niet onafhankelijk en onpartijdig en heeft daarmee gehandeld in strijd met de erecode. Klager verzoekt de schade aan zijn woning vergoed te krijgen en daarnaast een bevestiging van de contractbreuk en vergoeding van 10% van de koopsom van € 550.000,–.

Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De projectontwikkelaar heeft beklaagde enkele jaren geleden opdracht gegeven een koopakte te maken voor de aankoop van het pand van klager. De projectontwikkelaar had de intentie om nieuwbouwproject te starten op en rond de woning van klager. De woning van klager zou in verband daarmee gesloopt moeten worden. Beklaagde heeft een aanvang gemaakt met het opmaken van een concept-koopakte en heeft daarover ook contact gehad met klager. Al snel werd het hem echter duidelijk dat het een ingewikkelde constructie zou moeten inhouden en de projectontwikkelaar te kennen gegeven dat het hem verstandig leek de door de projectontwikkelaar aangestelde projectnotaris als deskundige de koopakte te laten maken.  Beklaagde heeft dan ook de opdracht teruggegeven aan de projectontwikkelaar. Vervolgens is er ook daadwerkelijk een koopakte opgemaakt door de projectnotaris die zowel door de projectontwikkelaar en klager ten kantore van de projectnotaris is ondertekend. Beklaagde was daarbij niet meer betrokken. Immers, hij had zijn opdracht teruggegeven aan de projectontwikkelaar.

De verwarring omtrent de rol van beklaagde bij klager is ontstaan omdat beklaagde naderhand als makelaar betrokken is geraakt bij het project. In eerste instantie, toen het erop leek dat het project doorgang zou vinden, als verkopend makelaar voor de projectontwikkelaar en daarna, toen duidelijk werd dat het project geen doorgang zou vinden, als makelaar voor de projectontwikkelaar bij de verkoop van enkele panden (waar die van klager geen deel van uitmaakte) die door de projectontwikkelaar reeds onvoorwaardelijk waren aangekocht teneinde het project te kunnen realiseren.

Beklaagde is dan ook in geen enkel opzicht betrokken geweest bij opstellen en de totstandkoming van de tussen klager en de projectontwikkelaar gesloten overeenkomst.

Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt het volgende.

De commissie stelt voorop dat zij op grond van haar reglement in deze procedure geen uitspraak kan doen over een verzoek tot schadevergoeding. Voor zover klager om een door beklaagde te betalen schadevergoeding verzoekt zal de commissie klager op dit punt niet-ontvankelijk verklaren.

Beklaagde heeft gemotiveerd betwist betrokken te zijn geweest bij de verkoop van het pand van klager aan een projectontwikkelaar. Niet door klager is weersproken is dat voor het opmaken van de koopovereenkomst beklaagde de projectontwikkelaar heeft verwezen naar de projectnotaris en in verband daarmee zijn opdracht heeft teruggegeven. Ook overigens is niet gebleken dat de beklaagde betrokken is geweest bij de totstandkoming van die tussen klager en een projectontwikkelaar getekende koopovereenkomst. Ter zitting heeft klager ook aangegeven op een gegeven moment door de projectontwikkelaar te zijn meegenomen naar de notaris en hij alsmede de projectontwikkelaar bij die notaris de bewuste koopovereenkomst hebben getekend.

Ten aanzien van de door klager gestelde sloop van het pand is ook niet komen vast te staan dat beklaagde daar op enigerlei wijze bij betrokken is geweest, maar het veeleer de projectontwikkelaar lijkt die dit in gang heeft gezet. Ter zitting is duidelijk geworden waarom de woning van klager niet is meegenomen bij de verkoop door de projectontwikkelaar van de andere in het kader van het project aangekochte drie panden. Uit de ter zitting getoonde en door klager getekende koopovereenkomst blijkt immers dat die verkoop is ontbonden door de in dit contract opgenomen ontbindende voorwaarde, te weten het niet wijzigen van het bestemmingsplan door de gemeente waardoor het voorgenomen project geen doorgang kon vinden.

Dat deze voorwaarde in de koopovereenkomst is opgenomen en wat de consequenties hiervan konden zijn heeft klager kennelijk niet goed begrepen van de betreffende notaris die de overeenkomst heeft opgesteld. De commissie kan zich het ongenoegen en de frustratie van klager over het niet doorgaan van de verkoop van zijn woning en de gehele gang van zaken hieromtrent goed voorstellen. Het is echter niet beklaagde die hiervan enig tuchtrechtelijk verwijt te maken valt.

Dit betekent dat de klacht van klager ongegrond moet worden verklaard.

Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:

  • verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek tot schadevergoeding;
  • verklaart de klacht ongegrond.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 23 januari 2024.

Beroep
Op de voet van artikel 21 lid 1 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals bestaat voor partijen de mogelijkheid bij de commissie in beroep te gaan tegen deze uitspraak binnen twee maanden na de datum van verzending van deze uitspraak aan partijen.