Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Gedragscode
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
205762/208249
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Klager en beklaagde zijn allebei makelaar. Klager vindt dat beklaagde zich niet aan de [brancheorganisatie] beroeps- en gedragscode houdt door te weigeren met klager zaken te doen. De commissie verklaart de klacht gegrond en legt aan beklaagde de maatregel van een voorwaardelijke geldboete op.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken, waaronder het klaagschrift en verweerschrift en de schriftelijke reactie van partijen op elkaars standpunten.
Geen van partijen heeft gevraagd om een mondelinge behandeling van de klacht. De commissie heeft de behandeling van het geschil daarom op basis van de stukken, zonder mondelinge behandeling, afgedaan.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 12 september 2023 te Utrecht.
De feiten
Klager en beklaagde zijn allebei makelaar. Beklaagde is aangesloten bij [brancheorganisatie].
Beklaagde was de verkopend makelaar van een woning in [plaats]. Klager trad op als aankoopmakelaar voor een geïnteresseerde in die woning. In een e-mailbericht van 7 januari 2023 schrijft klager:
“Hij wilt graag een 2e keer kijken en ons als aankoopmakelaar meenemen. jij hebt aan mijn klant aangegeven dat jij niet wilt dat ik als aankoopmakelaar komt kijken, maar dat het wel goed is dat één van
mijn assistenten [naam] of [naam] met de klant kan komen kijken.”
Beklaagde heeft op dat e-mailbericht gereageerd met: ‘Dat klopt inderdaad’.
De woning is een tweede maal bezichtigd; de klant van klager werd toen vergezeld door een kantoorgenoot van klager. Voorafgaand aan die tweede bezichtiging heeft beklaagde per e-mail van 9 januari 2023 nog antwoord gegeven op een aantal vragen betreffende de woning. De kantoorgenoot van klager heeft foto’s gemaakt van specifieke aandachtspunten. Uiteindelijk is overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning in [plaats]. De levering bij notariële akte heeft plaatsgevonden op 17 maart 2023.
Voorafgaand aan de afspraak bij de notaris, heeft een kantoorgenoot van klager nog gemaild over de oplevering van de woning. Beklaagde schrijft in reactie daarop in zijn e-mailbericht van 20 februari 2023 het volgende:
“lk ga even heel duidelijk zijn nu, voor zover het nog niet echt helder was aan jullie kant:
lk doe geen zaken meer met jullie. Geen enkele zaak.
Daar hebben jullie het zelf naar gemaakt. Stuur [naam], [naam], [naam] of [naam] maar de 17e maart
ln de toekomst hoeft [naam] ook niet te denken dat hij nog welkom is bij een woning die wij verkopen. Dat zullen wij ook zeggen tegen kijkers, als die aangeven dat [naam] hun makelaar is. [naam]? Doen wij geen zaken mee.
[brancheorganisatie] is hier overigens ook van op de hoogte. Die geven me groot gelijk. Mocht dat jullie nog uitmaken
Ook niet reageren op deze e-mail, en verder gewoon wegblijven of een collega sturen als je nog eens een huis van ons tegenkomt.”
Standpunt van de klager
Beklaagde heeft in strijd gehandeld met de [brancheorganisatie] gedrags- en beroepscode, door op niet mis te verstane wijze kenbaar te maken dat hij geen zaken meer wil doen met klager.
Klager verwijst daarvoor naar het e-mailbericht van 7 januari 2023, waarin beklaagde deze uitlating tegen de klant van klager heeft bevestigd. Klager zag zich daardoor genoodzaakt de bezichtiging door zijn kantoorgenoot te laten doen. Beklaagde heeft zijn standpunt herhaald in het e-mailbericht van 20 februari 2023. Deze handelwijze acht klager in strijd met de professionaliteit die van een makelaar verwacht mag worden. Klager vermoedt dat beklaagde zich vaker schuldig maakt aan het achter de rug van klager om uiten van onprofessionele opmerkingen tegen klanten over klager.
Standpunt van beklaagde
In de eerste plaats wijst beklaagde erop dat klager zijn klacht nooit aan hem kenbaar heeft gemaakt. Hij is direct naar de commissie gestapt.
Beklaagde heeft naar voren gebracht dat hij een conflict heeft gehad met klager. Daarmee kan beklaagde naar zijn mening voldoende professioneel omgaan. Het is ook niet zo dat hij klager heeft geweigerd de woning te bezichtigen; klager heeft er zelf voor gekozen een kantoorgenoot te sturen naar de bezichtiging naar aanleiding van de mail van 7 januari 2023. Het verkoopproces dat daarop heeft gevolgd, is op geen enkele wijze gehinderd door de opmerking dat beklaagde liever geen zaken met klager doet: alle vragen zijn beantwoord, de bezichtiging is doorgegaan en de verkoop is naar tevredenheid van partijen afgerond.
Het klopt dat beklaagde een felle mail uit emotie heeft gestuurd op 20 februari 2023. Dat bewijst nog niet dat beklaagde zich negatief uitlaat tegenover derden over klager. Dat betwist beklaagde dan ook.
Beoordeling van het geschil
De klacht is ontvankelijk.
Op de procedure bij de commissie is het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van toepassing (hierna: het reglement). Het reglement verlangt van de klager dat hij zijn klacht eerst voorlegt aan de betrokken vastgoedprofessional. Komen klager en de professional er niet, dan wendt de klager zich tot het Klachtloket Vastgoedprofessionals. Leidt ook de behandeling van de klacht door het Klachtenloket Vastgoedprofessionals niet tot een aanvaardbare oplossing, dan kan de klager zijn klacht voorleggen aan de commissie. Deze werkwijze is vastgelegd in artikel 4 van het reglement. Als de klager niet aan deze ‘voorprocedure’ voldoet, en de beklaagde vindt dat dat wel had gekund, dan kan de commissie de klager niet-ontvankelijk verklaren. Dat betekent dat de klacht niet inhoudelijk wordt behandeld.
De commissie leest in de opmerking van beklaagde dat de klacht niet eerst aan hem is voorgelegd een beroep op niet-ontvankelijkheid. Dat beroep slaagt niet. Uit een e-mailbericht van 20 februari 2023 blijkt dat klager zijn klacht eerst rechtstreeks aan [brancheorganisatie] heeft voorgelegd. Een reactie op die klacht ontbreekt in het dossier van de commissie. Maar in een e-mailbericht van 10 maart 2023 van een medewerker van het Klachtenloket Vastgoedprofessionals wordt aan klager bevestigd dat de behandeling van zijn klacht door het Klachtenloket Vastgoedprofessionals per 10 maart 2023 beëindigd is. Klager wordt naar de commissie verwezen voor het starten van de onderhavige procedure. Hoewel het dus niet duidelijk is of beklaagde de kans heeft gehad om te reageren op een klacht rechtstreeks bij hem ingediend, staat wel vast dat klager niet zonder meer en rechtstreeks zijn klacht bij de commissie heeft ingediend.
De weigering klager toe te laten bij een bezichtiging.
Beklaagde stelt dat klager zelf heeft gekozen om de woning in [plaats] niet te bezichtigen, nadat hij tegen zijn klant heeft gezegd dat ‘ik het liefst niet wil dat hij komt kijken’. Beklaagde doet hier voorkomen dat hij een bepaalde voorkeur heeft uitgesproken tegen de klant van klager. De commissie is echter van oordeel dat het bevestigende antwoord van beklaagde op het e-mailbericht van 7 januari 2023 van klager aan duidelijkheid niets te wensen overlaat: beklaagde wil niet dat klager als aankoopmakelaar de woning bezichtigt. Hiermee staat naar het oordeel van de commissie vast dat beklaagde klager heeft geweigerd. Het e-mailbericht van 20 februari 2023 is eveneens zeer duidelijk: ook in de toekomst zal beklaagde weigeren zaken te doen met klager.
Kennelijk is er sprake van een conflict tussen beide makelaars. Het vereiste van een open houding brengt volgens de [brancheorganisatie] beroeps- en gedragscode mee dat beklaagde probeert tot een oplossing te komen. Daarbij past niet een makelaar te weigeren die een bezichtiging wil bijwonen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen die rechtvaardigen dat een makelaar een beroepsgenoot weigert bij een bezichtiging aanwezig te zijn, bijvoorbeeld als er gegronde – bewijsbare – redenen zijn die andere beroepsgenoot ernstig ondeskundig of ernstig onbetrouwbaar te achten. Beklaagde heeft niet aangevoerd dat zijn weigering voortkomt uit bezwaren van deze aard. Beklaagde heeft daarmee niet alleen het belang van de klant van klager geschonden – die zich immers niet kon laten bijstaan door zijn eigen aankoopmakelaar bij de bezichtiging – hij heeft ook de eer en goede stand van het beroep geschaad door derden te betrekken bij het conflict met klager. De commissie is van oordeel dat beklaagde zich hiermee niet heeft gehouden aan de verplichting een open houding te hebben (artikel 2 onder e van de [brancheorganisatie] beroeps- en gedragscode). Om die reden is de klacht gegrond.
Klagers eerdere weigering legt geen gewicht in de schaal.
Beklaagde heeft erop gewezen dat klager zich ook schuldig heeft gemaakt aan het belasten van zijn klant met het conflict tussen de beide makelaars. In het verleden was klager begonnen aan een taxatieopdracht. Toen hij begreep dat de taxatie was bedoeld voor een klant van beklaagde, heeft hij de opdracht alsnog geweigerd. De commissie begrijpt hieruit dat beklaagde vindt dat klager zich niet houdt aan de gulden regel (“Wat gij niet wilt dat u geschiedt, doet dat ook een ander niet”). Wat dit betreft schrijft artikel 3 van de [brancheorganisatie] gedragscode een andere te volgen route voor: Leden van [brancheorganisatie] Makelaar kenmerken zich door collegialiteit en loyaliteit en onthouden zich van negatieve uitlatingen over collega’s naar derden toe. In plaats daarvan volgen ze bij vermeende misstanden de gebruikelijke klacht-/tuchtprocedure zoals in deze gedragscode omschreven. In plaats van het gewraakte gedrag te herhalen, door ook klanten van klager te duperen, had beklaagde ervoor moeten kiezen klager op een professionele wijze op diens gedrag te wijzen, desnoods met hulp van een tuchtprocedure. Het door beklaagde beschreven gedrag van brengt de commissie dus niet tot een ander oordeel aangaande de klacht over beklaagde.
De maatregel.
De klacht is gegrond. Daarom kan de commissie een maatregel aan beklaagde opleggen. Een makelaar dient zich bewust te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer, heeft te waken voor een onjuiste beeldvorming over collega makelaars en dient te voorkomen dat zijn handelen het belang van zijn cliënt en de cliënt van zijn collega schaadt. Het door beklaagde weren van klager bij een bezichtiging schaadt de cliënten aan beide zijden. Zij worden daardoor het slachtoffer van een zakelijk geschil tussen makelaars. Een dergelijk handelen schaadt ook de reputatie van de beroepsgroep.
Bovendien heeft beklaagde aangekondigd dat hij klager ook in de toekomst zal blijven weigeren. Dat stemt de commissie tot zorg. Het doel van het tuchtrecht is het bewaken en bevorderen van de kwaliteit van de dienstverlening door de beroepsgroep. Om te voorkomen dat beklaagde nogmaals de goede eer en stand van het beroep schaadt door derden te betrekken in het conflict met klager of door klager te weigeren bij bezichtigingen, legt de commissie aan beklaagde de maatregel van geldboete op, maar dan geheel voorwaardelijk. Beklaagde is gehouden het bedrag van de boete te betalen als binnen de proeftijd, die op drie jaar zal worden bepaald, zich opnieuw een incident van dezelfde aard voordoet. De commissie wijst erop dat dat nieuwe incident afzonderlijk zal worden beoordeeld maar, gelet op de herhaling, zou kunnen leiden tot de conclusie dat beklaagde dient te worden geschorst.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is. Gelet op de uitkomst van de procedure moet beklaagde ook het klachtengeld van € 100,– aan klager vergoeden. Bovendien moet hij de behandelingskosten aan de commissie betalen.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde de maatregel van geldboete op ter hoogte van € 3.000,– en bepaalt dat beklaagde deze maatregel verschuldigd zal zijn als zich binnen een periode van drie jaren na verzending van deze uitspraak opnieuw een vergelijkbaar incident voordoet.
Bovendien dient beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 100,– aan de klager te vergoeden ter zake van het klachtengeld en is hij de behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, mr. A.P. Hoogendoorn, W.F. de Ruijter, leden, in aanwezigheid van mr. C.J.H. Terwal, secretaris, op 12 september 2023.