Beklaagden hebben gehandeld in onroerend goed, hetgeen in strijd met de Erecode is

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Handel    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 212925/222153

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Beklaagden hebben een aantal woningen gekocht en na minder dan zeven jaar weer verkocht. Klager is van mening dat daardoor sprake is van handelen in onroerend goed, hetgeen in strijd is met de van toepassing zijnde Erecode. Beklaagden zijn van mening dat er geen sprake van handelen in onroerend goed is, omdat er rechtmatige redenen zijn om af te wijken van de Erecode. De commissie is van oordeel dat de beklaagden onvoldoende hebben onderbouwd dat er sprake was van een zodanige verandering van omstandigheden ten opzichte van de situatie bij aankoop, dat er een noodzaak bestond het onroerend goed te verkopen en er geen uitvoering kon worden gegeven aan het plan de woningen te behouden. De klacht is daarom gegrond. Als sanctie wordt een berisping opgelegd.

De uitspraak

Behandeling van de klacht
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het reglement van de commissie bevoegd de klacht te behandelen. De beklaagden zijn aangesloten bij de klager en de commissie heeft (onder meer) tot taak klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij de klager, dat mogelijk in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de Erecode dan wel gedragscode van de klager.

De commissie heeft kennisgenomen van de stukken die door partijen zijn overgelegd.

De mondelinge behandeling heeft op 26 januari 2024 plaatsgevonden.

Ter zitting zijn verschenen:

  • [naam], secretaris Commissie Lidmaatschapszaken, vertegenwoordiger van de klager;
  • [naam], voorzitter van de Commissie Lidmaatschapszaken, vertegenwoordiger van de klager;
  • [beklaagde 2], voornoemd;
  • [beklaagde 3], voornoemd;
  • mr. [naam], gemachtigde van de beklaagden.

 

Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de vraag of de beklaagden regel 1 en 6 van de Erecode hebben overtreden.

Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat erop neer dat de beklaagden regel 1 en 6 van de Erecode hebben overtreden. Zij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.

In de afgelopen vijf jaar hebben de beklaagden vier objecten verkocht die zij minder dan zeven jaar geleden hebben aangekocht. Binnen de NVM wordt de verkoop van onroerend goed als handel beschouwd als de verkoop plaatsvindt binnen een termijn van zeven jaar. Beklaagden maken zich dan ook schuldig aan het handelen in onroerend goed, hetgeen in strijd is met regel 6 van de Erecode. Dat het initiële oogmerk van de beklaagden bij de aankoop van deze objecten volgens de beklaagden niet gericht was op de verkoop, maakt dit niet anders. Er is immers niet gebleken dat er bij deze objecten sprake is geweest van een zodanige verandering van omstandigheden ten opzichte van de situatie bij aankoop, dat er een noodzaak bestond het object te verkopen en er geen uitvoering kon worden gegeven aan het initiële plan het object aan te houden, dan wel te verhuren. In tegenstelling tot wat de beklaagden hebben aangevoerd maakt de Erecode ook geen onderscheid in incidenteel handelen versus structureel handelen in onroerend goed.

Beklaagden hebben daarnaast regel 1 van de Erecode overtreden. Door het behartigen van hun eigen belangen hebben beklaagden niet onafhankelijk gehandeld en zij hebben daarover aan betrokkenen niet de vereiste transparantie gegeven bij de koop of verkoop van een object. De beklaagden hebben de verkoper van de door hun gekochte objecten immers niet laten bijstaan door een andere makelaar, dan wel een taxatierapport ter beschikking gesteld.

De klager verzoekt de commissie een maatregel op te leggen die de commissie geïndiceerd acht en te bepalen dat de kosten van de procedure voor rekening van de beklaagden komen.

Standpunt van beklaagden
Voor het standpunt van beklaagden verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat er op neer dat zij niet regel 1 en/of 6 van de Erecode hebben overtreden. De beklaagden voeren hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.

Er is sprake van handel op het moment dat er wordt ingekocht met het doel en de actie meteen door te verkopen. Daarvan is in dit geval geen sprake. De objecten zijn gekocht als beleggingen met het oog ze aan te houden als pensioenvoorziening. Sommige objecten moesten echter eerder verkocht worden dan verwacht omdat:

  • bij de [object 1] het verlies op de huurder van de (eveneens door de beklaagden gekochte) bovenste verdieping (nr. [nummer]) gedekt moest worden;
  • bij de [object 2] er een conflict dreigde tussen hen, beklaagden, en de eigenaar van het vakantiepark waar het object, in dit geval een vakantiewoning, stond, waardoor een afbreukrisico voor hen en de klager is voorkomen;
  • bij de [object 3] de huurder alleen maar ellende veroorzaakte.

Dit zijn rechtmatige redenen om af te wijken van de zeven jaren regel van de klager. Bovendien waren zij niet bekend met de zeven jaren regel van de klager. Het object [object 4] dient buiten beschouwing te worden gelaten, omdat een derde mede-eigenaar is van dit object. Daarnaast is bij de aan- en verkoop van vastgoed volledige openheid betracht naar zowel de initiële verkoper als de kopers.

Beoordeling van de klacht

Inleiding

[beklaagde 2] en [beklaagde 3] (hierna: de makelaars) zijn bij de NVM aangesloten Makelaars/Taxateurs en de vennoten van NVM-lid [beklaagde 1] (hierna: het makelaarskantoor). Als NVM-lid en NVM-Makelaars/Taxateurs dienen de beklaagden zich te houden aan de Erecode en overige regelgeving/kwaliteitseisen van de klager. Door middel van verplichte audits controleert de klager (onder meer) of de NVM-leden en NVM-Makelaars/Taxateurs zich hieraan houden.

Tijdens een audit hebben de makelaars verklaard dat zij een object via hun persoonlijke holdings hebben aangekocht, dit object hebben opgeknapt en vervolgens weer hebben doorverkocht via het makelaarskantoor. Gelet op de verplichtingen neergelegd in regel 1 en 6 van de Erecode heeft de klager de beklaagden gevraagd inzichtelijk te maken welke projecten er ontwikkeld zijn, dan wel welke aan- en verkopen van onroerend goed er hebben plaatsgevonden gedurende de afgelopen vijf jaar. De beklaagden hebben dit aan de hand van een overzicht gedaan (overgelegd als bijlage 14 door de klager). Uit dit overzicht volgt dat de makelaars in de afgelopen vijf jaar vier objecten hebben verkocht die zij minder dan zeven jaar geleden hadden aangekocht.

In geschil is of beklaagden met de aan- en verkoop van voornoemde objecten regel 1 en 6 van de Erecode hebben overtreden. Voordat de commissie toekomt aan de inhoudelijke behandeling van dit geschil zal zij eerst de door beklaagden opgeworpen exceptieve verweren behandelen.

Procesrechtelijk

Termijn verweer

In de eerste plaats hebben beklaagden aangevoerd dat aan hun slechts een korte tijd is gegeven om zich te verweren tegen de klacht. De commissie constateert echter dat de beklaagden bij brief van 3 juli 2023 in de gelegenheid zijn gesteld om uiterlijk 3 augustus 2023 haar verweerschrift in te dienen en dat de commissie, na verzoek tot uitstel van beklaagden, in de brief van 20 juli 2023 heeft aangegeven dat zij éénmalig uitstel krijgen tot 3 september 2023. De beklaagden hebben dus twee maanden de tijd gekregen om verweer te voeren. Dat beklaagden pas aan het einde van hun (reeds uitgestelde) verweertermijn mr. [naam] hebben gesproken over de klacht, te weten op 25 augustus 2023, komt voor hun eigen risico. Verder acht de commissie irrelevant dat de verweertermijn is gelegen in de bouwvakvakantie. Naar het oordeel van de commissie hebben beklaagden dan ook voldoende de gelegenheid gekregen om verweer te voeren.

Niet-ontvankelijkheid?

Voorts hebben beklaagden aangevoerd dat de grondslag voor het verkregen bewijs tijdens de audits wegvalt, omdat de audits door de klager zijn opgeheven. Het verkregen bewijs uit de audits, in dit geval (onder meer) de transacties van de beklaagden van de afgelopen vijf jaar, is hierdoor onrechtmatig verkregen. Volgens de beklaagden dient de klager dan ook niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar klacht.

Dit verweer wordt verworpen. Uit de door beklaagden overgelegde productie 3 volgt dat de audits tijdelijk on hold zijn gezet. Dit enkele feit leidt niet tot de conclusie dat het uit de audits verkregen bewijs onrechtmatig is en dat de klager daardoor niet-ontvankelijk is in haar klacht. Gesteld noch gebleken is immers dat de klager niet bevoegd was om de audits bij de beklaagden uit te voeren, dan wel dat de klager gedurende de audits in strijd met het Reglement audits NVM (overgelegd als bijlage 2 door de klager) heeft gehandeld. Ook gaat de commissie voorbij aan het betoog van de beklaagden dat de klager deze procedure voert op basis van bewijs dat zij heeft vergaard tijdens een audit die niet als oogmerk heeft om makelaars op te sporen die zich mogelijk niet aan de gedragsregels voldoen. Uit artikel 2 lid 2 sub b van het Reglement audits NVM volgt dat er bij een periodieke audit ten minste wordt getoetst aan de uitoefening van de aan het lidmaatschap verbonden verplichtingen. Eén van de verplichtingen van leden is dat ze zich dienen te houden aan de Erecode. De tijdens de audits mogelijk geconstateerde overtreding van regel 1 en 6 van de Erecode is dus geen “bijvangst” van de audit. De commissie is dan ook van oordeel dat de klager ontvankelijk is in haar klacht.

Inhoudelijk

Regel 6 van de Erecode

De klager stelt dat beklaagden regel 6 van de Erecode hebben overtreden. De beklaagden betwisten dit.

Ingevolge regel 6 van de Erecode hebben het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur geen direct of indirect belang bij onroerend goed, tenzij dit dient tot huisvesting of ter belegging. Zij handelen dan ook direct noch indirect in onroerend goed en onthouden zich van risicodragende projectontwikkeling. Zij voorkomen betrokken te raken in een verstrengeling van belangen.

De eerste vraag die beantwoord dient te worden is of de beklaagden een direct of indirect belang hebben bij onroerend goed.

Vaststaat dat de beklaagden in de afgelopen vijf jaar vier objecten hebben verkocht die zij minder dan zeven jaar geleden hadden aangekocht. Dit betreffen de volgende objecten.

  Adres Datum verkoop Datum aankoop Periode tot verkoop
1 [object 1], [plaats] 15-03-2022 26-5-2021 10 maanden
2 [object 4], [plaats] 25-6-2019 16-5-2014 4 jaar en 11 maanden
3 [object 3], [plaats] 9-11-2019 22-5-2018 1 jaar en 7 maanden
4 [object 2], [plaats] 30-12-2019 7-2-2014 5 jaar en 10 maanden

De beklaagden hebben dan ook naar het oordeel van de commissie een direct belang bij onroerend goed gekregen.

Voorts is in geschil of het belang van beklaagden geoorloofd is in de zin van regel 6 van de Erecode. Uit regel 6 van de Erecode volgt dat het belang bij onroerend goed ongeoorloofd is indien er sprake is van handel en/of risicodragende projectontwikkeling en dat het geoorloofd is indien er sprake is van huisvesting of een belegging. De klager stelt dat de beklaagden handelen in onroerend goed, en dus een ongeoorloofd belang hebben. Volgens de beklaagden hebben zij echter enkel vastgoed gekocht ter belegging, waardoor zij een geoorloofd belang hebben.

Voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van handel of belegging stelt de commissie het volgende juridisch kader voorop.

Juridisch kader

Uit jurisprudentie van de Centrale Raad van Toezicht volgt dat een belegging in beginsel pas als zodanig wordt beschouwd, en dus niet als handel, als de verkoop plaatsvindt na een termijn van zeven jaar of langer. Dit is anders indien er gerechtvaardigde belangen bestaan die het afstoten van onroerend goed op korte termijn rechtvaardigen. Hiervan is sprake indien er een zodanige verandering van omstandigheden ten opzichte van de situatie bij aankoop is, dat er een noodzaak bestaat om het onroerend goed te verkopen en er geen uitvoering kan worden gegeven aan het initiële plan om het te behouden.

De commissie oordeelt als volgt. Vaststaat dat beklaagden voornoemde objecten in minder dan zeven jaar na aankoop hebben verkocht, zodat daarmee in beginsel vaststaat dat er sprake is van handel. Volgens de beklaagden is er echter sprake van gerechtvaardigde belangen die het afstoten van bovenstaande objecten binnen 7 jaar rechtvaardigen. De beklaagden hebben aangevoerd dat zij voornoemde objecten eerder dan verwacht hebben verkocht, omdat:

  1. bij de [object 1] zij het verlies op de huurder van de (eveneens door de beklaagden gekochte) bovenste verdieping wilden dekken;
  2. bij de [object 2] er een conflict dreigde tussen de beklaagden en de eigenaar van het vakantiepark waar het object stond waardoor ze een afbreukrisico voor zichzelf en de klager hebben voorkomen;
  3. bij de [object 3] de beklaagden alleen maar ellende met de huurder hadden.

De commissie is van oordeel dat de beklaagden met deze gegeven redenen voor verkoop onvoldoende onderbouwd hebben dat er sprake was van een zodanige verandering van omstandigheden ten opzichte van de situatie bij aankoop, dat er een noodzaak bestond het onroerend goed te verkopen en er geen uitvoering kon worden gegeven aan het initiële plan het te behouden. Dit geldt te meer nu er volgens beklaagden sprake zou zijn van een inschattingsfout bij de aankoop van drie verschillende objecten in slechts een korte tijd (vijf jaar). Het lag op de weg van beklaagden aan de hand van stukken te onderbouwen dat er voor voornoemde objecten een noodzaak was om te verkopen. Zij hebben dat niet gedaan. Dit leidt ertoe dat de beklaagden ten aanzien van de aan- en verkoop van de objecten 1) [object 1], 2) [object 2] en 3) de [object 3] naar het oordeel van de commissie regel 6 van de Erecode overtreden.

Verder hebben beklaagden aangevoerd dat de aan- en verkoop van het object aan de [object 4] buiten beschouwing dient te worden gelaten, omdat het object mede-eigendom is van een derde. Dit verweer faalt. De regels neergelegd in de Erecode komen niet te vervallen als een derde mede-eigenaar is van het object. Een NVM-lid of een NVM-Makelaar/Taxateur die samen met een derde een belang in onroerend goed verwerft kan nog steeds een tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt indien er geen geslaagd beroep wordt gedaan op de uitzonderingen van regel 6 van de Erecode. De commissie constateert dat beklaagden geen feiten of omstandigheden hebben aangevoerd dat er een noodzaak bestond om dit object te verkopen na vier jaar en elf maanden. De commissie is dan ook van oordeel dat met betrekking tot de aan- en verkoop van het object aan de [object 4] vast is komen te staan dat beklaagden in strijd met regel 6 van de Erecode hebben gehandeld in onroerend goed.

Indien voor de beklaagden onduidelijk was wat er onder ‘handelen’ in de zin van regel 6 van de Erecode dient te worden verstaan dan hadden zij hierover te rade dienen te gaan bij de klager en hun plan voor de aan- en verkoop van voornoemde objecten voor dienen te leggen aan de klager.

De conclusie uit het voorgaande is dat het klachtonderdeel met betrekking tot het overtreden van regel 6 van de Erecode slaagt.

Regel 1 van de Erecode

Verder stelt de klager dat beklaagden regel 1 van de Erecode hebben overtreden door te handelen in onroerend goed zonder daarbij richting de betrokkenen de vereiste transparantie te geven. De beklaagden betwisten dit en voeren aan dat ze bij de aan- en verkoop van vastgoed volledige openheid hebben betracht naar zowel de initiële verkoper als de kopers.

Ingevolge regel 1 van de Erecode zijn het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur zich bewust van het belang van hun functie in het maatschappelijk verkeer. Zij oefenen deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening. In hun communicatie waken zij voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over hun werkwijze, belangen en positie.

De commissie is van oordeel dat de beklaagden onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij de vereiste transparantie aan betrokkenen hebben gegeven over hun belang bij onroerend goed. Niet alleen hebben zij onvoldoende aangegeven op welke manier ze transparantie hebben betracht – en jegens wie – maar ook hebben zij op geen enkele wijze bewijs daarvoor overgelegd. Dit had wel op hun weg gelegen. Het is dan ook niet na te gaan of de beklaagden in hun communicatie hebben gewaakt voor onjuiste beeldvorming over hun werkwijze, belangen en positie.

De conclusie uit het voorgaande is dat het klachtonderdeel met betrekking tot het overtreden van regel 1 van de Erecode slaagt.

Conclusie

De beklaagden hebben regel 1 en 6 van de Erecode overtreden. De commissie verklaart de klacht dan ook gegrond. De commissie zal de beklaagden voor deze overtredingen een berisping opleggen als straf, alsmede voorwaardelijk een boete van € 50.000,– te betalen aan klager, indien de betreffende beklaagde zich binnen vijf jaar na deze uitspraak opnieuw schuldig maakt aan het overtreden van regel 1 en/of 6 van de Erecode. De commissie acht deze straf passend en geboden voor de gemaakte overtredingen mede gelet op het feit dat de makelaars ter zitting hebben aangegeven dat [beklaagde 2] binnenkort met pensioen gaat en de makelaars gelet daarop de gezamenlijke vastgoedportefeuille zullen verdelen en wellicht ook objecten zullen verkopen.

Klachtengeld

Nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard, dienen de beklaagden overeenkomstig het reglement van de commissie het door de klager betaalde klachtengeld te vergoeden.

Behandelingskosten

De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagden € 3.569,50 (inclusief BTW) aan behandelingskosten dienen te betalen.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:

  • verklaart de klacht gegrond;
  • legt aan [beklaagde 1] een straf op van berisping, alsmede voorwaardelijk een boete van € 50.000,– te betalen aan klager, indien zij zich binnen vijf jaar na deze uitspraak opnieuw schuldig maakt aan het overtreden van regel 1 en/of 6 van de Erecode;
  • legt aan [beklaagde 2] een straf op van berisping, alsmede voorwaardelijk een boete van € 50.000,– te betalen aan klager, indien hij zich binnen vijf jaar na deze uitspraak opnieuw schuldig maakt aan het overtreden van regel 1 en/of 6 van de Erecode;
  • legt aan [beklaagde 3] een straf op van berisping, alsmede voorwaardelijk een boete van
    € 50.000,– te betalen aan klager, indien hij zich binnen vijf jaar na deze uitspraak opnieuw schuldig maakt aan het overtreden van regel 1 en/of 6 van de Erecode;
  • bepaalt dat de beklaagden aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoeden;
  • bepaalt dat de beklaagden € 3.569,50 (inclusief BTW) aan behandelingskosten dienen te betalen.

 

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Palland, de heer W.F. de Ruijter, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 26 januari 2024.