Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2016
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
100106
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling E 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”.
Conform artikel 2 lid 1 van het reglement zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. Arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de memorie van eis van 28 december 2015. In de kern komen de klachten op het volgende neer.
1. de schuifpui is te zwaar en kan niet door een kind geopend worden;
2. er vindt etsing plaats op de ruiten door regenwater.
De consument verlangt herstel op straffe van een dwangsom en een veroordeling van de ondernemer in de
de kosten van deze procedure, waaronder begrepen een bedrag aan salaris van zijn gemachtigde.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de memorie van antwoord van 9 februari 2016. In de kern komt zijn reactie op het volgende neer.
De consument kocht willens en wetens een huis met een hele brede hardhouten schuifpui. Het merendeel van de woningen was al gebouwd. De consument heeft nagelaten te informeren bij die bewoners over de voor- en nadelen van de woning.
Met een email op 25 juni 2014 (bijna vijf jaar na oplevering) meldt de consument een onuitwisbare waas op het raam van de achterpui, gevolgd door een melding van etsing van het raam op 25 augustus 2014.
Onvoldoende bewassing tijdens de eerste bewonersfase kan ervoor zorgen dat er stoffen vanuit het metselwerk die in het regenwater zitten het glasoppervlak aantasten. De ondernemer heeft om die reden een onderhoudsadvies afgegeven.
Tijdens de bemiddeling van SWK op 8 januari 2015 is geconstateerd dat er geen gebreken waren aan de woning.
De ondernemer verzoekt de klachten van de consument af te wijzen.
Deskundigenrapport
De commissie heeft op 10 maart 2016 een onderzoek laten uitvoeren door de [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige)., die daarover op 24 maart 2016 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Partijen hebben op respectievelijk 7 en 13 april 2016 op het rapport gereageerd.
Behandeling van het geschil
Op 16 juni 2016 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam van de secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De ondernemer werd vertegenwoordigd door [naam directeur realisatie] (directeur realisatie) en [naam van hoofd nazorg] (hoofd nazorg).
Toelichting ter zitting
Ter zitting heeft de consument onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.
Klacht 1 (schuifpui te zwaar)
De consument heeft bezwaar tegen de door de deskundige uitgevoerde meting. Er is maar één keer gemeten en dat had vaker gemoeten om een objectieve meting te verkrijgen. Indien er wordt gemeten onder andere omstandigheden kan de meting ook zwaarder of minder zwaar uitvallen dan 15 kg. De (lucht)vochtigheid en temperatuur hebben daarop ook effect.
De deskundige heeft vastgesteld dat er wordt voldaan aan de algemene norm, dat wil zeggen voor volwassenen. De klacht van de consument is echter dat juist kinderen/senioren de deur niet kunnen openen. De kinderen van de consument zijn thans 10, 7 en 5 jaar oud. De jongste kan de deur niet openen, de rest (inmiddels) wel.
Een oom en tante van circa 75 jaar die recent op bezoek waren, kregen de deur niet open. De consument acht de deuren niet geschikt voor normaal gebruik als deze gedurende een derde deel van een gemiddeld mensenleven niet gebruikt kunnen worden.
Hij had graag bij het sluiten van de overeenkomst goed geïnformeerd willen worden en een alternatief aangeboden gekregen. Er is geen andere deur naar de achtertuin.
De consument verlangt herstel in die zin dat er een andere schuifpui wordt geplaatst.
Klacht 2 (etsing op de ruiten schuifpui door regenwater)
De consument betwist dat hij zelf een loodslabbe heeft aangebracht dan wel geen/onvoldoende onderhoud heeft uitgevoerd. De consument toont – met toestemming van de ondernemer – op zijn laptop een aantal foto’s van de woning vlak na oplevering waarop naar zijn mening op drie plekken de loodslabben duidelijk te zien zijn. Dergelijke (en vermoedelijk betere) foto’s zijn in het bezit van de ondernemer. De consument vraagt zich af waarom de ondernemer deze niet toont.
Boven de pui zakt de gevel in op één punt en daar concentreert het water zich. Dit is ontstaan circa twee jaar na oplevering.
De consument heeft eerst na een paar jaar de klacht kunnen verhelpen door de vlek weg te poetsen. Door verloop van tijd is de klacht verergerd. De klacht is wel degelijk mondeling gemeld aan de ondernemer tezamen met de klacht over de schuifpui.
De consument stelt dat de ramen door de consument/derden frequent zijn en worden gewassen en dat er onderhoud wordt uitgevoerd. Hij beschikt over betalingsbewijzen van (een deel van) zijn betalingen aan een huishoudelijke hulp.
In de woonwijzer staat (kennelijk) dat na elke regenbui de ramen moeten worden gewassen. Dat kan niet van de consument worden verlangd en is door de consument zeker niet geaccepteerd.
Ter zitting heeft de ondernemer onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.
Klacht 1 (schuifpui te zwaar)
Het bouwbesluit stelt geen eisen met betrekking tot het openen van een schuifpui. De betreffende norm valt hier niet onder (en is later ingetrokken). De consument wist wat hij kon verwachten omdat er al meerdere identieke woningen waren gebouwd. De consument heeft zelf aangegeven dat hij er drie heeft bezocht. Ook op de tekeningen kon de consument zien wat er gebouwd ging worden/geleverd werd. Bij de andere woningen zijn er geen klachten bekend. De puien kunnen normaal geopend worden, zij het dat het – zoals te doen gebruikelijk – enige aanzetsnelheid vergt om de pui los te krijgen van het rubber. Dat deel kost kracht (circa 15 kg) daarna rolt de pui en vergt het circa 11/12 kg aan kracht.
Gehele vervanging van de schuifpui acht de ondernemer disproportioneel in verhouding tot de klacht. Als de ondernemer wordt veroordeeld tot herstel en bijvoorbeeld dunnere rubbers plaatst, dan krijgt de consument vermoedelijk problemen met tocht. Er is derhalve niet echt een simpele oplossing voor deze klacht.
Klacht 2 (etsing op de ruiten schuifpui door regenwater)
Bij de bemiddeling door SWK begin 2015 werd er slechts een lichte wolkwerking op het raam geconstateerd. Nu was er bij het deskundigeonderzoek een ander beeld van de klacht. Dit gaf de ondernemer de indicatie dat er iets moet zijn veranderd. Het lijkt erop dat consument in eigen beheer een loodslabbe heeft aangebracht die de klacht veroorzaakt. Door ruimte tussen de vloeren is een plek voor een loodslabbe ontstaan en vermoedelijk heeft de consument/ een door hem ingeschakelde derde gemeend een slabbe te moeten aanbrengen.
De ondernemer heeft intern navraag gedaan en de loodslabbe is niet door de ondernemer aangebracht. De ondernemer overlegt recente foto’s van een van de buren van de consument waarop de loodslabbe niet zichtbaar is. De woningen zijn allemaal identiek uitgevoerd.
De ondernemer vindt de klacht te laat gemeld indien deze zich twee jaar na oplevering al voordeed. De ondernemer vindt het lastig te zien op de foto’s of er nu wel/niet al een loodslabbe zat. Hij kan zich niet voorstellen dat de woning van de consument afwijkend is uitgevoerd van de andere woningen.
Vlekken op de ruit dienen direct te worden weg gepoetst. Zodra deze vlekken bijvoorbeeld een week inwerken is het te laat en krijg je deze niet meer weg. De ondernemer heeft daarvoor een waarschuwing afgegeven in de woonwijzer.
Uitgangspunten
In de op 22 november 2007 gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Tevens is op de genoemde overeenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. De woning is op 21 oktober 2009 opgeleverd.
Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.
Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de arbiters te hebben verzocht om:
– zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;
– bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling.
Beoordeling van het geschil
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
Klacht 1 (schuifpui te zwaar)
De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende rapporteert:
“Bevindingen ter plaatse:
1.2.1 Algemeen
De tweedelig hardhouten schuifpui van ca. 4500 mm breedte en een hoogte van ca 2300 mm, bestaat uit een vaste deel en een hefschuifdeur. De houtzwaarte van de schuifdeur is 70 x 114 mm. Vanwege het grote glasoppervlak is de schuifdeur relatief zwaar.
De onderdorpel van de schuifpui is vervaardigd van kunststof.
1.2.2 Vluchtroute
De vluchtroute vanuit de woonkamer loopt naar de entree, waar een rookmelder is geplaatst, via de voordeur naar het aansluitende terrein en de openbare weg, conform het Bouwbesluit.
De schuifdeur mag als vluchtweg gebruikt worden, maar is in dit geval volgens de regelgeving niet vereist.
1.2.3 Functionaliteit
Aan de houten schuifpui zijn geen vervormingen, zoals het door doorzakken van dorpels en/of scheefstanden, die het functioneren de hefschuifdeur negatief kunnen beïnvloeden, vastgesteld.
De afmetingen van de schuifpui zoals de breedte, oppervlakte en de houtzwaarte van de schuifdeur voldoen aan Katern 18 en 24 van de KVT (Kwaliteitseisen Voor Gevelelementen).
Om te bepalen hoeveel bedieningskracht er nodig is om de schuifdeur in gesloten toestand in beweging te brengen en vervolgens de schuifdeur geheel te openen is met een unsterveer gemeten. Alvorens de bewegingskracht te meten is de schuifdeur enkele keren heen en weer geschoven. Om de maximale kracht te bepalen is drie keer gemeten. De maximale gemeten bewegingskracht om de schuifdeur in gesloten toestand in beweging te brengen bedraagt 15 kg. De maximale kracht voor het geheel openen van de schuifdeur bedraagt 10-12 kg. Om de hendel naar binnen te draaien is een kracht gemeten van 5 kg.
Om te kunnen toetsen is gebruik gemaakt van:
-NEN 3662 “Ramen en deuren -Mechanische eigenschappen / Eisen”- (ingetrokken 30-11- 2005)
-NEN-EN 12217:2004 -“Deuren Bedieningskrachten- Eisen en classificatie” (gepubliceerd op 1 januari 2004 en 13 mei 2015 vervangen door NEN-EN 12217:2015)
Deze normen hanteren voor het openen en het bewegen van een schuifdeur een maximale kracht van 150 N. (=15 kg)
Overigens hanteren de Kwaliteitseisen en Adviezen van VMRG voor wat betreft de aluminium – en stalen schuifdeuren en de Richtlijnen van VK voor wat betreft de kunststof schuifdeuren eveneens een bedieningskracht van 150 N.
Omtrent de klacht “schuifpui niet kunnen openen door een kind” worden in de normen geen specifieke eisen gesteld.
1.3 Conclusie:
De bedieningskracht om de schuifpui in beweging te brengen c.q. te openen is toelaatbaar.”
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters hebben kennis genomen van de bevindingen en conclusie van de deskundige, nemen deze over en maken deze tot de hunne. De commissie merkt daarbij op dat de genoemde NEN norm weliswaar niet onder het toepasselijke bouwbesluit valt doch een toetsingskader kan geven bij toetsing aan de algemene norm van de garantieregeling. In casu is dit niet relevant, nu uit het deskundigenonderzoek blijkt dat de schuifpui voldoet en er geen sprake is van een gebrek. De deskundige heeft drie metingen verricht, zo stellen de arbiters vast, waarvan de zwaarste uitkwam op 15 kg. Dat er sprake is van een gemiddeld gewicht van beduidend meer dan 15 kg (onder andere (weers)omstandigheden) is niet komen vast te staan. Dat oudere mensen/kinderen moeite hebben met het openen en sluiten van de schuifpui achten de arbiters inherent aan de omvang daarvan. Dit brengt geen tekortkoming met zich. De arbiters wijzen de klacht af.
Toetsing aan de koop-/ aannemingsovereenkomst
In de kern klaagt de consument over het feit dat aan hem een te zware schuifpui is geleverd en in de verkoopstukken niet staat aangegeven dat de pui niet te openen valt voor kleine kinderen en senioren. De arbiters zijn van oordeel dat bij een woning onder ‘normaal gebruik’ in zijn algemeenheid niet dient te worden verstaan dat ook jonge kinderen daar op een zelfde wijze gebruik van kunnen maken. Zo worden standaard een bel of kranen ook niet op een lagere kindvriendelijke hoogte gehangen. Indien kindvriendelijk /seniorenvriendelijk gebruik een wens is, dan moet daarom specfiek door de consument worden verzocht of navraag worden gedaan bij het aangaan van de overeenkomst. Dit geldt temeer nu de consument het ontwerp en het formaat van de schuifpui kende vanuit de contractstukken. De arbiters zijn van oordeel dat het in dit geval op de weg van de consument had gelegen om dit aspect nader te onderzoeken en zonodig tevoren om aanpassing te verzoeken.
Klacht 2 (etsing op de ruiten schuifpui door regenwater)
De arbiters gaan voorbij aan het verweer van de ondernemer dat de klacht na ontdekking te laat is gemeld, nu er sprake is van een klacht die zich in de loop van de tijd heeft verergerd.
De arbiters achten deze klacht gegrond. Zij stellen vast dat door de consument is gesteld en door de ondernemer onvoldoende is weersproken dat in de loop van de tijd een situatie ontstond bij het raam van de schuifpui waar een meer dan normale waterafvoer langs het raam op één plek ontstond. Dat dit wordt veroorzaakt door een waterhol, zoals de deskundige stelt, achten de arbiters niet waarschijnlijk en dit verweer volgen zij niet. Meer aannemelijk achten zij het dat er een trechter met water ontstaat door een verzakking in combinatie met een aangebrachte (lood)slabbe. Naar het oordeel van de arbiters is niet komen vast te staan, mede door de door de consument ter zitting getoonde foto’s van vlak na oplevering, dat de consument de slabbe in eigen beheer heeft aangebracht.
Gelet daarop moet het er, ook al is dit niet meer vast te stellen, voor gehouden worden dat de ondernemer de verantwoordelijke partij voor die wijze van uitvoering. Niet alleen de slabbe doch ook een verzakking lijkt het probleem te veroorzaken en de combinatie hiervan levert een gebrek op. Dit komt voor rekening en risico van de ondernemer.
Het geheel overziend, zullen de arbiters dan ook de ondernemer veroordelen om dit gebrek te onderzoeken en op te lossen.
Toetsing aan de garantieregeling
De etsing zelf valt niet onder de garantieregeling, aangezien etsing in de mate waarin deze zich op het raam bij de consument heeft voorgedaan naar het oordeel van de arbiters als esthetische klacht dient te worden beschouwd.
Dwangsom
De consument heeft een dwangsom gevorderd voor iedere dag dat de ondernemer in gebreke blijft met herstel. De arbiters zien in de houding van de ondernemer onvoldoende aanleiding en noodzaak voor het opleggen van een dwangsom. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat de ondernemer niet aan de veroordeling zal willen voldoen.
Proceskosten
Voor een veroordeling in de kosten van de procedure zoals door de consument is gevorderd, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters dat de consument, nu hij voor 50% in het gelijk wordt gesteld, op grond van het Reglement het klachtengeld retour ontvangt.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:
I. veroordelen de ondernemer ten aanzien van de klacht 2 tot het verrichten van zodanige werkzaamheden dat alsnog wordt voldaan aan de verplichtingen uit de koop-/ aannemingsovereenkomst, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. De werkzaamheden dienen zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen drie maanden na afloop van de bouwvak 2016 te zijn uitgevoerd;
II. stellen vast dat de consument ten aanzien van de in dit vonnis behandelde klacht geen beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt;
III. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke reglement aan de consument zal worden gerestitueerd.
IV. wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd.