Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
69861
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters De bevoegdheid van de arbiters is gebaseerd op de koop-/aannemingsovereenkomst die partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een overeenkomst tot arbitrage met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling Eengezinshuizen E.1999 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “geschillen naar aanleiding van de garantie- en waarborgregeling van voornoemde waarborgende instelling (Stichting Garantie-Instituut Woningbouw red)… de in die regeling vastgestelde regelen gelden”. In de garantieregeling artikel 13.2 staat vervolgens dat geschillen worden beslecht bij wege van arbitrage met inachtname van het Arbitragereglement van de Stichting (hierna te noemen: het reglement). Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Standpunt consument Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier ontvangen op 22 augustus 2012. De consument heeft de volgende klachten: 1. Lekkage woonkamer sinds 2002; 2. Lekkage zolder vanaf december 2002; 3. Water blijft liggen op het dak van de schuur en de schuur bevat extreem veel vocht. De consument verlangt herstel en vergoeding van de gevolgschade wegens het opnemen van vrije dagen, de aantasting van het woongenot en de waardevermindering van de woning. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar diens brief van 4 oktober 2012. In de kern stelt de ondernemer dat hij in de periode van juli 2007 tot en met 2008 intensief met de klacht van de consument aan de slag is gegaan. Dit heeft geresulteerd in een notitie van 19 oktober 2007 verzorgd door bureau [naam bureau]. De bewoners hebben toen geen toestemming verleend om herstelwerkzaamheden uit te voeren en zijn een procedure gestart bij het GIW. De afspraken zoals vastgelegd op 23 januari 2008 door het GIW zijn door de ondernemer conform de rapportage uitgevoerd en gereed gemeld. Volgens de ondernemer is de woning op 28 juni 2002 opgeleverd en is de garantie al enige jaren formeel verlopen. Behandeling van het geschil Op 13 februari 2013 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. De consument is ter zitting verschenen en heeft haar standpunt toegelicht. De ondernemer is niet ter zitting verschenen en heeft aldus geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid ter zitting zijn standpunt toe te lichten. Toelichting ter zitting Ter zitting heeft de consument onder handhaving van haar standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd. Klacht 1 De lekkage heeft betrekking op de voorgevel en openbaart zich aan de binnenzijde. De ondernemer heeft enige herstelwerkzaamheden uitgevoerd naar aanleiding van de rapportage van 23 januari 2008 van het GIW maar de consument betwist uitdrukkelijk dat de ondernemer daarbij de rapportage heeft opgevolgd. In de rapportage staat bijvoorbeeld “plaatselijk (gefaseerd) verwijderen van gevelmetselwerk”. Hiervan weet de consument zeker dat dat niet is gebeurd. De consument is geen bouwkundige maar aangezien het ook na de herstelwerkzaamheden nog steeds lekt (en de consument dit wederom heeft gemeld) kan de ondernemer zich er niet op beroepen dat goed is hersteld. Het beroep van de ondernemer dat de garantietermijn nu is verstreken, gaat niet op, vindt de consument. Het huis is nooit vrij van lekkages geweest. De consument heeft ter zitting op de tekening bij het rapport van [naam bureau] aangewezen waar de lekkages zich op dit moment weer voordoen, namelijk op dezelfde plek als voorheen. Het betreffen volgens de consument dezelfde lekkages. De consument heeft tevens ter zitting foto’s van de huidige situatie overgelegd. De lekkages doen zich voor bij een bepaalde windrichting, maar ook bijvoorbeeld bij smeltende sneeuw vanaf het balkon. Het lekt zo’n 30 keer per jaar. De gereedmelding van de ondernemer na de herstelwerkzaamheden in 2008 was op 13 maart 2008. Begin 2009 heeft de consument weer een lekkage bij de verzekeraar gemeld. Zij heeft toen niet bij de ondernemer geklaagd omdat zij zelf ziek was en ze vond dat de verzekeraar in overleg moest treden met de ondernemer. Deze procedure was overigens gebruikelijk en bekend bij de ondernemer. Op 17 december 2009 heeft de ondernemer nog de weldorpel hersteld. Eind 2009 heeft de consument de klacht weer bij de ondernemer gemeld. Toen stelde de ondernemer zich op het standpunt dat er sprake was van een andere lekkage. Volgens de consument speelt dezelfde problematiek ook bij de buren. Klacht 2 Er is sprake van kleine lekkages op zolder. Er zitten vochtplekken als gevolg van de lekkage van de dakkapellen. Die klacht speelt al vanaf 2004. In 2009/2010 zijn de dakkapellen er helemaal af geweest en heeft er herstel plaatsgevonden. Eerst was het een grote lekkage en nu zijn alleen vochtplekken over. Dit betreft dezelfde klacht. De consument vermoedt dat de herstelwerkzaamheden wel hebben geholpen. De consument heeft de zolder niet geverfd en weet niet of het nieuwe of oude vochtplekken zijn. In 2012 heeft de consument deze klacht opnieuw bij de ondernemer gemeld. Klacht 3 De schuur staat los van de woning. Er blijft water op het dak liggen en het is veel te vochtig in de schuur. Volgens de consument staat deze klacht niet op het proces verbaal van oplevering. In 2003 heeft de consument hierover telefonisch bij de ondernemer geklaagd en in 2012 heeft zij hierover een email gestuurd. Of de consument tussentijds ook bij de ondernemer heeft geklaagd, durft zij niet met zekerheid te zeggen. In het dossier zit wel een brief van [naam onderaannemer] (de onderaannemer van de ondernemer), waarin wordt ingegaan op deze klacht, maar daarop staat geen datum vermeld. Uitgangspunten In de op 1 juni 2001 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich onder meer verbonden om de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Tevens is gegarandeerd dat wordt voldaan aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [waarborgnummer]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de arbiters te hebben verzocht om: a. haar aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat de consument toekomt op basis van de garantieregeling. Beoordeling Op grond van het over en weer door partijen gestelde en de inhoud van de in het geding gebrachte stukken komen de arbiters tot het volgende oordeel. Bevoegdheid De arbiters stellen allereerst vast dat door partijen op het moment van het wijzen van deze uitspraak geen schriftelijke verklaring is ondertekend waarin partijen er gezamenlijk voor kiezen om ook de totstandkoming en/of uitvoering van de koop-/ aannemingsovereenkomst voor te leggen aan de arbiters. Dit brengt met zich dat de arbiters alleen bevoegd zijn ten aanzien van de klachten zoals hierboven onder het kopje “bevoegdheid arbiters” aangegeven. Kort samengevat komt dat erop neer dat garantieklachten behandeld kunnen worden en klachten uit hoofde van de koop-/ aannemingsovereenkomst – waaronder ook begrepen de opleveringsklachten – niet. Klacht 1 De arbiters stellen vast dat de consument in november 2002 een eerste melding heeft gedaan over een lekkage in de woonkamer. Uit de stukken blijkt echter onvoldoende of deze melding betrekking heeft op dezelfde lekkage als waar thans over wordt geklaagd. Op 16 augustus 2004 heeft de consument bij de ondernemer geklaagd over lekkage vanuit de voorgevel naar binnen in de woonkamer. In deze periode speelde ook de problematiek met de dakkapellen, waarvan de consument aangeeft dat er een samenhang werd vermoed met de lekkage in de woonkamer. Op 5 juli 2005 en daarna op 6 februari 2007 en 5 juli 2007 heeft de consument de klachtopnieuw bij de ondernemer gemeld. De gereedmeldingen van deze klachtmeldingen treffen de arbiters niet aan in het dossier. De ondernemer heeft hierover in zijn verweer in het geheel niets aangegeven en is niet ter zitting verschenen. De ondernemer erkent dat er in de periode juli 2007 tot en met 2008 een lekkage is geweest. De ondernemer stelt dat de lekkage is hersteld en verholpen. Uit het vorenstaande leiden de arbiters af dat tenminste in de periode vanaf augustus 2004 tot en met de gereedmelding (kennelijk) op 13 maart 2008 de klacht aanwezig is geweest en er niet deugdelijk is hersteld. Na 2008 zijn er persoonlijke omstandigheden aan de zijde van de consument geweest waardoor zij niet steeds tijdig bij de ondernemer heeft geklaagd. Wel bevinden zich stukken in het dossier waaruit blijkt dat eind 2009 is geklaagd (met een gereedmelding in februari 2010) en op 7 september 2011 opnieuw en herhaaldelijk daarna. De ondernemer beroept zich erop dat de garantietermijn is verstreken en dat er in 2008 deugdelijk is hersteld. Aangaande het beroep op het verstrijken van de garantietermijn merken de arbiters het volgende op. De woning is volgens het proces verbaal van oplevering op 30 mei 2002 opgeleverd. Van toepassing is een garantietermijn van 6 jaar, die ingaat 3 maanden na de oplevering, zodat de garantietermijn is verstreken op 30 augustus 2008. Binnen deze garantietermijn, in augustus 2004, is door de consument geklaagd over lekkage en voldoende is komen vast te staan dat de lekkage nimmer deugdelijk is hersteld. In het midden kan blijven of de herstelwerkzaamheden in 2008, zoals de consument stelt, niet zijn uitgevoerd conform het rapport van het GIW; dit kunnen de arbiters zonder nader deskundigenonderzoek niet verifiëren. De arbiters volgen de consument in haar stelling dat de herstelwerkzaamheden in 2008 niet tot het gewenste resultaat hebben geleid. Zoals ook in het rapport van het GIW staat opgemerkt “dienen de verschillende werkzaamheden te resulteren in een correct gedetailleerde, duurzaam waterdichte gevelconstructie van de woning”. Gezien de hoeveelheid lekkages die – zoals de consument onbetwist stelt – zich hebben voorgedaan in de periode nadat herstel heeft plaatsgevonden, staat voor de arbiters vast dat van “een correct gedetailleerde, duurzaam waterdichte gevelconstructie” op dit moment geen sprake is. De arbiters stellen op grond hiervan vast dat de binnen de garantietermijn gemelde klacht nog immer niet is verholpen. Het bovenstaande brengt met zich dat de arbiters het beroep op het verstrijken van de garantietermijn afwijzen. Toets aan de garantieregeling De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Zij zijn van oordeel dat dit voor wat betreft deze klacht niet het geval is. De arbiters volgen hierin onder meer de rapportages van deskundigen [naam bureau] en [naam deskundige]. Zij zien onvoldoende aanleiding voor een aanvullend deskundigenonderzoek omdat voor de arbiters voldoende vaststaat dat de lekkage niet deugdelijk is hersteld in 2008. De arbiters zullen de ondernemer veroordelen om tot herstel over te gaan. Klacht 2 Inzake de klacht over lekkage op zolder zijn de arbiters van oordeel dat de consument onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat er op dit moment nog sprake is van een schending van een garantienorm dan wel dat er na herstel tijdig en binnen de garantietermijn bij de ondernemer is geklaagd. Deze klacht wordt afgewezen. Klacht 3 De arbiters overwegen dat de garantieregeling uitsluitend ziet op een eengezinswoning, die is bestemd tot permanente bewoning of permanent gebruik door de verkrijger, met inbegrip van een eventueel aangebouwde of geïntegreerde werk-/bedrijfsruimte. Alle voorzieningen buiten het huis, met uitzondering van de tuinmuren en gemetselde windschermen die met het huis één geheel vormen, zijn uitdrukkelijk van de garantie uitgesloten. Klacht 3 heeft betrekking op een schuur die niet grenst aan het woonhuis van de consument en zich dus buiten het huis bevindt. Dit betekent dat de regeling niet van toepassing is op onderhavige klacht en dat de consument hieraan geen aanspraak kan ontlenen. Op basis van de garantieregeling wordt de klacht afgewezen. Klacht 1, 2 en 3 Vordering gevolgschade De consument heeft vergoeding van gevolgschade gevorderd. Zij heeft daartoe gesteld dat zij sinds de oplevering van de woning in 2002 wel 30 à 40 dagen vrij heeft moeten nemen, dat haar woongenot is aangetast en dat de waarde van de woning als gevolg van de klachten is verminderd. Voor wat betreft het opnemen van vrije dagen overwegen de arbiters dat een consument in beginsel de ondernemer in de gelegenheid dient te stellen om herstelwerkzaamheden uit te voeren, ook als dit betekent dat hiervoor vrije dagen opgenomen moeten worden. De consument stelt dat zij een uitzonderlijk hoog aantal dagen vrij heeft moeten nemen. Zij heeft echter geen data genoemd en evenmin vermeld in welke periode zij genoodzaakt was vrij te nemen. Voorts is niet gesteld of gebleken dat de consument richting de ondernemer kenbaar heeft gemaakt dat zij een vergoeding wenst te ontvangen voor het opnemen van vrije dagen. Ten slotte heeft de consument haar vordering niet gespecificeerd. Voor de vorderingen betreffende de aantasting van het woongenot en de waardevermindering van de woning geldt dat deze vorderingen door de consument in het geheel niet zijn onderbouwd en gestaafd. Behalve een losse opmerking op het vragenformulier heeft de consument hierover ook ter zitting niets gesteld en hieraan verder geen enkele onderbouwing ten grondslag gelegd. Deze vordering wordt afgewezen. Klachtengeld De arbiters stellen vast dat de consument drie klachten heeft ingediend. Aan klacht 1 dient het meeste gewicht te worden toegekend. De consument wordt voor 75% in het gelijk gesteld. Derhalve zal de consument op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld terug ontvangen. Gelet hierop wordt als volgt beslist. Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: I. verklaren zich onbevoegd om kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, de inhoud en/of de uitvoering van de koop-/aannemingsovereenkomst; II. verklaren zich bevoegd kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de garantie- en waarborgregeling en de verplichtingen die die regeling op de ondernemer heeft gelegd, en alleen in zoverre oordelend; III. veroordelen de ondernemer ten aanzien van klacht 1 tot het verrichten van zodanige werkzaamheden dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. De werkzaamheden dienen, voor zover deze inmiddels niet al naar behoren zijn uitgevoerd, zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen drie maanden na dagtekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd; IV. stellen vast dat de consument ten aanzien van klacht 1 een beroep op de Garantieregeling toekomt; V. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald; VI. wijzen klacht 2 en 3 en hetgeen meer of anders is gevorderd af. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 2 april 2013 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.