Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
52356
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling E 2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1 januari 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “geschillen … die betrekking hebben op: a. de Garantie- en waarborgregeling van het GIW; b. bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en / of binnen drie maanden daarna; c. het met sub b verband houdende 5% opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden … worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het Geschillenreglement van de stichting GIW (hierna te noemen: het reglement). Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Standpunt consument Voor het standpunt van de consument verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier dat is ontvangen op 20 december 2010. In de kern komt de klacht – zakelijk weergegeven- op het volgende neer. De consument klaagt over de niet-dragende binnenwand van de badkamer in zijn woning. Deze binnenwand is uitgevoerd met niet-vochtwerende gipsblokken, waardoor een deel van de muur van de aangrenzende slaapkamer over een groot gedeelte vochtig en beschimmeld is ten gevolge van een koudebrug. De koudebrug ontstaat doordat de woning niet voldoet aan het Bouwbesluit. De consument vordert betaling van een vervangende schadevergoeding ten bedrage van € 20.000,–, bestaande uit herstelkosten € 16.660,– en € 3440,– aan bijkomende kosten. Standpunt ondernemer Ook voor het standpunt van de ondernemer verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer. De ondernemer heeft aangevoerd dat het Bouwbesluit eisen stelt aan de waterdichtheid van de scheidingsconstructie ter plaatse van bad en douche. Deze scheidingsconstructie betreft volgens het Bouwbesluit de totale constructie, dus niet alleen de wand van GIBO blokken, maar tevens de daarop aangebrachte afwerking. Het GIBO blok alleen voldoet niet aan de eis in het Bouwbesluit ten aanzien van de totale waterdichtheid. Voor het kunnen voldoen is een afwerking van tegelwerk e.d. noodzakelijk. Daarnaast stelt de ondernemer dat de woning is verkocht met een casco badkamer; de inrichting en afwerking van de badkamer is na de oplevering van de woning door de consument in eigen beheer uitgevoerd. Op grond van artikel 2.17 van bijlage A bij de Garantie- en Waarborgregeling E 2003 vallen gebreken aan de constructie die niet onder verantwoordelijkheid van de ondernemer zijn aangebracht buiten de garantie. Omdat de badkamer casco is opgeleverd is de verantwoordelijkheid om de scheidingsconstructie te laten voldoen aan de eisen uit het bouwbesluit verschoven naar de koper en valt dan ook niet onder de door de ondernemer verstrekte garantie. Behandeling van het geschil Op 27 mei 2011 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Geen der partijen hebben van de mogelijkheid gebruik gemaakt om ter zitting hun standpunten nader toe te lichten. Deskundigenrapport De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. De consument heeft per brief van 28 april 2011 een reactie op het deskundigenrapport doen toekomen. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil nemen arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt. In de op 13 december 2004 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning aan [adres woning] is op 16 juni 2005 opgeleverd. Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [waarborgnummer]. Beoordeling van het geschil Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de Commissie te hebben verzocht om: 1. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; 2. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling. De bevoegdheid van de arbiters is beperkt tot de geschillen zoals omschreven op pagina 1 van dit vonnis onder het kopje ‘Bevoegdheid arbiters’. De klachtonderdelen die uitsluitend betrekking hebben op de totstandkoming en/of uitvoering van een GIW koop- en/of aannemingsovereenkomst worden middels de arbitrageclausule uitgesloten van behandeling door de arbiters, tenzij partijen er – via een schriftelijke verklaring – gezamenlijk voor kiezen om ook deze kwesties voor te leggen aan de arbiters. Partijen hebben deze verklaring niet getekend. Dit brengt met zich mee dat de klacht niet getoetst wordt aan de koop-/aannemingsovereenkomst. Arbiters overwegen dat op grond van artikel 6.2 van de garantieregeling de ondernemer aan de consument heeft gegarandeerd dat: “de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd.” Daarnaast bepaalt artikel 3.28 van het Bouwbesluit: “Art 3:28: 1. Een scheidingsconstructie van een toiletruimte of een badruimte, heeft aan een zijde die grenst aan die ruimte, tot 1,2 m hoogte boven de vloer van die ruimte een volgens NEN 2778 bepaalde wateropname die gemiddeld niet groter is dan 0.01 kg/(m 2 .s 1/2 ) en op geen enkele plaats groter dan 0,2 kg/(m 2 .s 1/2 ). 2. Voor een badruimte geldt het in het eerste lid gestelde voorschrift ter plaatse van een bad of een douche over een lengte van ten minste 3 m, tot een hoogte van 2,1 m boven de vloer van die ruimte.” Arbiters stellen vast dat het Bouwbesluit eisen stelt aan de waterdichtheid van de totale afwerking van de scheidingsconstructie van een badruimte. Deze scheidingsconstructie betreft de totale constructie, dat wil zeggen de wand van gipsblokken en de aangebrachte afwerking. Het Bouwbesluit stelt geen eisen aan de toe te passen gipsblokken voor de scheidingsconstructie. Arbiters zijn van oordeel dat de toegepaste gipsblokken, namelijk type GHL en GNL, deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd. Indien op de gipsblokken een waterafstotende afwerking wordt aangebracht, voldoet de totale afwerking van de scheidingsconstructie van de badruimte aan de eisen die het Bouwbesluit daaraan stelt. Arbiters merken op dat het KOMO-attest de technische voorschriften beschrijft, maar geen onderdeel is van het Bouwbesluit, zodat de ondernemer niet kan worden gehouden deze voorschriften op te volgen. Arbiters zijn van oordeel dat ter zake is voldaan aan de uit hoofd van de garantienormen te stellen eisen. Arbiters overwegen dat de deskundige heeft vastgesteld dat er mogelijk mankementen zijn aan de afwerking op de wand van de scheidingsconstructie die de oorzaak vormen van de lekkage/schimmel vorming aan de slaapkamerzijde van de wand. De bevindingen van de deskundige zijn niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken. De arbiters hebben geen aanleiding om af te wijken van de bevindingen van de deskundige en nemen deze over als de hunne. Arbiters overwegen dat de badkamer casco is opgeleverd aan de consument, na de oplevering heeft de consument de afwerking van de badkamer in eigenbeheer uitgevoerd. Op grond van artikel 2.17 bijlage A van de garantie vallen gebreken aan materialen, constructies en huisindeling die niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer zijn toegepast, alsmede daaruit voortvloeiende gebreken en/of schade alsmede werkzaamheden welke niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer zijn verricht buiten de garantie. Arbiters zijn van oordeel dat nu de consument de afwerking van de badkamer door derden heeft laten uitvoeren, de ondernemer daarvoor niet verantwoordelijk kan worden gehouden. Arbiters achten de klacht ongegrond en wijzen de hiermee verband houdende vordering af. Ten aanzien van de klacht met betrekking tot de koude brug delen arbiters hetgeen de deskundige hierover heeft vastgesteld. Nu de badruimte als de aangrenzende ruimte verwarmde ruimtes zijn, stelt het Bouwbesluit geen eisen ten aanzien van de koudebrug. Arbiters zijn van oordeel dat is voldaan aan de uit hoofd van de garantienormen te stellen eisen. Ten aanzien van het klachtengeld overwegen de arbiters dat de consument volledig in het ongelijk is gesteld. Derhalve zal aan de consument als de in het ongelijk gestelde partij op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld niet worden gerestitueerd. Derhalve wordt beslist als volgt. Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: 1. Wijzen af hetgeen is gevorderd; 2. stellen vast dat de consument ten aanzien van het in dit vonnis behandelde geschilpunt geen beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt; 3. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 8 augustus 2011 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.