Bouwkundige keurder rapporteerde wat van hem mocht worden verwacht

Commissie: Bouwkundige Keurders    Categorie: Non conformiteit    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: -

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De consument klaagt over hetgeen de ondernemer na een bouwkundige keurig heeft gerapporteerd. Volgens de consument is daardoor schade ontstaan; de consument heeft namelijk niet onderhandeld over een lagere koopprijs met de verkoper van de woning op basis van de nu bekende problemen. De commissie is van oordeel dat de ondernemer heeft gedaan en gerapporteerd wat van hem mocht worden verwacht. De klacht is ongegrond.

De uitspraak

Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

Het geschil is ter zitting (digitaal via [belprogramma]) behandeld op 17 augustus 2023.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht.

De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door haar bestuurder de heer [naam].

Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 19 oktober 2022 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het doen van een bouwkundige keuring tegen de daarvoor door de consument te betalen prijs van € 435,–.

De overeenkomst is uitgevoerd op 27 oktober 2022.

De consument heeft op 31 januari 2023 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.

Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

Ik heb de volgende klacht over het bouwkundige rapport van de ondernemer.

De aantastingen van de houtworm zijn helaas veel erger dan het rapport deed vermoeden. Er scheuren diverse planken en het is beter om de gehele vloer te vervangen. Daarnaast is er in de kruipruimte puin aangetroffen met asbest en zitten er zwammen in de uitbouw. Beide laatstgenoemde punten zijn niet in het rapport naar voren gekomen.

De ondernemer vindt dat hij het niet beter kon inschatten op basis van een visuele inspectie. Hij biedt geen oplossing.

[Andere bouwkundige keurder] ziet echter heel veel aantastingen van houtworm en dat de onderslagbalk is aangetast door houtrot. Diverse planken zijn verzwakt en moeten vervangen/ extra ondersteund worden. Het puin en de zwammen is voor de ondernemer niet waarneembaar geoordeeld.

Op basis van het rapport van [andere bouwkundige keurder] stel ik de ondernemer niet aansprakelijk voor het niet rapporteren van het puin/asbest en de zwammen, echter wel voor het niet goed rapporteren van de houtworm. Alleen bestrijden is veel goedkoper/eenvoudiger dan vloerherstel. [Andere bouwkundige keurder] schat de kosten op € 1.500,– voor alleen het zichtbare deel. De totale vloer, excl. uitbouw is 30m2. Stel dat het zichtbare deel 20% is, dan bedragen de kosten € 7.500,– + € 1.000,– voor bestrijding van de houtworm. Voor dit bedrag is het echter logischer om een gehele nieuwe vloer te plaatsen. De kosten voor een nieuwe vloer, inclusief slopen, zijn circa € 10.000,–.  Als ik dit had geweten, had ik een lager bod op het huis uitgebracht. Ik stel een van de ondernemer te ontvangen schadevergoeding voor van € 7.000,–.

Op het verweer van de ondernemer reageer ik als volgt:

– Ten van tijde van de keuring van [andere bouwkundige keurder] was de situatie geheel anders dan op 22 oktober 2022 toen [de ondernemer] de inspectie deed.
➔ De situatie was inderdaad anders. Ik heb echter aan [andere bouwkundige keurder] gevraagd de vloer te beoordelen vanaf het luik achter de voordeur dat toegankelijk was voor de ondernemer. In het rapport heeft [andere bouwkundige keurder] daarom expliciet aangegeven wat waar zichtbaar was: bij het luik achter de voordeur is zichtbaar dat de onderslag balk is aangetast door houtrot en dat er in de planken van de vloer heel veel aantastingen van houtworm zitten. De planken zijn op verschillende plaatsen zodanig verzwakt dat de ze vervangen of ten minste extra ondersteund dienen te worden. [Andere bouwkundige keurder] heeft ook aangegeven dat het asbest alleen zichtbaar was vanaf het extra luik. Beide partijen hebben dus de situatie beoordeeld bij hetzelfde luik achter de voordeur en er waren diverse slechte planken zichtbaar. Ik kan een plank meenemen naar de zitting om het te laten zien.

– [Andere bouwkundige keurder] geeft aan dat de planken op verschillende plaatsen zodanig verzwakt zijn dat ze vervangen of ten minste extra ondersteund dienen te worden. Vanwege de aanwezige vloerafwerkingen en de beperkt inspecteerbare kruipruimte hebben wij dit niet kunnen constateren.
➔ Ik heb ten tijde van het opstellen van het rapport navraag gedaan bij [andere bouwkundige keurder] of dit visueel zichtbaar was en [andere bouwkundige keurder] heeft geantwoord dat zij dit van onderaf aan de planken kon zien.

– Los van het feit dat wij de mate van houtworm niet hebben kunnen constateren ten tijde van onze inspectie, verbaast het mij dat de tegenpartij een gehele nieuwe vloer claimt terwijl [andere bouwkundige keurder] enkel aangeeft dat er op verschillende plaatsen vloerdelen vervangen of ten minste extra ondersteund moeten worden. Over het vervangen van de vloerbalken wordt in de rapportage van [andere bouwkundige keurder] niks gemeld.
➔ Dit laatste is niet correct. [Andere bouwkundige keurder] geeft in haar rapport aan dat de onderslagbalk is aangetast door houtrot en raadt aan om de aangetaste balken van de begane grondvloer te vervangen. Bij het luik achter de voordeur is zichtbaar dat de onderslag balk is aangetast door houtrot en dat er in de planken van de vloer heel veel aantastingen van houtworm zitten. De voornaamste (aandachts)punten zijn: Het vervangen van de aangetaste balken van de begane grondvloer. Gezien de kosten van herstel is het logischer om een gehele nieuwe vloer te plaatsen. Hierbij ben ik uitgegaan van de kosten voor een houten vloer (goedkoopste oplossing) en niet de gekozen oplossing (stalen balken).

– Stel dat de vloerdelen zo erg door houtworm zijn aangetast dat alle vloerdelen van de begane grondvloer vervangen moeten worden, dan zullen de kosten voor het vervangen van de vloerdelen (30 m2) een fractie van het geclaimde bedrag zijn.
➔ Dit is niet correct, aangezien de balken ook moeten worden vervangen.

– Daarbij zullen ook nog de kosten voor het behandelen/bestrijden van de houtworm minder worden, enkel de nog aanwezige (goed bereikbare) vloerbalken moeten nu nog maar behandeld te worden.
➔ Dit begrijp ik niet, want als de vloer van hout blijft, lijkt het mij verstandig alles preventief te behandelen.

– Indien het wenselijk is de begane grondvloer nog te gaan isoleren zal dit ook goedkoper zijn, doordat de vloerdelen verwijderd zijn is het naisoleren van de vloer een stuk eenvoudiger.
➔ Ik zou inderdaad iets lagere kosten aan isolatie hebben als de vloer openligt en ik voor herstel zou gaan. Ik heb echter hogere kosten door het vervangen van de gehele vloer.

Ik begrijp dat op basis van een visuele inspectie niet alles naar voren kan komen, maar naar mijn mening heeft de ondernemer de situatie van de houtworm verkeerd beoordeeld en [andere bouwkundige keurder] heeft dit bevestigd. Ik had ook mijn twijfels over de beoordeling van asbest (in de kruipruimte) en zwammen (in de uitbouw), maar hierbij gaf [andere bouwkundige keurder] aan dat de keurder dit niet goed heeft kunnen beoordelen. Voor mij is de post onvoorzien van € 900,– ruim onvoldoende. Ik vind het teleurstellend dat er geen financiële handreiking komt. De gevraagde claim van € 7.000,– lijkt mij gezien de situatie redelijk. Ik licht een en ander graag toe tijdens de zitting.

Ter zitting is door de consument voor zover relevant nog het volgende aangevoerd:

Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Ondertussen heeft een aannemer de hier aan de orde zijnde vloer geheel vernieuwd inclusief de ondersteuning daarvan met stalen balken, en ook voorzien van vloerverwarming. Ik heb in totaal omstreeks € 16.000,– uitgegeven aan de aannemer. Ik heb daarvan geen stukken in het geding gebracht. Schattenderwijze kom ik op een bedrag van € 7.000,– dat ik daarvan wens te verhalen op de ondernemer, als zijnde het bedrag dat vervanging van de oorspronkelijke vloer op de meest goedkope wijze, zou moeten hebben gekost.

Toen ik het rapport van de ondernemer kreeg had ik nog de mogelijkheid om de ontbindende voorwaarde “resultaat keuring” in te roepen. Ik heb dat niet gedaan want wilde de koop door laten gaan. Ik ben daarom niet in de gelegenheid geweest om opnieuw te onderhandelen over de hoogte van de koopsom.

Ik blijf bij mijn standpunt dat ik de ondernemer alleen wens aan te spreken over de houtwormschade. Andere grondslagen om dit te doen zijn niet deugdelijk gebleken, zo is mij duidelijk geworden mede op basis van het [andere bouwkundige keurder] rapport.

Standpunt van de ondernemer
De ondernemer wordt aansprakelijk gesteld voor het vervangen van de door houtworm aangetaste begane grondvloer. In opdracht van de tegenpartij heeft [andere bouwkundige keurder] op 9 maart 2023 ook een bouwkundig rapport gemaakt, “een second opinion”. Ten tijde van deze keuring was de situatie geheel anders dan op 22 oktober 2022 toen wij de inspectie uitvoerden. Bij onze opname lag er op de bestaande houten begane grondvloer een laminaatvloer op spaanplaat. Deze vloerafwerkingen waren niet meer aanwezig ten tijde van de inspectie van [andere bouwkundige keurder]. Door het niet meer aanwezig zijn van de vloerafwerkingen werden eerst toen ook 2 luiken bereikbaar, vanuit deze luiken zijn de kruipruimtes onder de woonkamer en aanbouw inspecteerbaar. Wij hebben de begane grondvloer enkel vanuit het vloerluik achter de voordeur kunnen inspecteren. In de vloerdelen aan de onderzijde van de vloer hebben wij houtworm geconstateerd. Tevens hebben wij geconstateerd dat er herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd ter plaatse van de oplegging van de onderslagbalk. In onze rapportage is daarom opgenomen:

De oplegging van de onderslagbalk ter plaatse van de voorgevel verbeteren. Tevens een vochtkering (stukje lood of kunststof) aanbrengen tussen de gemetselde poertjes (muurtjes) en de onderslagbalk. € 1.000,–.

In de begane grondvloer zijn aantastingen/gaatjes van houtworm geconstateerd, door een gespecialiseerd bedrijf de aantastingen/activiteit laten beoordelen en waar nodig bestrijden. Werkzaamheden uitvoeren als de aanwezige laminaatvloer er uit is. Stelpost opgenomen.

€ 1.400,-

Onvoorzien * € 900,–

* Gezien de geringe tijdsduur en uitsluitend visuele wijze van inspecteren, komen incidenteel niet alle gebreken aan het licht tijdens onze bouwkundige keuring. Houd daarom rekening met een mogelijke afwijking van de bouwkundige herstelkosten. Bij de post onvoorzien is hiervoor een stelpost opgenomen, dit bedrag kan uiteraard afwijken. Voor het specialistisch onderzoek/waar nodig bestrijden houtworm is een stelpost van € 1400,– opgenomen. De definitie van een stelpost is: Onderdeel van de begroting dat nog niet exact vastgesteld kan worden, maar wel geschat.

[Andere bouwkundige keurder] geeft aan dat de planken op verschillende plaatsen zodanig verzwakt zijn dat ze vervangen of ten minste extra ondersteund dienen te worden. Vanwege de aanwezige vloerafwerkingen en de beperkt inspecteerbare kruipruimte hebben wij dit niet kunnen constateren. Ook was er bij het belopen van de vloer geen eventuele vering voelbaar, dit omdat op de constructievloer een spaanplaat en een laminaatvloer lag wat de vloer steviger maakt. Los van het feit dat wij de mate van houtworm niet hebben kunnen constateren ten tijde van onze inspectie, verbaast het mij dat de tegenpartij een gehele nieuwe vloer claimt terwijl [andere bouwkundige keurder] enkel aangeeft dat er op verschillende plaatsen vloerdelen vervangen of ten minste extra ondersteund moeten worden. Over het vervangen van de vloerbalken wordt in de rapportage van [andere bouwkundige keurder] niks gemeld. Stel dat de vloerdelen zo erg door houtworm zijn aangetast dat alle vloerdelen van de begane grondvloer vervangen moeten worden, dan zullen de kosten voor het vervangen van de vloerdelen (30 m2) een fractie van het geclaimde bedrag zijn. Daarbij zullen ook nog de kosten voor het behandelen/bestrijden van de houtworm minder worden, enkel de nog aanwezige (goed bereikbare) vloerbalken moeten nu nog maar behandeld te worden.

Ook is de onderslagbalk beter bereikbaar op het moment als alle vloerdelen eruit gaan, herstel van de onderslagbalk zal ook minder kosten met zich meebrengen Indien het wenselijk is de begane grondvloer nog te gaan isoleren zal dit ook goedkoper zijn, doordat de vloerdelen verwijderd zijn is het na-isoleren van de vloer een stuk eenvoudiger.

Ter zitting is voor zover hier van belang nog het volgende door de ondernemer aangevoerd:

Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Ik vind deze claim op basis van alleen de houtwormschade dus niet terecht. De vordering van de consument moet worden afgewezen.

Ik ben via dat luik bij de voordeur zelfs even in de kruipruimte geweest. Uiteraard kon van mij geen volledig onderzoek onder de kruipruimte worden gevergd. Daar is nader onderzoek door twee personen voor nodig. Het is niet voor niets dat ik de consument op de noodzaak van nader onderzoek heb gewezen.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

De taak van de bouwkundig keurder staat (ook) omschreven in artikel 3 lid 1 van de hier van toepassing zijnde Algemene Consumentenvoorwaarden Bouwkundige Keurders:

1. De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, niet-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
2. Onder de bouwkundige keuring valt in ieder geval niet (een): (….) vaststellen van gebreken die alleen visueel waarneembaar zijn na of met gebruik van technische hulpmiddelen; (….)

Indachtig deze hier aan te leggen maatstaf is de commissie het volgende van oordeel.

Voor een eventuele aansprakelijkheid van de ondernemer voor fouten/omissies gemaakt bij de keuring is vereist dat de gestelde schade ex artikel 6:98 van het Burgerlijk Wetboek in redelijkheid kan worden toegerekend aan die fout/omissie van de Bouwkundige Keurder. Volgens dat wetsartikel komt slechts die schade voor vergoeding in aanmerking die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.

De commissie is van oordeel dat het (aldus) vereiste causale verband zich in casu niet laat vaststellen en dat dit in de weg staat aan het vaststellen van aansprakelijkheid van de ondernemer. Dit oordeel behoeft de volgende toelichting:
Van de ondernemer kon en mocht in redelijkheid niet worden geëist dat hij meer onderzoek deed naar houtwormschade, dan hij heeft gedaan. Alleen via het kruipluik bij de voordeur heeft hij kennis gekregen van de aanwezigheid van houtworm. Van hem kon en mocht niet worden geëist dat hij alleen en zonder begeleiding (verder) in de kruipruimte ging om indachtig de aanwezigheid van houtworm, over de technische situatie aldaar te rapporteren. Daarbij komt dat als zijnde niet weersproken, genoegzaam is komen vast te staan dat toen door de ondernemer terecht is geconcludeerd dat de betreffende vloer geen beweging/doorbuiging vertoonde.

Daarbij komt dat de ondernemer wel degelijk voldoende adequaat heeft gerapporteerd over diens aldus verkregen beperkte informatie over de aanwezigheid van houtworm in de kruipruimte.

Door hem is om die reden uitdrukkelijk aan het adres van de consument geadviseerd om een derde in te schakelen om de omvang van de gevolgen van de aanwezigheid van houtworm middels destructief onderzoek vast te stellen. Van de deskundige kon en mocht dat onderzoek immers niet worden verwacht in het kader van de hem gegeven opdracht. De omvang van de kosten van dat nadere onderzoek zijn door de deskundige begroot op een bedrag van € 1.400,–. Tevens is in dit verband door hem nog een stelpost opgenomen voor onvoorziene kosten samenhangend met dat onderzoek, ad € 900,–. Beide bedragen zijn naar het oordeel van de commissie als passende waarderingen te beschouwen, waarin ook een waarschuwing is gelegen van de consument om dat onderzoek uit te laten voeren en niet na te laten.

Het is een misvatting van de consument dat zij dat laatstgenoemde bedrag ziet als een (foute) schatting van de ondernemer van het vereiste herstel van houtwormschade. Immers, de ondernemer heeft juist bij gebrek aan meer kennis over de omvang van houtwormschade, zich niet willen wagen aan een becijfering van die schade.

De slotsom moet dan ook zijn dat niet is komen vast te staan dat de ondernemer toerekenbaar is tekortgeschoten in een juiste/volledige uitvoering van diens keuringsopdracht.

Dit maakt dat de klacht van de consument ongegrond is en het door de consument gevorderde moet worden afgewezen.

Overigens – maar dit geheel ten overvloede – is het keuringsresultaat voor de consument naar eigen zeggen geen reden geweest om de desbetreffende ontbindende voorwaarde in te roepen teneinde op die wijze de koop niet door te laten gaan en zo mogelijk de koopsom te heronderhandelen. Dit heeft tot gevolg dat de consument – kort gezegd – eigen schuld heeft in de zin van artikel 6:101 Burgerlijk Wetboek, omdat zij aldus heeft bijgedragen aan het ontstaan van schade. Ook om die reden had de klacht van de consument naar verwachting ook geen resultaat kunnen hebben.

Daarom wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:

Wijst het door de consument gevorderde af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, de heer T. Visser en drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, op 17 augustus 2023.