Bouwtechnisch onderzoek dat de ondernemer heeft uitgevoerd in het kader van het aankoopproces van de woning van de consument.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Bouwkundige Keurders    Categorie: Bouwtechnische geschillen    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 221534/226632

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Het geschil betreft een bouwtechnisch onderzoek tijdens het aankoopproces van een woning. De consument beweert dat na de bouwtechnische keuring bleek dat het onderhoud van de woning aanzienlijk duurder uitviel dan aanvankelijk werd voorgesteld. Bovendien stelt de consument dat hij is gerustgesteld met de mededeling dat hij geen rekening hoefde te houden met dergelijk hoge onderhoudskosten. De ondernemer weerlegt deze beweringen door te stellen dat er geen causaal verband bestaat tussen het rapport en de onderhoudskosten. De ondernemer benadrukt dat alle bevindingen van het rapport inhoudelijk zijn onderbouwd. Na zorgvuldige afweging heeft de commissie geoordeeld dat de klacht van de consument ongegrond is verklaard.

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Het geschil betreft het bouwtechnisch onderzoek dat de ondernemer heeft uitgevoerd in het kader van het
aankoopproces van de woning van de consument. De ondernemer heeft hiervoor € 399,– in rekening
gebracht dat door de consument is betaald. Uit het rapport volgt dat de kosten voor noodzakelijk onderhoud
€ 6.632,– bedragen. Op een termijn van vijf jaar moet rekening worden gehouden met extra kosten van
€ 2.555,–.

Standpunt van de consument

Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en het
verhandelde ter zitting. In de kern komt het standpunt neer op het volgende. De onderhoudskosten bleken
veel hoger dan verwacht, namelijk € 16.245,–. Het rapport klopt dus niet, met name niet ten aanzien van de
cv-ketel, dakbedekking bijkeuken en dakkapel, gootsteen, mengkraan badkamer, pomp vloerverwarming,
schilderwerk binnen- en buitenzijde, boei delen en klossen dakgoot alsmede de loodslabben. Als de
consument een correct rapport zou hebben ontvangen dan had hij met het reële bedrag rekening kunnen
houden in zijn onderhandelingen met de verkoper. Nu heeft hij een te hoge koopprijs betaald en ook nog
eens veel hogere onderhoudskosten waarmee hij geen rekening hoefde te houden. Juist om dat te
voorkomen immers had hij een bouwtechnische keuring aangevraagd. Daarom wil de consument zijn
betaling van € 399,– retour ontvangen en een redelijke tegemoetkoming in de door hem ondervonden veel
hogere onderhoudskosten.

Standpunt van de ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en het
verhandelde ter zitting. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. Uit de informatiebijlage die de
consument heeft ontvangen staat dat de bouwkundige inspectie op alle onderdelen een visuele inspectie is
waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. Als er twijfel
is over een bepaald onderdeel of als sprake is van een risico waar de inspecteur zonder destructief
onderzoek geen uitspraak over kan doen dan zal er specialistisch vervolgonderzoek worden geadviseerd.

Een en ander volgt ook uit de algemene voorwaarden die van toepassing zijn. Op elk item dat volgens de
consument verkeerd is beoordeeld voert de ondernemer inhoudelijk verweer. Verder wijst de ondernemer
erop dat het causaal verband tussen de extra onderhoudskosten en het rapport niet is aangetoond, dat zij
niet in gebreke is gesteld en dat de consument geen bewijsstukken inbrengt waaruit volgt dat hij meer
onderhoudskosten heeft betaald dan uit het rapport blijken. Tot slot geldt dat aan de verkoper (de eigenaar
van de woning) is gevraagd of er bekende gebreken zijn waarop deze ontkennend heeft geantwoord.

Beoordeling van het geschil

De commissie heeft het volgende overwogen. Duidelijk is dat partijen een globale visuele inspectie op non destructieve wijze zijn overeengekomen. Dat houdt in dat de ondernemer in het rapport weergeeft wat hij
heeft waargenomen en als sprake is van een gebrek of achterstallig onderhoud dat hij aangeeft wat er nog
moet gebeuren. Naar het oordeel van de commissie is dat in voldoende mate gebeurd. De commissie loopt
de door de consument genoemde items en het verweer van de ondernemer als volgt door:

– de cv-ketel: deze is visueel geïnspecteerd waarbij de klep van de in bedrijf zijnde ketel is gehaald.
Direct onderhoud was noodzakelijk en daarvoor zijn kosten opgenomen. Ook is er een
koolmonoxidemeting uitgevoerd, zo blijkt uit het rapport. Er was geen sprake van brandgevaar.

– dakbedekking keuken en dakkapel: in het rapport is vermeld dat door vervuiling en water het platte
dak niet geïnspecteerd kon worden. Op het moment van inspectie was er geen lekkage. Zichtbare
scheuren konden dus niet worden waargenomen.

– lekke gootsteen keuken: in het keukenkastje stonden spullen en de ondernemer heeft die niet
weggehaald omdat dat niet binnen het bereik van de opdracht valt.

– niet goed functionerende mengkraan: het valt niet binnen het bereik van de opdracht dit te
controleren. De verkoper moet hiervan melding maken.

– kapotte pomp vloerverwarming: hiervoor geldt hetzelfde.

– schilderwerk binnen- en buitenzijde: het schilderwerk aan de binnenkant was wel goed. Voor het
schilderwerk aan de buitenkant is € 2.035,– aan directe kosten opgenomen, met de opmerking dat
dit steekproefsgewijs is gecontroleerd.

– rotte boeidelen: hiervoor is € 1.402,– opgenomen in het rapport met de waarschuwing dat het goed
mogelijk is dat bij schilderwerk meer houtrot zichtbaar kan worden.

– loodslabben: hiervoor is €375,– in het rapport opgenomen.

Overwogen wordt dat uit het rapport volgt dat per gebrek óf een bedrag is genoemd óf is aangegeven dat
er niet kon worden geïnspecteerd óf een waarschuwing dat er meer onderhoud nodig kan zijn. Wat betreft
de cv-ketel en het binnen schilderwerk wordt het standpunt van de consument inhoudelijk weersproken
zodat de commissie niet kan vaststellen wie er gelijk heeft. Terecht wijst de ondernemer erop dat de
consument geen enkel bewijsstuk, zoals facturen van ingeschakelde werklieden, overlegt waaruit kan
worden afgeleid dat hij daadwerkelijk onderhoudskosten heeft moeten maken, laat staan
onderhoudskosten boven het door de ondernemer gerapporteerde bedrag van € 6.632,–.
Bij deze stand van zaken luidt het oordeel dat de klacht ongegrond is.

Daarom wordt als volgt beslist.

Beslissing

Het door de consument verlangde wordt afgewezen.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van
Rijen, voorzitter, de heer T. Visser, mevrouw mr. B.J. van Gent, leden, op 1 december 2023.
de heer mr. A.J.J. van Rijen