Commissie: Bouwkundige Keurders
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
186009/190971
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument klaagt erover dat de slechte toestand van een muur in zijn huis onterecht niet is genoemd in het bouwkundig rapport. Volgens de consument is de ondernemer heirdoor tekort geschoten. Volgens de ondernemer was er geen sprake van een tekortkoming. De commissie gaat grotendeels mee in het betoog van de consument. De klacht is ten dele gegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op of omstreeks 17 augustus 2020 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het doen van een bouwkundige keuring tegen de daarvoor door de consument te betalen prijs van € 365,–.
De bouwkundige keuring heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2020.
De consument heeft op 8 maart 2022 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
Ongeveer 10 weken geleden is er bij mijn huis een grote lekkage op de begane grond ontstaan die vanuit de grond kwam. Ik heb toen de loodgieter laten komen om van alles uit te laten sluiten en wij zijn er toen achter gekomen dat de zijmuur van mijn huis in enorm slechte staat verkeerde. Deze moest meteen opnieuw gevoegd en gerepareerd worden (hier kwam de lekkage vandaan). U kunt natuurlijk begrijpen dat ik mij eerst bezig heb gehouden met de reparatie zodat het niet erger zou worden.
De slechte toestand van die muur is niet genoemd in het bouwkundig keuringsrapport terwijl het zichtbaar is vanaf het dak. En ze zijn ook het dak op gegaan, hebben daar foto’s gemaakt maar niet hiervan. Ze hebben het simpelweg niet gezien of ervoor gekozen het niet mee te nemen. In ieder geval ben ik nu de dupe ervan en bijna € 5000,– verder alleen voor het voegen; deel 2 moet nog gebeuren.
Ik begrijp dat een normale bouwkundige keuring bepaalde dingen niet kan controleren (status van fundering etc.) omdat ze het visueel niet kunnen zien, maar een deel van deze slechte muur was zichtbaar en de muur staat ook nog eens op de begane grond, weliswaar in de tuin van mijn buurvrouw. Toen de keurders op het dak waren hadden zij kunnen zien dat de muur niet in goede staat was en dan hadden ze logischerwijs even bij de buurvrouw kunnen aanbellen om mijn buitenmuur verder te bekijken. Dit is niet gebeurd. Waar betaal je ze voor als ze dit soort grote dingen al niet eens mee nemen? Ik heb foto’s bijgevoegd als ondersteuning. Ik heb een aantal maanden geleden, voor dat de lekkage bij mij er was, ook een bouwkundige keuring laten doen voor het appartement boven mij en die bouwkundige heeft het gebrek aan die muur wel opgemerkt. Hij kon niet een dak op of iets dergelijks. Dat laat duidelijk het verschil in kwaliteit zijn.
Ter zitting is door de consument het volgende aangevoerd
Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Mijn woning betreft het appartement op de begane grond. Op een belangrijk deel daarvan bevindt zich geen bovenwoning, maar enkel een plat dak. Het betreft hier een lange muur, zichtbaar vanaf dat platte dak. Het voegwerk aan die muur heb ik zelf betaald, en niet de VVE. Dat is zo geregeld. Het klopt dat aan de bovenkant van die muur een gedeelte boeiboord mist. Dat heeft er m.i. niet gezeten vanaf het moment dat ik dit appartement heb gekocht. Het kan kloppen dat door de keurder wel vochtmetingen zijn gedaan, ook in de badkamer die grenst aan die lange muur. Die badkamer had een groot vochtprobleem, leidingen waren slecht gelegd en de hele badkamer is daarom opnieuw gedaan. Muren in de badkamer zijn toen opengehaald door gipsplaat te verwijderen. Volgens mij is een en ander later wel geïsoleerd.
Verder is vocht gemeten bij een pilaar midden in de woning. Daar was sprake van optrekkend vocht uit de grond. Dat is door injecteren verholpen. Ik heb ondanks die wetenschap de koop wel doorgezet want ik wilde deze woning graag hebben.
De keurder is dus wel op dat lange dak geweest. Vanaf dat dak kun je deze lange muur goed bekijken. Ik ben daar niet bij geweest. De keurder had toen vanaf het dak naar beneden kijkend, gaten in het voegwerk kunnen zien
De verkopers van mijn huis wisten van de twee genoemde vochtproblemen, in badkamer en bij de pilaar. Daar is geen prijsvermindering op gevolgd, de verkopers wilden eigenlijk ook al vernieuwen. Verder hebben we het in de onderhandelingen rond de verkoop niet over gehad. Dit ook omdat de verkopers al veel aan de woning hadden gedaan, de betonfundering was door hen vernieuwd en alles is verbouwd. Ik denk wel dat ik nog iets van de prijs af had gekregen als het probleem met deze lange muur toen bekend was geweest. Ik denk dat mijn woning sinds de aanschaf 10/15 procent meer waard is geworden.
De consument verlangt het volgende:
Ik heb € 4.916,88 is aan de voeger betaald om het werk uit te voeren. Ik ben van mening dat de ondernemer dit volledig moet terugbetalen aan mij. De ondernemer heeft zijn keuringswerk niet goed uitgevoerd waardoor ik deze extra kosten heb moeten maken. Anders was het bij de aankoop naar voren gekomen en had ik het van de aankooprijs af onderhandeld. Het klopt dat in voormeld bedrag ook is begrepen het impregneren/waterdicht maken van de muur en het aanpakken van die muur ondergronds.
Standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft geen op schrift gesteld verweer in het geding gebracht.
Wel blijkt het standpunt van de ondernemer uit de correspondentie met de consument:
Wij hebben het rapport, de gemaakte foto’s ten tijde van de inspectie en de klacht naast elkaar gelegd. De gebreken aan de buitenmuur, zijn niet zichtbaar vanaf de woning en vanaf het eigen perceel. De foto’s die de consument gemaakt heeft, zijn bij de buren in de tuin gemaakt. De bouwkundige keuring is een visuele inspectie en een momentopname. Tijdens de inspectie wordt er niet bij de buren gevraagd of wij in hun tuin mogen staan om de gevels te inspecteren. Hierom is dit gebrek ook niet tijdens de inspectie naar voren gekomen. Dit neemt niet weg dat de ondernemer zou adviseren om het metselwerk, met name aan de onderzijde, te herstellen. De verkopers van de woning zouden hiervan op de hoogte moeten zijn geweest. Indien dit gebrek niet gemeld is, dan zouden de verkopers hun meldingsplicht geschonden kunnen hebben en zou de consument hen hierop kunnen aanspreken. De inspectie is naar beste weten en kunnen, conform onze algemene voorwaarden en de geldende ARBO-richtlijnen uitgevoerd. Hierom had de ondernemer dit gebrek niet kunnen constateren.
Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Het klopt dat deze muur – zijkant van de aanbouw – niet in de keuring is meegenomen. Niet wordt tegengesproken dat deze muur vanaf het dak bekeken had kunnen worden. We bellen nooit bij de buren aan om een deel van de te keuren woning te bekijken.
De ondernemer wil een eerlijke en onafhankelijke beoordeling van de klacht.
Beoordeling van het geschil
De taak van de bouwkundig keurder staat omschreven in artikel 3 lid 1 van de hier van toepassing zijnde algemene voorwaarden:
1. De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, niet-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
2. Onder de bouwkundige keuring valt in ieder geval niet (een): (….) vaststellen van gebreken die alleen visueel waarneembaar zijn na of met gebruik van technische hulpmiddelen; (….)
Indachtig deze hier aan te leggen maatstaf is de commissie het volgende van oordeel.
De hier aan de orde zijnde lange muur betreft een substantieel deel van dit begane grond appartement. Deze muur had aanstonds op eenvoudige wijze door de bouwkundige keurder geïnspecteerd kunnen worden, en wel vanaf het dak, waarop de bouwkundige keurder ook is geweest voor het doen van zijn onderzoek. Met behulp van een camera op verlengbare houder had de muur daartoe ook van boven naar beneden gefotografeerd/gefilmd kunnen worden. Niet kan hier de eis worden gesteld dat de keurder zich hoe dan ook op het gesloten perceel van de buren had moeten begeven om van daaruit deze muur te inspecteren.
Op het dak zou dan door de bouwkundige keurder visueel zijn geconstateerd dat een deel van die muur wel opnieuw gevoegd was, en een hoger deel niet omdat oude voegen met gaten zichtbaar waren geweest.
Niet zou aanstonds visueel zijn geconstateerd dat de muur ondergronds vocht doorlaat; dat daarover niet is gerapporteerd is de bouwkundige keurder naar het oordeel van de commissie niet te verwijten.
Dus had (alleen) moeten worden gerapporteerd dat reparatie/voegherstel van een deel van die muur aangewezen was. Nu wordt gerapporteerd dat – kort gezegd – alle gevels in orde zijn, en dat klopt dus niet met wat hiervoor is overwogen.
Op basis van de door de consument in het geding gebrachte foto’s oordeelt de commissie dat ruim drie m2 voegherstel had moeten plaatsvinden en dat gaten in het voegwerk moesten worden gedicht, waarvoor de bouwkundige keurder de consument had moeten waarschuwen en een ruwe begroting van alleen deze herstelkosten had moeten afgeven. De onderkant van deze lange muur vertoont volgens de commissie deugdelijk voegwerk, wat kennelijk eerder al is hersteld.
Aannemelijk is dat de consument hierdoor schade heeft geleden, omdat deze omstandigheid in de relatie met de verkoper toch mogelijk (alsnog) een korting op de koopsom/bijdrage in de herstelkosten had opgeleverd ter hoogte van de herstelkosten.
De hoogte van de hiervoor toe te kennen aanvullende schadevergoeding waardeert de commissie op € 1.500,–.
Nu deels terecht is geklaagd is de ondernemer op basis van het reglement van de commissie ook gehouden om het klachtengeld te voldoen aan de consument. Ditzelfde geldt voor de behandelingskosten, die de ondernemer separaat bij factuur in rekening zullen worden gebracht.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
Verplicht de ondernemer tot betaling aan de consument van een schadevergoeding groot € 1500,–.
Betaling dient plaats te vinden binnen een maand na de verzenddatum van dit bindend advies.
Indien betaling van voormelde bedrag niet tijdig plaatsvindt, betaalt de ondernemer bovendien de wettelijke rente daarover vanaf de verzenddatum van het bindend advies.
Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 77,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie de bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, de heer H. Vuijk en mr. B.W. Weilers, leden, op 22 december 2022.