Commissie: Notariaat
Categorie: Overeenkomst/opdrachtgever
Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
76975
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de declaratienota.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
In de kern komt de klacht op het volgende neer.
De partner van cliënt heeft door de makelaar een voorlopige koopovereenkomst laten opmaken voor de aankoop van het deel van de woning van de cliënt dat in eigendom is van haar ex-echtgenoot. Vanwege de offerte op internet besluit hij de overdracht op het kantoor van de notaris te laten plaatsvinden. De cliënt heeft in het kader van de koopovereenkomst zich tot de notaris gewend met betrekking tot een probleem met het aflossen van een lening die op naam van de cliënt en haar ex echtgenoot staat. De notaris heeft haar op dit punt niet geholpen. Omdat de partner werkloos raakt komt de financiering niet rond en wordt de koop afgeblazen. De notaris heeft voor de verrichte werkzaamheden aan de cliënt een rekening gestuurd. De cliënt is het niet eens met deze declaratie. De cliënt is van mening dat zij een factuur krijgt voor een dienst waar zij niet om heeft gevraagd.
De cliënt is van oordeel dat zij door de notaris niet op de hoogte is gesteld van de inhoud van de algemene voorwaarden en de extra kosten die in rekening zouden worden gebracht. De nota is voor haar niet controleerbaar. Zij heeft geen specificatie ontvangen van de uren en de werkzaamheden die door de notaris zouden zijn verricht. Er is bovendien nooit een akte opgesteld. Doordat de notaris al in een vroeg stadium aan de slag gaat neemt hij een risico dat de koop niet door kan gaan. Hij mag dan de kosten niet afwentelen op de cliënt.
De cliënt verzoekt de commissie naar redelijkheid en billijkheid een vergoeding vast te stellen van € 300,–.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer, zoals ter zitting nader toegelicht, op het volgende neer.
Op 4 juni 2012 heeft de notaris een voorlopige koopovereenkomst ontvangen waarin is opgenomen dat de notaris is aangewezen voor de overdracht van het onroerend goed. Op 11 juni 2012 heeft de notaris per e-mail een opdrachtbevestiging gestuurd met het verzoek om een offerte op te vragen via de website en aangegeven dat de datum en tijdstip van overdracht stond gepland op 31 augustus 2012. Op 14 juni 2012 heeft de notaris een offerte gestuurd naar de partner van de cliënt met verwijzing naar de spelregels op de site en de algemene voorwaarden. De partner heeft op 24 juni 2012 de offerte bevestigd. De notaris is vervolgens aan de slag gegaan om de benodigde stukken in orde te maken en een concept akte van levering op te stellen. Op 5 juli 2012 geven partijen een wijziging in de transportdatum naar 8 augustus 2012 door. De notaris heeft vervolgens een nieuwe aflossingsnota opgevraagd bij de bank. Vervolgens wordt de datum van overdracht verschoven naar 30 november 2012, waarop wederom een aflossingsnota moest worden opgevraagd. Op 13 november 2012 deelt de koper mee dat de koopovereenkomst is ontbonden.
De cliënt lijkt van het standpunt uit te gaan dat kosten eerst verschuldigd worden bij het vervaardigen en ondertekenen van akten en miskent daarmee dat ter voorbereiding van het maken van akten, diverse werkzaamheden moeten worden verricht. Op de website van de notaris, keuze: spelregels, onderdeel: spelregels onroerend goed, kan op eenvoudige wijze kennis worden genomen van de te verrichten werkzaamheden, zowel gebruikelijke als extra werkzaamheden. Reeds uit de op de website raadpleegbare spelregels valt een inschatting te maken van de voorbereidingen die bij een gemiddelde overdracht getroffen moeten worden en welke kosten daardoor moeten worden gemaakt. Zowel op de website (de enige manier om een opdracht tot dienstverlening te kunnen verstrekken) als in de gevoerde communicatie wordt consequent verwezen naar de spelregels waarin de algemene voorwaarden in begrijpelijke vorm zijn weergegeven. Via de spelregels, die op nog eenvoudiger wijze dan de algemene voorwaarden zijn in te zien, is in praktische zin vastgelegd dat extra werkzaamheden doorberekend zullen worden en welke bedragen daarvoor gelden. Ook de algemene voorwaarden zijn op een eenvoudige wijze in te zien via de website. De algemene voorwaarden zijn sinds het internetkantoor bestaat, via de website raadpleegbaar geweest.
De notaris heeft de cliënt extra kosten in rekening gebracht vanwege de werkzaamheden die zijn verricht in verband met het opstellen van de leveringsakte en de verplaatsing van de afgesproken data van transport en ontbinding van de koopovereenkomst. De notaris is van mening dat het de cliënt uit de informatie van de website genoegzaam bekend moet zijn geweest met deze extra werkzaamheden.
De discussie omtrent de aparte (namelijk niet hypothecaire) lening die afgelost diende te worden ter gelegenheid van de overdracht van de woning betreft werkzaamheden waarvan het op z’n minst genomen twijfelachtig is of de notaris die mag verrichten. Sedert enkele jaren zijn de beroeps- en gedragsregels voor notarissen aangescherpt in die zin dat slechts medewerking aan aflossing van geldleningen mag worden verleend indien deze leningen rechtstreeks in verband staan met een onroerende zaak lees: hypothecair gedekte leningen. Na aandringen van de cliënt is een medewerker met toestemming van de notaris cliënt terzake ter wille geweest en is een uitzondering op de regel gemaakt. De klacht ontbeert mitsdien grond.
Overigens heeft de notaris uit coulance de nota gematigd tot € 300,–.
De notaris verzoekt de commissie om de klacht van de cliënte ongegrond te verklaren en het door de cliënte verzochte af te wijzen.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Ingevolge artikel 10 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011 (verder Verordening) dient een notaris aan de cliënten tijdig en duidelijk uitleg te geven over de financiële gevolgen van zijn inschakeling (lid 1) en tijdig mee te delen wanneer meer kosten in rekening zullen worden gebracht dan voorzien (lid 2).
Vast staat dat in de koopakte door de partner van de cliënt met de verkoper, de ex-echtgenoot van de cliënt, is overeengekomen dat de notaris de akte van levering zou passeren en dat per e-mail van 24 juni 2012 deze opdracht door de partner is bevestigd. Voorts staat voor de commissie vast dat de cliënt en haar ex echtgenoot aan de notaris een opdracht hebben gegeven in het kader van deze overdracht extra werkzaamheden te verrichten met betrekking tot de aflossing van een lening. Zij heeft hierover een e-mail wisseling met een medewerker van het kantoor gevoerd.
Naar het oordeel van de commissie heeft de notaris, in weerwil van het betoog van de cliënt, voldoende gemotiveerd dat op de website van het kantoor voor een ieder duidelijk is wat de spelregels zijn bij het aangaan van een opdracht tot dienstverlening via de website en welke algemene voorwaarden op de opdracht van toepassing zijn. De cliënt wist dan wel heeft redelijkerwijze kunnen weten dat voor het opmaken van een leveringsakte een aantal voorbereidende werkzaamheden dient te worden verricht en dat op grond van de algemene voorwaarden bij het niet doorgaan van de overdracht de kosten voor deze werkzaamheden in rekening zouden worden gebracht. Het beroep op voormeld artikel, als zou de cliënt geen informatie over deze bijkomende kosten hebben ontvangen, faalt derhalve.
De notaris heeft voor de overdracht van het onroerend goed voorbereidende werkzaamheden moeten verrichten, zoals onder meer het meerdere malen moeten opvragen van een aflosnota van de hypothecaire geldlening van cliënt en royementsvolmacht bij de bank. Dit zijn werkzaamheden waarvoor de verkopende partij, in casu de cliënt en haar ex-echtgenoot, de kosten dient te dragen. Hetgeen de notaris de cliënt in rekening heeft gebracht voor deze voorbereidende werkzaamheden komt de commissie, mede gelet op de matiging, niet onredelijk of bovenmatig voor.
Naar het oordeel van de commissie is dan ook niet komen vast te staan dat de notaris niet heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
De klacht zal dan ook ongegrond worden verklaard.
Van schade door toedoen van de notaris is niet gebleken. De in dit verband gevorderde schade wordt dan ook afgewezen.
Derhalve dient als volgt te worden beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van de cliënt ongegrond en wijst haar vordering af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, op 29 oktober 2013.