Cliënte had moeten weten dat zij geen eigendom over stuk grond zou krijgen

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Notariaat    Categorie: Kwaliteit dienstverlening    Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 14956/25792

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

In 2012 heeft de notaris de akte van levering van de woning van de cliënte gepasseerd. De cliënte denkt dat zij toen dubbel voor een stuk grond rondom de woning heeft betaald. Het was onduidelijk dat het stuk grond door haar onrechtmatig gebruikt zou worden. De notaris stelt dat hij bij het passeren van de akte heeft aangegeven dat het stuk grond een gebruiksrecht van de verkoper was en er geen zekerheid was dat cliënte dit ook zou mogen gebruiken. De commissie stelt dat uit de koopovereenkomst blijkt dat de verkoper een stuk grond in gebruik had. Ook was er een kadastrale tekening waaruit blijkt wat er aan de cliënte verkocht en geleverd is. Het moet voor de cliënte duidelijk zijn geweest dat het stuk grond die door de verkoper werd gebruikt niet behoorde tot het aan haar overgedragen eigendom. Zij heeft dus niet dubbel betaald voor dit stuk grond.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
De cliënte heeft de klacht voorgelegd aan de notaris.

Het geschil betreft de door de notaris verrichte werkzaamheden ten aanzien van de akten van levering van een woning en een stuk grond.

Standpunt van de cliënte
Voor het standpunt van de cliënte verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De notaris heeft twee aktes gepasseerd ten aanzien van de levering van een woning (in 2012) en de aankoop van een stuk grond van de gemeente (in 2017). De cliënte heeft de indruk dat dit niet goed is verlopen en de notaris niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend notaris mag worden verwacht. Zij heeft het idee dat zij voor een stuk grond dubbel heeft betaald.

In de akte van levering van de woning is een gebruiksrecht opgenomen voor een stuk grond van de gemeente. De cliënte begrijpt dat dit gebruiksrecht voor het eerst is opgenomen in de akte van levering en voordien geen voorwaarde/kettingbeding was. De cliënte had dit graag van de notaris gehoord voordat de akte van levering van woning zou worden gepasseerd.

Vervolgens is de cliënte door de gemeente benaderd dat het stuk grond wat cliënte in gebruik heeft ten onrechte door haar wordt gebruikt. De cliënte is de mogelijkheid geboden om dit stuk grond te kopen. De cliënte zag geen andere mogelijkheid dan het stuk grond aan te schaffen.

De notaris heeft geen uitleg kunnen geven welk onderzoek is verricht, welke bronnen zijn geraadpleegd en/of het vermoeden van de cliënte juist is. De notaris heeft op enig moment niet meer gereageerd.

Het was de cliënte niet duidelijk dat het stuk grond door cliënte onrechtmatig (illegaal) zou worden gebruikt en dat er geen enkele zekerheid was dat de koper dit gebruiksrecht zou mogen gebruiken. Daarnaast blijkt nu dat het volstrekt onduidelijk was voor welk stuk grond de cliënte een gebruiksrecht heeft verkregen. De gemeente was ook niet op de hoogte van het gebruiksrecht.

De cliënte kan zich niet herinneren dat er een koopovereenkomst met de tekst van de makelaar is opgesteld, zoals de notaris stelt. De tekst van de akte van levering is door de notaris opgesteld. Daarnaast heeft de cliënte destijds van de notaris geen kadastrale kaart bij de akte van levering ontvangen waarop staat aangetekend van welk deel van de grond de cliënte eigenaar is en welk deel in eigendom is van de gemeente. Over het recht van overpad heeft de notaris geen enkele opmerking gemaakt.

De cliënte verlangt een door de commissie in redelijkheid te bepalen vergoeding voor het nadeel dat de cliënte heeft geleden. Indien de commissie tot het oordeel komt dat de notaris niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend notaris verwacht mag worden, verlangt de cliënte dat de notaris de gemeente schriftelijk informeert over wat er is misgegaan.

Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Op 31 mei 2012 is de akte van levering gepasseerd. In deze akte is (mede) aan de cliënte de woning overgedragen. Voor de koop van deze woning is tussen verkoper en koper een koopovereenkomst gesloten; opgesteld door de makelaar van verkoper. Aan de koopovereenkomst is een kadastrale tekening gehecht van het gekochte kadastraal perceel. In de koopovereenkomst is opgenomen: “Het is koper bekend dat verkoper een stuk grond van de Gemeente [plaatsnaam] in gebruik heeft. Hier staat geen vergoeding tegenover. De ingebruikname is gebaseerd op een mondelinge overeenkomst”. Bij aankoop was dus bekend dat de verkoper een stuk grond van de gemeente in gebruik had. De aangehaalde bepaling is tevens opgenomen in de akte van levering. Bij het passeren van de akte is door de notaris aangegeven dat dit een gebruiksrecht van de verkoper was en er geen zekerheid was dat ook de koper het zou mogen blijven gebruiken. Het was de cliënte bekend dat zij gebruiksrecht van de grond had verkregen bij de aankoop van de woning.
Voor de akte van levering van het stuk grond heeft de notaris € 350,– exclusief BTW in rekening gebracht.

In de koopovereenkomst is vermeld dat de koper een kopie van de ondertekende overeenkomst heeft ontvangen. Bij het opstellen van de akte van levering is uitgegaan van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Bij ondertekening van de akte van levering in 2012 is door geen van partijen aangegeven dat er onduidelijkheid was over hetgeen was gekocht en over de grenzen van het gekochte. Dat de makelaar bij de bezichtiging voorafgaand aan het sluiten van de koop de grenzen anders heeft aangegeven dan ze feitelijk zijn is voor de notaris nieuw en niet eerder door de cliënte aangegeven. In de koopovereenkomst staat heel nadrukkelijk dat het om een recht van verkoper gaat. Er staat niet vermeld dat dit wordt overgedragen aan koper of dat koper hier enig recht uit kan ontlenen. Bij het ondertekenen van de akte van levering is dit ook nog eens aan de cliënte meegedeeld.

Ten aanzien van het recht van overpad is een bepaling uit de koopovereenkomst letterlijk overgenomen in de akte van levering. De cliënte was daar dan ook mee bekend bij het sluiten van de koopovereenkomst. Indien zij hierover nader onderzoek had gewenst, had zij dit voor het sluiten van de koopovereenkomst nader dienen te onderzoeken.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.

In 2012 heeft de notaris de akte van levering van de woning van de cliënte gepasseerd. Volgens de cliënte zijn daarbij fouten gemaakt. De commissie volgt de cliënte hierin niet.

Bij ondertekening van de akte van levering in 2012 is door geen van partijen aangegeven dat er onduidelijkheid was over hetgeen was gekocht en over de grenzen van het gekochte. Artikel 20 van de koopovereenkomst van de woning van de cliënte luidt:
Bijzondere bepalingen / gemeentegrond
Het is koper bekend dat verkoper een strook grond van de Gemeente [plaatsnaam] in gebruik heeft. Hier staat geen vergoeding tegen over. De ingebruikname is gebaseerd op een mondelinge overeenkomst. Het is koper tevens bekend dat de eigenaren / gebruikers van de [straatnaam desbetreffende woning] 21 gebruik (kunnen) maken van het, links naast de woning [straatnaam naastgelegen woning] 25 gelegen, (voet)pad.”
De tekst van dit artikel is door de notaris overgenomen in de akte van levering van de woning. Daarnaast is aan de koopovereenkomst een kadastrale tekening gehecht waaruit blijkt wat aan de cliënte verkocht en geleverd is.

Op grond van deze stukken moet het naar het oordeel van de commissie voor de cliënte duidelijk zijn geweest dat de strook grond die door de verkoper werd gebruikt niet behoorde tot het aan haar overgedragen eigendom. Van twee maal betalen voor de strook grond is dan ook geen sprake.

Uit het voorgaande volgt dat de klacht van de cliënte ongegrond is en dat het door haar verlangde wordt afgewezen.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:

– verklaart de klacht ongegrond;

– wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, de heer mr. R.J. Holtman, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris.