Commissie: Makelaardij Zakelijk
Categorie: Non conformiteit / Taxatie
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
140008/176466
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In zaak 140008/176466 was de klager niet tevreden over een taxatie die de makelaar van een aantal bedrijfspanden voor hem had uitgevoerd. Volgens klager leverde de makelaar een ‘inferieur en dubieus taxatierapport’. De panden werden in 2014 al veel hoger getaxeerd, na de taxatie van de makelaar (mei 2019) heeft hij een tegentaxatie laten verrichten door twee andere makelaar die ook op een beduidend hoger bedrag uitkwam. De makelaar was het niet eens met de klacht. De commissie stelde in haar uitspraak voorop, dat het werk was uitgevoerd. De klager was echter niet tevreden over het resultaat. De commissie overwoog onder meer dat zij slechts in zeer beperkte mate zelf kan toetsen in hoeverre een concrete taxatie tot een aanvaardbare uitkomst heeft geleid. Zij kan haar oordeel omtrent de waarde niet zonder meer in plaats stellen van de waarde waartoe de taxateur was gekomen. De commissie kan wel bezien of de taxatie tot stand is gekomen op de juiste wijze en met inachtneming van correcte uitgangspunten. De enkele omstandigheid dat een andere taxateur tot een andere waarde komt betekent niet automatisch dat de eerste taxateur het dus verkeerd gezien had: het omgekeerde is net zo goed mogelijk. De klager wijst erop dat er meerdere taxateurs tot andere waarderingen zijn gekomen. De commissie heeft er echter geen zicht op hoe de selectie van die taxateurs tot stand is gekomen. Het gaat hier om een verhuurd of te verhuren bedrijfspand. Kenmerk daarvan is, dat de waarde veelal wordt afgeleid uit de reële huurprijs per m². Een betrekkelijk beperkte andere waardering dan een andere taxateur kan al snel tot een groot verschil in marktwaarde leiden. De makelaar heeft uitgelegd dat en waarom hij meende dat een door hem aangeduid pand zeer geschikt was als referentiepand. Ook overigens heeft de makelaar inzichtelijk gemaakt hoe hij tot zijn waardering is gekomen. Deze uitleg is volgens de commissie verdedigbaar. Per saldo is niet gebleken dat de makelaar tekort is geschoten in de nakoming; mitsdien heeft hij recht op de volledige courtage. De klacht is ongegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Makelaardij zakelijk (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 2 september 2022 te Utrecht.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Ter zitting heeft de makelaar het standpunt toegelicht. De klager heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid ter zitting het standpunt toe te lichten.
Ter zitting werd de makelaar bijgestaan/vertegenwoordigd door [VERTEGENWOORDIGER].
Onderwerp van het geschil
De klager heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.
Het geschil betreft een taxatie.
De klager heeft een bedrag van € 1.200,– niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de klager
De makelaar heeft in mei 2019 een taxatie van onze bedrijfspanden uitgevoerd (ten behoeve van de bank maar in opdracht van mijn bedrijf) waarna men met een inferieur en dubieus taxatierapport over de brug is gekomen, Onze panden werden in 2014 al veel hoger getaxeerd, na de taxatie van de makelaar (mei 2019) heb ik een tegentaxatie laten verrichten door X makelaars [DORP] (in juni 2019) welke ook op een beduidend hoger bedrag uitkwam. Afgelopen zomer zijn onze panden nogmaals getaxeerd en ook deze taxatie kwam op een veel hoger bedrag uit dan de makelaar, tevens heeft de wanprestatie van de makelaar mijn bedrijf in een lastige positie gebracht bij de [BANK], omdat ik ineens een pand had wat aldus de makelaar veel minder waard was… in werkelijkheid volgens andere lokale taxateurs was dit dus beduidend meer waard.
De makelaar houdt tot op de dag van vandaag vast aan zijn oordeel ondanks de inmiddels drie tegentaxaties die ik in mijn bezit heb die allen tot een veel hogere waarde komen dan de makelaar.
Nagekomen stuk:
Tijdens het contact op 4 april was er nog geen contrataxatie. Die is later, in juni, door X makelaars uitgevoerd. In het telefoongesprek werd de taxatie verdedigd door de makelaar en daar kon ik verder niets mee.
Ik had een taxatie uit 2014 met een waardering van € 1.694.00,–. In 2019 had mijn onderneming een nieuwe taxatie nodig en de bank adviseerde de makelaar. Ik had nog nooit van hen gehoord, omdat zij weinig tot geen transacties doen in [DORP]. Ik vertrouwde op de wijsheid van de bank om een partij aan te wijzen met kennis van de [DORPSE] markt.
Achteraf had ik dit beter niet kunnen doen. Ik heb door de taxatie van de makelaar tijd verloren en daarna nog extra kosten moeten maken voor uiteindelijk nog twee nieuwe taxaties.
De taxaties van 2014 en 2021 vallen volgens de makelaar buiten de scope. Waarom dit is wordt niet toegelicht. Duidelijk is wel dat er vier taxaties zijn geweest waarbij er een compleet afwijkt, de taxatie van de makelaar is de enige die (fors) afwijkt.
De makelaar voert aan dat hen niet duidelijk is waarom een dergelijk “hoge” markthuur door X makelaars is gehanteerd. Logisch omdat de makelaar nooit betrokken is bij transacties in [DORP]. De markt voor bedrijfspanden is zeer specifiek. Zo zijn er maar een paar locaties toegestaan voor visverwerking, zijn autoshowrooms onverhuurbaar want geen vraag. Ook kantoorruimtes zijn er maar mondjesmaat wat een gevolg is van een geringe vraag. [DORP] is een dorp van visverwerkers en bouwvakkers.
Het pand aan de [ADRES] is minder dan het getaxeerde. X makelaars is bekend met dat pand en met de markt. De makelaar geeft aan dat zij geen andere referenties konden vinden. Dat is juist en ook specifiek aan de [DORP] markt. Niet alles gaat via makelaars. X makelaars hoort wel van deze transacties en is daardoor uitermate deskundig (waarom de taxaties van X makelaars niet meer geaccepteerd worden door [BANK] is mij onduidelijk).
Deze deskundigheid ontbeert de makelaar moet ik helaas constateren uit het verweer dat zij schrijven. Waarom zij deze opdracht hebben geaccepteerd is lastig te begrijpen gezien het feit dat in het rapport staat vermeld dat deskundigheid aanwezig is. Dit blijkt ook uit de fors afwijkende waarde die is opgenomen in hun rapport.
Voor € 1.747.500,–, de waarde die X makelaars hanteerde, heb ik zo drie kopers. Het bedrag van de makelaar slaat de plank volledig mis.
Tot slot, in de laatste alinea geeft de makelaar aan dat zij niet altijd alles 100% correct doen. Dat is begrijpelijk. Het honorarium voor de taxatie willen ze toch graag voor 100% betaald zien, dat is ook de reden dat we nu bij de Geschillencommissie zitten!
Dat lijkt mij niet te verdedigen gezien het bovenstaande. Ik had inmiddels al 50% betaald van de nota en zo delen we de schade van de slechte prestatie van één van de twee partijen. Eigenlijk vind ik nog dat ik te coulant hiermee ben geweest.
In mijn optiek had de makelaar de taxatie moeten weigeren wegens onvoldoende marktkennis, nu zij dit wel hebben gedaan zit ik met een rapport welke door twee collega taxateurs onderuit wordt gehaald. In de verdediging van de makelaar tonen ze aan de vergelijkingen niet te begrijpen en bevestigen mijns inziens hiermee hun plaatselijke onbekendheid.
Ook na inzien van de andere taxaties door de makelaar hebben zij geweigerd om hun taxatie aan te passen, hetgeen voor mijn onderneming tot een negatieve situatie heeft geleid die absoluut niet nodig was geweest.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 4 april 2019 heeft ondergetekende telefonisch contact gehad met de klager, waarbij de klager zijn onvrede heeft geuit over de getaxeerde waarde. Na een telefonische toelichting op de waardering, gaf de klager aan de taxatie niet acceptabel te vinden en een contrataxatie uit te zullen laten voeren, echter deze nimmer ontvangen van de klager. Derhalve stonden wij zeer zeker open om de dialoog aan te gaan met de klager, echter was dat slechts mogelijk als de klager ons in het bezit had gesteld van een contrataxatie. In de door de klager verwoorde klachtomschrijving, zoals op uw vragenformulier d.d. 25 januari 2022 weergegeven, herkennen wij ons dan ook niet. In onze optiek is er zeer zeker geen sprake van een wanprestatie, aangezien er in onze taxatie geen sprake is van fouten of nalatigheden. Wij hebben de in het klachtdossier meegezonden derden taxatierapporten, waar de klager tevens naar refereert, beoordeeld in vergelijk met onze waardering. Hieruit volgt het volgende vergelijk:
Taxatiedatum Taxateur Marktwaarde Huurwaarde Huur per m² BAR
1-4-2014 X 1.694.000 139.313 93,62 8,22%
19-3-2019 wij 1.025.000 89.342 62 8,7%
24-6-2019 X 1.747.500 139.435 93,26 7,9%
7-7-2021 V. Vastgoed 1.669.000 155.920 104,29 9,3%
Formeel vallen de taxaties met datum 1-4-2014 en 7-7-2021 buiten de scope van de taxatieperiode van onze waardering, echter hebben wij deze tevens inhoudelijk meegenomen in het vergelijk. De waardering van X Makelaars van 24-6-2019 ligt het meeste binnen de scope van de taxatieperiode voor het vergelijk met onze waardering. Het verschil tussen de taxatiewaarde van X Makelaars d.d. 24-6- 2019 en onze waardering is met name te wijten aan circa € 31,- / m² /jr. hogere gehanteerde markthuur door X Makelaars alsmede een 0,8 procentpunt lagere BAR in de taxatie van X Makelaars. Echter, het is voor ons onduidelijk hoe vanuit de referentieanalyse door X Makelaars een dergelijke hoge markthuur is gehanteerd. De gehanteerde huurreferenties door X Makelaars zijn met name een autoshowroom en een luxe kantoorruimte op zichtlocatie. Dergelijke objecten hebben in onze optiek een hogere huurwaarde dan het getaxeerde.
In onze waardering zijn wij van mening dat de door ons gehanteerde huurwaarde op basis van de door ons gevonden huurreferenties reëel zijn, waarbij met name de huurreferentie aan de [ADRES] te [DORP] zeer goed vergelijkbaar is met het getaxeerde qua oppervlakte, opleveringsniveau en gebruiksmogelijkheden. De betreffende referentie is net zoals het getaxeerde volledig uitgerust ten behoeve van visverwerking en beschikt tevens over koel- en vriescellen, gekoelde werkruimten en luchtbehandeling. De betreffende referentie is volgens de NVM transactiedata op 6 mei 2019 verhuurd voor € 139.000,– per jaar. Ten tijde van de waardering werd de betreffende referentie te huur aangeboden voor € 60,– / m² /jr. In verband met verschil in oppervlakte is in onze waardering uitgegaan van een gemiddelde markthuur van € 62,– / m² /jr.
In de waardering van X Makelaars d.d. 24-6-2019 wordt de betreffende referentie aan de [ADRES] tevens gebruikt, echter hebben zij de referentie als slechter dan het getaxeerde beoordeeld. Bijzonder genoeg is in de waardering van V. Vastgoed d.d. 7-7-2021 dezelfde referentie toegepast en is deze referentie in hun waardering zelfs als beter dan het getaxeerde beoordeeld. Wellicht zijn er toch andere referenties in de markt geweest, echter hebben wij deze niet kunnen vinden. Vergelijkbare referenties staan ook niet in de taxatierapporten van de andere taxateurs en zijn ook niet door de klager kenbaar gemaakt.
Wij stellen hierbij nogmaals dat wij graag met de klager direct inhoudelijk in gesprek waren gegaan. Taxaties doen wij heel veel, eigenlijk altijd met grote tevredenheid van onze klanten, maar sluiten wij niet uit dat alles altijd voor 100% correct is. Wel streven wij hier natuurlijk naar.
In onze optiek hebben wij derhalve een marktconforme waardering uitgevoerd.
Ter zitting:
Wij hebben kennisgenomen van het laatste door de klager ingezonden stuk. De inhoud daarvan wijkt niet af van het eerdere standpunt van de klager.
Bij een taxatie zoeken wij aansluiting bij de lokale markt. Sommige collega’s hebben andere uitgangspunten gehanteerd. Als er een taxatie ten behoeve van een financiering wordt verlangd, en deze valt laag uit, dan komt het vaak voor dat die taxatie wordt aangevallen.
Wij vonden een referentiepand aan de [ADRES], dat een op een aansloot bij het te waarderen pand. Als regel zoeken wij drie referentiepanden. Omdat er praktisch geen andere referentiepanden voorhanden waren, mochten wij dit pand aan de [ADRES] als uitgangspunt nemen. Het mag dan wel slechts één referentiepand zijn, maar het is wel een goed referentiepand. Collega’s hebben referentiepanden gebruikt welke volgens ons onvoldoende vergelijkbaar waren. Die laten een huur zien welke voor die panden te hoog is. Het pand aan de [ADRES] is in mei 2019 voor 62,– per m² verhuurd. De huurprijs van X makelaars kan ik met dit pand niet rijmen.
Op uw vraag of het denkbaar is dat X makelaars beter op de hoogte van de markt ter plaatse is, met name ook voor wat betreft transacties die buiten de makelaar om gaan, kan ik u antwoorden dat onze waardering inderdaad meer lijkt op een business valuation dan op een waardering van de markthuurwaarde, maar dat nu er een zeer geschikt referentiepand was aan de [ADRES], wij dat pand mochten gebruiken. Onder de streep komt er dan een gemiddelde huurwaarde uit, wat je ook kunt vinden van de huurwaarde van diverse ruimtes en voorzieningen in een bepaald pand. Qua inrichting en gebruiksmogelijkheden waren beide panden identiek.
Ik moet uitgaan van openbare gegevens. Of de andere taxateurs die in deze zaak zijn opgetreden op de shortlist van de [BANK] staan weet ik niet.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie stelt voorop, dat het werk is uitgevoerd. De klager is echter niet tevreden over het resultaat.
De commissie kan slechts in zeer beperkte mate zelf toetsen in hoeverre een concrete taxatie tot een aanvaardbare uitkomst heeft geleid. Zij kan haar oordeel omtrent de waarde niet zonder meer in plaats stellen van de waarde waartoe de taxateur was gekomen. De commissie kan wel bezien of de taxatie tot stand is gekomen op de juiste wijze en met inachtneming van correcte uitgangspunten.
De enkele omstandigheid dat een andere taxateur tot een andere waarde komt betekent niet automatisch dat de eerste taxateur het dus verkeerd gezien had: het omgekeerde is net zo goed mogelijk. De klager wijst erop dat er meerdere taxateurs tot andere waarderingen zijn gekomen. De commissie heeft er echter geen zicht op hoe de selectie van die taxateurs tot stand is gekomen.
Het gaat hier om een verhuurd of te verhuren bedrijfspand. Kenmerk daarvan is, dat de waarde veelal wordt afgeleid uit de reële huurprijs per m². Een betrekkelijk beperkte andere waardering dan een andere taxateur kan al snel tot een groot verschil in marktwaarde leiden.
De makelaar heeft uitgelegd dat en waarom hij meende dat een door hem aangeduid pand aan de [ADRES] zeer geschikt was als referentiepand. Ook overigens heeft de makelaar inzichtelijk gemaakt hoe hij tot zijn waardering is gekomen. Deze uitleg is verdedigbaar.
Per saldo is niet gebleken dat de makelaar tekort is geschoten in de nakoming; mitsdien heeft hij recht op de volledige courtage.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is. Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de klager verlangde wordt afgewezen.
Met inachtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.
Het depotbedrag wordt uitbetaald aan de makelaar.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij zakelijk, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. C.J.J. Havermans, leden, op 2 september 2022.