Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2018
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
115612
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2010 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I C en II F (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Reglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen” (verder: het reglement).
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern kom(t)(en) de klacht(en) op het volgende neer.
Circa 2,5 jaar na oplevering van de woning is door de ondernemer plaatwerk van de dakkapel op de woning preventief vervangen aangezien bij veel buren problemen waren geconstateerd met afbladderende verf op de dakkapellen.
Inmiddels heeft de consument moeten constateren dat thans ook het plaatwerk van haar dakkapel daadwerkelijk gebreken vertoont. De verf van de dakkapel laat los, het lijkt er op dat sprake is van delaminering van de platen op de dakkapel. De bevindingen van de consument worden bevestigd door de door de consument ingeschakelde schilder. Uit diens verklaring blijkt dat sprake is van een gebrek aan de platen. In opdracht van consument is door een door haar ingeschakeld bureau (naam bureau) een rapport uitgebracht.
Er is sprake van onvoldoende ventilatie in de achterconstructie van de gevels van de dakkapel. Als gevolg daarvan is schade ontstaan aan het schilderwerk van de gevelbekleding. Wellicht is de houten achterconstructie aangetast door schimmel.
De consument verlangt betaling van een vervangende schadevergoeding van € 2.118,–, welk bedrag door [naam bureau] als schade is begroot. De consument verwijst naar het overgelegde expertiserapport.
Standpunt ondernemer
De ondernemer heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid schriftelijk op de klacht van de consument te reageren.
Behandeling van het geschil
Op 3 juli 2018 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht.
De consument heeft ter zitting aangegeven te betwijfelen of de herstelkosten die door de door de commissie ingeschakelde deskundige genoemd zijn, marktconform zijn. Daarnaast zijn de boeiboorden niet meegenomen. Die moeten ook worden vervangen. De afbladderende verf is gevolgschade evenals wat er verder onvoorzien wordt aangetroffen. Al twee jaar nadat de platen zijn vervangen was sprake van afbladderende verf. Er is dus geen sprake van achterstallig onderhoud. De schilder heeft eerder gezegd dat het hout niet meer valt te herstellen.
De ondernemer heeft ter zitting aangevoerd dat is geconstateerd dat de boeiboorden wel ventileren maar dat aan de zijwangen een stuk ventilatie mist. De ondernemer heeft aangeboden rvs roosters in de gewenste kleur aan te brengen. Aan het hout mankeert niets. De zijwangen hoeven dus niet vervangen te worden. De grondlaag is ook nog goed, alleen de toplaag is open gaan staan. De woning is inmiddels al wat ouder en moet op een gegeven moment geschilderd worden. De ondernemer heeft aangeboden om tegen een vergoeding van € 200, de zijkanten mee te schilderen. De dakplaten zijn eerder, in april 2014, vervangen. De berekening van [naam bureau] is buiten proportie.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige], die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
De deskundige heeft geconcludeerd dat de luchtspouw achter de triplex zijwangen onvoldoende op de buitenlucht ventileert. Hij adviseert kort gezegd de zijwangen te vervangen en in de onderregel voldoende ventilatieopeningen aan te brengen. De deskundige raamt de kosten voor het uitvoeren van het hersteladvies op € 1.127,20.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De ondernemer heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.
De consument stelt in de brief van 23 april 2018 dat er breder gekeken moet worden naar eventuele andere oorzaken dan alleen ventilatie. De consument vraagt zich af waarom de boeiboorden niet worden hersteld. In het rapport van [naam bureau] staat dat het herstel geldt voor zowel de zijwangen als voor de boeiboorden. Het probleem is ook bij de boeiboorden geconstateerd, dat wil zeggen dat de aluminium daktrim over de gevelplaten heen zit en dat er nauwelijks tot geen ruimte tussen het hout en de daktrim zit. De consument vraagt zich af of het ook zo kan zijn dat het vocht van de zijgevel naar de boeiboorden gaat. Ook vraagt de consument zich af wat er anders is gedaan bij de later opgeleverde woningen waar de gevelplaten van de dakkapel er na zes jaar nog goed uitzien, terwijl bij de huizen die tegelijkertijd met die van de consument zijn opgeleverd, de verf aan de zij- en voorkant van de beplating afvalt.
De deskundige heeft bij brief van 26 april 2018 op voornoemde brief van de consument gereageerd. De deskundige onthoudt zich van een reactie op de opmerkingen van de consument dat breder gekeken moet worden naar eventuele andere oorzaken dan alleen ventilatie nu dit volgens de deskundige een aanvulling is op de ingediende klacht.
Geconstateerde gebreken bij de uitvoering van de herstelwerkzaamheden die het gevolg zijn van de toegewezen klacht moeten door de ondernemer eveneens worden hersteld. De isolatie van de dakkapel maakt geen deel uit van het verzoek om arbitrage.
De zijwangen staan niet in verbinding met de luchtspouw achter de boeiboorden. Zonder inspectie van de door de consument bedoelde later opgeleverde woningen kan de deskundige geen antwoord op de gestelde vraag geven.
Uitgangspunten
In de op 29 oktober 2010 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 16 november 2011 opgeleverd.
Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer SE 51.66.80.359.003.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
In de kern komt de klacht van de consument erop neer dat er sprake is van onvoldoende ventilatie in de achterconstructie van de gevels van de dakkapel. Na het onderzoek door de deskundige heeft de consument daaraan toegevoegd dat breder moet worden gezocht naar de oorzaak van het afbladderen van de verf. In deze fase van de procedure kan de klacht niet op een dergelijke wijze worden gewijzigd. Recht zal dus worden gedaan op de eerdere klacht, te weten onvoldoende ventilatie.
Toetsing aan de aannemingsovereenkomst
In het kader van de toetsing aan de aannemingsovereenkomst dienen arbiters te beoordelen of is voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
Naar het oordeel van arbiters is sprake van een gebrek. Bij toepassing van triplex als gevelbekleding adviseren de KVT-katern 16 – Kwaliteit van Houten Gevelementen – publicatie van de Nederlandse Bond van Timmerfabrikanten en de Houtdocumentatie van Centrum Hout de achterliggende spouw sterk te ventileren. De ventilatie dient tot stand te komen door openingen aan de onder- en bovenzijde in de constructie. Bij sterk geventileerde luchtspouw moet het oppervlak van de openingen groter zijn dan 1500 mm2 per m1 gevellengte vakvulling, waarbij geldt dat een ventilatieopening ten minste 200 mm2 dient te zijn, aldus de deskundige. De deskundige heeft aangegeven dat de aanwezige ventilatieopeningen voor de boeiboorden en de kantstroken voldoende zijn maar dat de oppervlakte van de aanwezige ventilatieopeningen bij de zijwangen niet voldoen aan de richtlijnen van de KVT. Aldus is niet voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
Arbiters volgen de deskundige in zijn conclusie en hersteladvies. Dat betekent dat de luchtspouw achter de triplex zijwangen onvoldoende op de buitenlucht ventileert en dat hiervoor herstelwerkzwamheden nodig zijn zoals genoemd in het rapport van de deskundige. De klacht is in zoverre gegrond. Arbiters zien geen aanleiding om over te gaan tot het toekennen van een vervangende schadevergoeding, nu de ondernemer zich bereid heeft verklaard het herstel op zich te nemen. De ondernemer zal worden veroordeeld tot herstel.
Van ventilatieproblemen bij de boeiboorden is geen sprake. In zoverre wordt de klacht afgewezen.
Toetsing aan de garantie- en waarborgregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de ventilatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Bij de toetsing aan de garantieregeling geldt naast de eisen uit regelgeving ook een algemene garantienorm, zoals staat gedefinieerd in artikel 6.2 van de garantieregeling SWK 2010. Hierin staat dat: “Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze regeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.” Op grond van het bovenstaande zijn de arbiters van oordeel dat de ondernemer aan deze algemene norm niet heeft voldaan nu de door hem gekozen ventilatieopeningen bij de zijwangen de klachten van de consument hebben doen ontstaan en in zoverre derhalve niet deugdelijk zijn. De ondernemer is dus ook tekortgeschoten in zijn verplichting op grond van de garantieregeling. Van ventilatieproblemen bij de boeiboorden is geen sprake zodat in zoverre geen beroep op de garantieregeling kan worden gedaan.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. De consument is gedeeltelijk in het gelijk gesteld. De arbiters stellen vast dat de consument aldus voor 50% in het gelijk wordt gesteld en zullen op grond van het Reglement bepalen dat de consument 50% van het klachtengeld retour ontvangt.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
veroordelen de ondernemer ten aanzien van de ventilatieklacht aan de zijwangen tot het verrichten van zodanige werkzaamheden – conform het hersteladvies van de deskundige – dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen en/of de verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst, zoals hiervoor bepaald, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. De werkzaamheden dienen zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen drie maanden na dagtekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd;
stellen vast dat de consument ten aanzien van de klacht aan de zijwangen een beroep op de Garantieregeling toekomt;
stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument voor 50% zal worden terugbetaald;
wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd.