Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (On) zorgvuldigheid / Schadevergoeding
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
178541/181685
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil gaat over verkeerd uitgevoerde werkzaamheden die de ondernemer verricht zou hebben. De consument wil een schadevergoeding van € 2.000,– en dat de ondernemer aansprakelijk gesteld wordt voor toekomstige gevolgen van de meetfout. De meetfout heeft ervoor gezorgd dat het peil van de woning te laag is aangebracht. Deze meetfout zou vier maanden verzwegen zijn door de ondernemer. De ondernemer geeft toe dat er een meetfout is gemaakt, maar erkent geen aansprakelijkheid. Ondernemer wil een bedrag van € 1.250,– vergoeden als tegemoetkoming. Een deskundige heeft een onderzoek uitgevoerd. De commissie oordeelt dat de schadevergoeding die de ondernemer aanbiedt redelijk is. De consument accepteert de schadevergoeding niet. De commissie verklaart de klacht ongegrond.
De uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. R.J. Paris [plaatsnaam], de heer ir. F.A.J. Münninghoff te [plaatsnaam], mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module 1E en 2P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten, is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer heeft door een meetfout het peil van de woning te laag aangebracht. Daardoor heeft de consument zijn tuinontwerp moeten aanpassen en dat heeft tot extra kosten geleid. De ondernemer heeft de fout tijdens de bouw ontdekt, maar dit gedurende vier maanden verzwegen. Ook bij de oplevering is het niet gemeld. Wel heeft de ondernemer in overleg met de gemeente, maatregelen genomen om het verschil in kavelhoogte te compenseren. De consument vraagt de arbiters om te bepalen dat de ondernemer onbeperkt aansprakelijk is voor toekomstige gevolgen van de meetfout.
De consument vordert een schadevergoeding van in totaal € 2.000,–, bestaande uit € 1.700,– voor de kosten van de noodzakelijke aanpassing van de tuinaanleg conform de overgelegde nota van de hovenier en € 300,- als vergoeding voor alle tijd, moeite en frustratie.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer erkent de meetfout, maar erkent geen aansprakelijkheid voor het lagere kavelniveau. Er zijn in overleg met de gemeente maatregelen genomen om het verschil in kavelhoogte te corrigeren en hinder van water te voorkomen. Zo zijn diverse aanpassingen aan het straatniveau gedaan, ook de parkeerplaatsen die achter de tuin van de consument liggen, zijn verlaagd.
De consument is zelf verantwoordelijk om de tuin onder afschot aan te leggen en de ondernemer is dan ook niet aansprakelijk voor de kosten van aanpassing van het tuinontwerp. De ondernemer handhaaft wel het eerdere aanbod om €1.250,- te vergoeden als tegemoetkoming in kosten.
De ondernemer heeft het verschil in kavelhoogte, nadat dit geconstateerd werd, niet bewust verzwegen voor de consument. Omdat het een nieuwbouwproject van een groot aantal woningen betrof, diende echter eerst overleg met de gemeente plaats te vinden over oplossingen. Daarna is er met de bewoners gecommuniceerd.
Behandeling van het geschil
Op 31 oktober 2022 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw [naam] fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
De consument is verschenen via een digitale verbinding.
De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door mevrouw [naam] en de heer [naam].
Beide partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam], die daarover op 3 september 2022 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
Beoordeling van het geschil
De arbiters overwegen als volgt.
De meetfout als zodanig leidt niet tot het bestaan van een toerekenbare tekortkoming van de ondernemer in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koop-/aannemingsovereenkomst. Gesteld noch gebleken is dat de hoogte van het peil onderdeel uitmaakt van de koop-/aannemingsovereenkomst. In het algemeen geldt dat het peil slechts bedoeld is om te zorgen voor goede aansluiting op het openbare gebied. De ondernemer heeft gesteld (en dat heeft de consument niet betwist) dat in overleg met de gemeente daarvoor maatregelen zijn genomen. De arbiters zullen het verzoek van de consument om te bepalen dat de ondernemer onbeperkt aansprakelijk is voor toekomstige gevolgen van de fout dan ook afwijzen.
Anders ligt het voor het afschot van de tuin. De conclusie van de deskundige daarover is dat het huidige afschot van 8 cm aan de magere kant is om, zonder nadere afvoervoorzieningen, een deugdelijke waterafvoer met name ook bij wat zwaardere regenbuien te realiseren. De conclusie van de deskundige is ook dat het aannemelijk is dat als gevolg van het lager aanleggen van het peil extra afvoervoorzieningen in de tuin noodzakelijk waren. De deskundige is van oordeel dat niet alle extra getroffen maatregelen in de tuin noodzakelijk waren en acht voor het aanbrengen van de noodzakelijke voorzieningen het door de ondernemer aangeboden bedrag van € 1.250,– redelijk.
De arbiters volgen het oordeel van de deskundige. Daarom is een schadevergoeding van € 1.250,– redelijk. De arbiters kennen de gevraagde extra vergoeding van € 300,– niet toe. Hoewel zij begrip hebben voor de frustratie die de gang van zaken de consument heeft opgeleverd, is er geen aanleiding voor een dergelijke immateriële schadevergoeding.
De ondernemer heeft voordat dit geschil bij de commissie aanhangig was gemaakt, aan de consument een aanbod gedaan om de klacht op te lossen door betaling van € 1.250,-. De consument heeft aangevoerd dat aan dit aanbod door de ondernemer wisselende voorwaarden werden verbonden. De arbiters zijn van oordeel dat onder meer op basis van mails van de ondernemer aan de consument van 6 december 2021 en 14 december 2021 duidelijk is dat sprake was van een aanbod zonder voorwaarden. De arbiters zijn gezien hetgeen zij hiervoor hebben overwogen, van oordeel dat dit een redelijk aanbod was en dat de consument dit aanbod ten onrechte niet (onvoorwaardelijk) heeft geaccepteerd. Daarom achten de arbiters de klacht ongegrond. Maar de ondernemer is wel gehouden te handelen overeenkomstig zijn aanbod.
De bankgarantie dient vrijgegeven te worden na betaling door de ondernemer van de toegekende schadevergoeding.
Toepasselijkheid garantieregeling
Nu de klacht ongegrond is, komt de consument geen beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.
Klachtengeld
Gezien hetgeen hiervoor is overwogen, zullen de arbiters op grond van het Reglement bepalen dat de consument het klachtengeld niet retour ontvangt.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klacht ongegrond;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klacht geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld niet retour ontvangt.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.