Consument geen vertrouwen in ondernemer voor herstel dakpannen; ondernemer toch veroordeelt tot herstel

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: (non)conformiteit    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 180696/185547

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen ondernemer en consument. Hierbij heeft ondernemer zich verplicht tot het leveren van een woning aan consument. Consument meent dat ondernemer geen goed werk heeft geleverd. De dakpannen van het huis laten vaak los en vliegen van het dak af. Een deskundige heeft naar het dak gekeken en de bevindingen in een deskundigenrapport opgenomen. De arbiters stellen vast dat ondernemer niet heeft voldaan aan het Bouwbesluit. Ondernemer wordt veroordeeld tot herstel van de dakpannen. De klacht wordt gegrond verklaard.

De uitspraak

Ondergetekenden:

de heer mr. R.P.P. Hoekstra te [plaatsnaam], de heer ir. F.A.J. Münninghoff te [plaatsnaam], mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.

Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Onderwerp van het geschil
Het geschil heeft betrekking op de dakpannen van de woning van de consument. Volgens de consument zitten deze los en vallen deze van het dak.

Behandeling van het geschil
Op 16 januari 2023 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. [naam] als plaatsvervangend secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam] en bijgestaan door de heer mr. [naam].

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De door de consument gekochte woning maakt deel uit van een nieuwbouwproject met in totaal 116 woningen. De woning is in april 2020 opgeleverd. Na ongeveer een halfjaar ontstonden er problemen met de dakpannen. Bij iedere winderige dag komen er pannen los te zitten en deze vallen soms zelfs naar beneden. Dit zorgt voor gevaarlijke situaties. De consument wijst erop dat er meerdere huizen in de buurt zijn die hetzelfde probleem hebben.

De consument heeft de ondernemer hier voor het eerst op gewezen op 19 oktober 2020 en daarna nogmaals op 11 maart 2021. De ondernemer heeft inspecties laten uitvoeren, waaruit zou blijken dat er geen strijd is met de richtlijnen, maar deze inspecties zijn niet verricht door een onafhankelijke derde. De consument heeft twee onafhankelijke dakdekkers ingeschakeld en deze dakdekkers hebben beiden los van elkaar geconcludeerd dat de dakpannen niet conform de richtlijnen zijn aangebracht. De dakpannen liggen namelijk vrijwel allemaal los en zijn niet verankerd.

Als gevolg hiervan heeft de consument de arbiters verzocht om een onafhankelijke derde een inspectie te laten uitvoeren. Als blijkt dat de dakpannen niet conform de richtlijnen zijn uitgevoerd, dan zal de ondernemer dat alsnog moeten laten herstellen. De consument heeft echter geen vertrouwen meer in de ondernemer en zou graag zien dat een andere dakdekker het herstel zal uitvoeren.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De ondernemer heeft de klacht van de consument aanvankelijk afgewezen.

Naar aanleiding van de bevindingen van de deskundige, heeft de ondernemer de consument op 4 november 2022 aangeboden om de gebreken aan het dak te herstellen, conform het hersteladvies van de deskundige. Dit heeft de consument niet geaccepteerd, waardoor de ondernemer van mening is dat de consument daardoor in schuldeisersverzuim verkeert. Bovendien is de ondernemer van mening dat de behandelkosten die hij aan de commissie dient te voldoen, deels onnodig zijn gemaakt, doordat de consument de procedure wenst voort te zetten. De ondernemer ziet daarom graag dat in de behandelkosten een onderverdeling wordt gemaakt tussen de kosten tot aan 4 november 2022 en de kosten na 4 november 2022. Tot slot is de ondernemer van mening dat het opleggen van een dwangsom gelet op het bovenstaande niet in rede ligt, voor het geval er een veroordeling zou volgen.

Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 8 november 2022 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige, maar hiervan hebben partijen geen gebruik gemaakt.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 14 september 2018 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 29 april 2020 opgeleverd.

Ook is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.

Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

De arbiters overwegen als volgt.

De arbiters nemen de bevindingen en conclusies van de deskundige over, nu hiertegen door partijen geen verweer is gevoerd en de arbiters ook overigens niet is gebleken dat deze onjuist zouden zijn. De arbiters concluderen dat de door de ondernemer gerealiseerde dakbedekking niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De deskundige heeft bij alle zes de steekproeven geconstateerd dat de dakpannen niet (consequent) volgens het zogenaamde dambordpatroon zijn verankerd. Daarmee voldoet de verankering niet aan NEN 6702. Daarnaast heeft de deskundige geconstateerd dat veel dakpannen ‘losvast’ in het dakschild liggen en niet goed sluitend in elkaar liggen. Tevens is de ondervorst bij het linker dakvlak gescheurd. De arbiters stellen vast dat de ondernemer als gevolg van het bovenstaande niet heeft voldaan aan artikel 2.2 en 2.4 van het Bouwbesluit. De arbiters zijn van oordeel dat aan de zijde van de ondernemer sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst.

De arbiters zullen de ondernemer dan ook opdragen om deze tekortkoming te herstellen, conform het advies dat door de deskundige is gegeven. De arbiters zien geen aanleiding om de ondernemer te veroordelen om de herstelwerkzaamheden uit te laten voeren door een ander dakdekkersbedrijf, zoals door de consument is gevorderd. Het is immers in beginsel aan de ondernemer om te bepalen op welke wijze gebreken zullen worden hersteld, tenzij het overduidelijk is dat de door de ondernemer voorgestane wijze van herstel ondeugdelijk is. Van dat laatste is naar het oordeel van de arbiters geen sprake.

Wat betreft het beroep van de ondernemer op het schuldeisersverzuim van de consument, overwegen de arbiters als volgt. Het aanbod van de ondernemer om de dakbedekking te herstellen, kwam pas tijdens onderhavige procedure, namelijk nádat de deskundige had geoordeeld dat de dakbedekking ondeugdelijk was.
Tot aan de inspectie van de deskundige heeft de ondernemer zich op het standpunt gesteld dat er geen reden was om de dakbedekking te vervangen. Dat de consument de ondernemer heeft laten weten dat hij het arbitrale vonnis in de reeds aanhangig gemaakte procedure wilde afwachten voordat het herstel werd uitgevoerd, betekent niet dat de consument in schuldeisersverzuim is.

De ondernemer heeft de arbiters verzocht om te bepalen dat de ondernemer een deel van de behandelingskosten terugkrijgt. Dit verzoek zullen de arbiters afwijzen, omdat daar geen mogelijkheid toe bestaat. Het reglement biedt slechts een mogelijkheid ten aanzien van het klachtengeld. Op grond van artikel 20 lid 2 van het reglement wordt het klachtengeld door de ondernemer niet vergoed indien de arbiters de klacht van de consument gegrond acht en haar beslissing overeenstemt met de oplossing die door de ondernemer aan de consument werd voorgesteld voordat deze het geschil bij de commissie aanhangig maakte, maar die door de consument niet werd geaccepteerd. Daarvan is in onderhavige zaak geen sprake aangezien de ondernemer een dergelijk voorstel niet heeft gedaan.

De arbiters achten de klacht gelet op het voorgaande gegrond.

Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klacht niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.

Klachtengeld
De consument wordt in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:

– verklaren de klacht van de consument gegrond;
– veroordelen de ondernemer tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, binnen 15 weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.