Consument moet bankgarantie vrijgeven na goed en deugdelijk herstel van ondernemer

De Geschillencommissie




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: (non)conformiteit / Schadevergoeding    Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 166595/183915

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Ondernemer zou een huis met gebreken opgeleverd hebben aan consument. Daarom wil consument een schadevergoeding van de ondernemer en de laatste 5% van de koop-/aannemingssom niet betalen. Voor deze zaak zijn twee deskundigen ingeschakeld die een rapport hebben opgeleverd met hun bevindingen. De arbiters hebben het deskunidgenrapport meegenomen in hun vonnis. De arbiters stellen vast dat consument niet in aanmerking komt voor de Garantieregeling. De klacht wordt ten dele gegrond verklaard.

De uitspraak

Ondergetekenden:

De heer mr. P.L. Alers te [plaatsnaam], mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam] en de heer F.J. Scholte te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals dat luidt ten dage van de aanhangigmaking van het geschil”.

Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.

Onderwerp van het geschil
Het geschil draait om een achttal gebreken aan de aan de consument opgeleverde woning. In een tegeneis vordert de ondernemer vrijgave van de bankgarantie.

Behandeling van het geschil
Op 9 december 2022 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. [naam] als secretaris.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting is de consument verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door mevrouw [naam] (coördinator service & onderhoud) en de heer [naam].

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Er is sprake van diverse gebreken in en om de woning van de consument die vier jaar na de oplevering nog niet zijn opgelost en/of niet opgelost zullen worden volgens de ondernemer. Lopende de behandeling van het geschil zijn twee (klachten 2 en 8) van de oorspronkelijke acht klachten van de consument ingetrokken. Daarover hoeven de arbiters niet meer te oordelen, maar in dit vonnis is wel de nummering van de oorspronkelijke klachten aangehouden.

Klacht 1 Diversen scheuren in binnenwanden.

Klacht 3 Tochtproblemen op diverse locaties in huis

Klacht 4 Tuintrap
Ondanks de toezegging door de ondernemer dat de tuinen in oorspronkelijk staat teruggebracht zouden worden is er nog steeds niet hersteld.

Klacht 5 Verzakkingen in de tuin (terrastegels)
Na herstelwerkzaamheden aan de tuin is deze wederom verzakt ter hoogte van de gedane herstelwerkzaamheden. Het keramisch terras is niet meer in oorspronkelijke staat te herstellen, omdat de reservetegels al zijn gebruikt bij eerdere pogingen door de ondernemer om het terras in de oorspronkelijke staat te herstellen.

Klacht 6 Schoorsteen
De schoorsteen is volgens de consument niet netjes afgewerkt.

Klacht 7 PV-panelen
De consument heeft twijfels over de capaciteit van de geïnstalleerde PV-panelen gelet op de combinatie met ligging en omgeving. Dit gezien de beperkte 1,7 mwh opwekking sinds oplevering van de woning. Tevens twijfelt de consument aan de energiezuinigheid.

De consument vordert dat hij de laatste 5% van de koop-/aannemingssom (geblokkeerd bij de notaris) niet hoeft te voldoen, alsmede een vervangende schadevergoeding van € 5.000,– zodat hij de gebreken in eigen beheer kan doen uitvoeren.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweerschrift van 11 augustus 2022, en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De ondernemer wijst de vorderingen van de hand. Alle ingediende klachtmeldingen zijn door de ondernemer geïnspecteerd, beantwoord en/ of in behandeling genomen en afgehandeld.

Klacht 1 Diversen scheuren in binnenwanden.
De scheurvorming betrof louter krimp- en zettingsscheuren die geen invloed hebben op de kwaliteit en deugdelijkheid van de constructie. Voor specifiek één scheur (trapopgang) is een bedrag uitgekeerd, hiervoor is een vaststellingsovereenkomst opgesteld.

Klacht 3 Tochtproblemen op diverse locaties in huis
Op 15 maart 2022 heeft de ondernemer naar aanleiding van een garantieverzoek een afspraakvoorstel verstuurd. De consument heeft dit voorstel afgeslagen en aangegeven de klacht aanhangig te maken bij de Geschillencommissie.

Klacht 4 Tuintrap

Klacht 5 Verzakkingen in de tuin (terrastegels)
De grond ter plaatse van de tuintrap was na oplevering nog onderhevig aan zetting, naar aanleiding daarvan heeft de ondernemer uitleg gegeven en handreiking gedaan over de wijze van herstel. De ondernemer heeft aangeboden om een esthetische aanpassing uit voeren, door de ontstane ruimte bij de trap eenmalig uit te vullen met een steenstrip of voeg. De ondernemer is nog immer bereid tot herstel. Er is geen sprake van een ongefundeerde of onvoldoende ongefundeerde trap of nog openstaande acties inzake het ophogen van grond.

Klacht 6 Schoorsteen
De schoorsteen is bekleed met steenstrips, met enkel een esthetische functie. De schoorsteen zelf is volledig waterdicht ingewerkt. Het verzoek van de consument om een voeg aan te brengen is niet in behandeling genomen.

Klacht 7 PV-panelen
Onderbouwing van deze melding ontbreekt en is door de consument al eerder voorgelegd aan een onderzoeker van VEH, in de rapportage werd verzocht om aan te tonen dat de woning voldoet aan de EPC- waarde. De ondernemer heeft er onder meer op gewezen dat de EPC-berekening tot stand komt door een aantal vaste waardes, zoals o.a. de toegepaste bouwmaterialen en isolatiematerialen, het te verwarmen volume in de woning, verwarmingssysteem en de afmeting van de bouwschil, te berekenen om zodoende de energieprestatie te bepalen. Eventuele verminderde opbrengst van PV-panelen staat los van deze calculatie. Het aanbrengen van PV-panelen op zich heeft natuurlijk wel invloed op de energiescore. In het algemeen is de opbrengst afhankelijk van de oriëntatie van het dak, helling van het dakvlak, hoeveelheid panelen en uiteraard de weersomstandigheden. De ondernemer heeft een controle op de PV-installatie uitgevoerd, tijdens deze inspectie zijn er geen onvolkomenheden aangetroffen.

De gevraagde schadevergoeding:
De consument vordert ten onrechte een schadevergoeding en het bedrag dat gelijk staat aan de geblokkeerde 5% (ad € 13.030,–) bij de notaris van de ondernemer. De ondernemer vordert dat de blokkade van de bankgarantie per direct wordt vrijgegeven door de consument.

Deskundigenrapporten
De commissie heeft onderzoeken laten uitvoeren door twee deskundigen.

De klachten zijn onderzocht door de heer [naam deskundige 1], hierna te noemen: deskundige [naam deskundige 1]. Hij heeft over zijn onderzoek op 19 september 2022 schriftelijk aan de commissie gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Klacht 7 is tevens onderzocht door de heer [deskundige 2] (IAC) hierna te noemen: deskundige [naam deskundige 2]. Hij heeft over zijn onderzoek op 11 oktober 2022 schriftelijk aan de commissie gerapporteerd.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van deskundige [naam deskundige 1].

De consument heeft bij bericht van 4 oktober 2022 gereageerd op het rapport van deskundige [naam deskundige 1] en op 24 oktober 2022 op het rapport van 11 oktober 2022 van deskundige [naam deskundig 2].

Klacht 3 Tochtproblemen op diverse locaties in huis
De klachten zijn nog niet geheel verholpen.

Klacht 5 Verzakkingen in de tuin (terrastegels)
De huidige verzakking ter hoogte van de uitgevoerde werkzaamheden is volgens de consument te wijten aan de slordige, eigenwijze en ondeskundige instelling van de onderaannemer. Met de huidige verzakking(en) zijn er wederom beschadigingen ontstaan aan de keramische tegels waardoor herstel in oorspronkelijke staat niet meer mogelijk is.

Klacht 7 PV-panelen
De consument heeft een aantal aanvullende opmerkingen gemaakt.

De ondernemer heeft bij brief van 30 november 2022 op de beide rapporten gereageerd.
Klacht 4 Tuintrap
De grond is inmiddels voldoende ingeklonken waardoor er een stabiele situatie ontstaan. De ondernemer heeft werkzaamheden aangeboden om de sparingen die zijn ontstaan uit te vullen met steenstrips en/ of voeg. Eventueel gekantelde bloktreden kunnen recht gelegd worden. Dat de bloktreden onvoldoende ondersteund zijn en de buitentrap niet goed en deugdelijk is uitgevoerd, vindt de ondernemer onvoldoende aangetoond door de deskundige. De eerder aangeboden werkzaamheden acht de ondernemer voldoende.

De ondernemer kan zich vinden in de overige bevindingen van de beide deskundigen.

De reactie van de consument op klacht 7 was voor de commissie aanleiding deskundige [naam deskundige] te verzoeken daarop te reageren en een nieuwe rapportage uit te brengen. Dat is gebeurd op 31 oktober 2022. De nieuwe rapportage vervangt de rapportage van 11 oktober 2022. De inhoud van het rapport van 31 oktober 2022 geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 4 februari 2019 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst, door partijen ondertekend op 26 januari respectievelijk 4 februari 2019, heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 23 september 2020 opgeleverd.

Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.

Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

Ter zitting heeft de consument klacht 3 ingetrokken. Derhalve hoeven de arbiters ook over deze klacht niet meer te oordelen. Ten aanzien van de resterende klachten overwegen zij als volgt.

Klacht 1 Diversen scheuren in binnenwanden.
Ten aanzien van de klacht over scheurvorming in de trapopgang hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten, zodat de arbiters daarover niet meer hoeven te oordelen. Met betrekking tot de overige klachten over scheurvorming verwijzen arbiters naar de bevindingen van de deskundige. Deze nemen arbiters over en zij maken deze tot de hunne. De scheurvorming die het gevolg is van krimp of toegestane doorbuiging van het plafond/vloer doet geen afbreuk aan de degelijkheid van de woning. Op grond van artikel 17 lid 2 van de Algemene Voorwaarden van de aannemingsovereenkomst ontleent de verkrijger daaraan geen grond tot verhaal. De ondernemer heeft dan ook geen herstelplicht. De klacht is ongegrond.

Klacht 4 Tuintrap
De deskundige [naam deskundige 1] heeft over de tuintrap het volgende gerapporteerd aan de commissie:
(…)
Met name de middelste bloktreden zijn verzakt en enkele treden zijn enigszins gekanteld.
De bovenste bloktrede rust aan de bovenrand op de bovenste dwarswand waardoor deze
enigszins is gekanteld. Vermoedelijk draagt de onderste bloktrede op de rand van de
funderingsbalk. Aan de verzakking is duidelijk vast te stellen dat de bloktreden onvoldoende
ondersteuning hebben. Waar het bestaande voegwerk nog aanwezig is, is de gemeten
maximale verzakking circa 15 mm.
Door het kantelen en de verzakking van de bloktreden is het voegwerk van de steenstrippen
eruit gevallen. Voor de gebruiksveiligheid dienen de tredevlakken nagenoeg horizontaal te
liggen.
Gezien de opgetreden verzakking en het kantelen zijn de bloktreden onvoldoende of niet
ondersteund. Bij het toepassen van een dergelijke relatieve zware buitentrap van betonnen
bloktreden op een slechte grondslag dient de trap gefundeerd of voldoende ondersteund te
worden.
Conclusie:
De buitentrap is niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk uitgevoerd.

De ondernemer heeft de conclusie van de deskundige [naam deskundige 1] betwist. De grond is daar verder ingeklonken dan gedacht. De ondernemer heeft ter zitting aangegeven dat verankering van de treden mogelijk een oplossing kan bieden.

De arbiters zien in de betwisting van de ondernemer onvoldoende aanleiding om af te wijken van het oordeel van de deskundige [naam deskundige 1]. De arbiters volgen dan ook zijn bevindingen en de hierop volgende conclusie. Zij zullen de klacht gegrond verklaren. Zij zullen de ondernemer veroordelen tot herstel conform het door de deskundige [naam deskundige 1] aangegeven hersteladvies, dan wel dat de bloktreden op een andere wijze voldoende worden gefixeerd aan/in de betonnen zijwanden van de trap, zodanig dat de bloktreden nagenoeg horizontaal liggen en toekomstige instabiliteit wordt voorkomen.

Klacht 5 Verzakkingen in de tuin (terrastegels)
De klacht van de consument betreft gevolgschade in de zin dat het terras, dat door een derde was aangelegd, na werkzaamheden aan de woning om het wegspoelen van zand tegen te gaan, niet deugdelijk is hersteld. De ondernemer heeft zich ter zitting bereid verklaard alsnog te schikken met de consument.
De consument heeft dit aanbod ter zitting geaccepteerd. Nu partijen daarmee een onderlinge oplossing hebben bereikt kunnen de arbiters volstaan met het vastleggen daarvan in dit vonnis. Overeengekomen is dat de ondernemer de redelijke kosten van herstel van het terras (tegels en leggen) aan de consument zal vergoeden. De consument dient daartoe de factuur voor de materiaalkosten en werkzaamheden aan de ondernemer te overleggen. Waarvan akte!

Klacht 6 Schoorsteen
De deskundige [naam deskundige 1] heeft over de schoorsteen het volgende gerapporteerd aan de commissie:

(…)
Het betreft volgens informatie een stalen geïsoleerde schoorsteen die met steenstrips is
bekleed. Aan de onderzijde bevindt zich een metalen randprofiel. Tussen deze rand en de
steenstrips is de horizontaal groef uit technisch oogpunt niet gevoegd. Verzoeker vindt dit
geen nette afwerking. (Zie ingebrachte en bijgevoegde Foto’s 3 en 4)
Het dichtzetten van deze groef tussen het metaal en de steenstrips met kit vergt veel
onderhoud en heeft in technische zin geen toegevoegde waarde.

Conclusie:
Aan deze aansluiting c.q. afwerking zijn geen technische onvolkomenheden vastgesteld.

Nu de bevindingen en conclusies van de deskundige [naam deskundige 1] door de partijen niet zijn betwist en deze de arbiters niet onjuist voorkomen, nemen zij deze over. Zij zullen klacht daarom ongegrond verklaren.

Klacht 7 PV-panelen
De deskundige [naam deskundige 2] heeft ten aanzien van de PV-panelen het volgende geconcludeerd:
“De geplaatste installatie heeft in een periode van ongeveer twee jaar een opbrengst geleverd van 2,8 MWh.
Dat is per jaar gemiddeld ongeveer 1,4 MWh.
De verwachte opbrengst volgens de EPC bedraagt 1,244 MWh en volgens onze eigen controleberekening 1,151 MWh/jaar.
Conclusie: de installatie functioneert naar behoren.”

Nu de bevindingen en conclusies van de deskundige [naam deskundige 2] door de partijen niet zijn betwist en deze de arbiters niet onjuist voorkomen, nemen zij deze over. Zij zullen klacht daarom ongegrond verklaren.

Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Gebleken is dat de schoorsteen (klacht 6) en de PV-panelen (klacht 7) daaraan voldoen. De consument komt terzake van deze klachten daarom geen beroep op de garantieregeling toe. Ten aanzien van de tuintrap (klacht 4) en de verzakkingen in de tuin/terrastegels (klacht 5) komt de consument evenmin een beroep op de garantieregeling toe, omdat voorzieningen buiten de woning op grond van artikel 2.7.1. van de garantieregeling zijn uitgesloten van garantie.

Vordering schadevergoeding
De consument heeft de vordering voor een schadevergoeding van € 5.000,– ter zitting ingetrokken, zodat de arbiters daarover geen beslissing meer hoeven te nemen.

De tegeneis
De ondernemer heeft vrijgave van de bankgarantie gevorderd. Ter zitting heeft de consument aangegeven deze vrij te geven als de resterende punten zijn hersteld. De arbiters stellen de ondernemer in zoverre in het ongelijk dat zij zullen bepalen dat de consument de bankgarantie ad € 13.030,– dient vrij te geven na herstel van de tuintrap.

Hetgeen partijen ieder voor zich verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft naar het oordeel van de arbiters geen verdere bespreking, nu dat niet tot een ander oordeel kan leiden.

Klachtengeld
De consument wordt deels in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:

Op de klachten van de consument

verklaren klacht 4 van de consument gegrond en veroordelen de ondernemer tot goed en deugdelijk herstel van de tuintrap op de door de arbiters aangegeven wijze, uit te voeren binnen 3 maanden na de datum van deze uitspraak;

stellen vast dat partijen over klacht 5 (verzakking van de grond (terrastegels)) ter zitting hebben geschikt op de wijze als in dit vonnis vastgelegd;

verklaren de klachten 6 en 7 van de consument ongegrond;

stellen vast dat de consument ter zake van de klachten geen beroep op de Garantieregeling toekomt;

bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt;

wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd;

Op de tegeneis

bepalen dat de consument de bankgarantie ad € 13.030,– dient vrij te geven na goed en deugdelijk herstel van de tuintrap door de ondernemer.

Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.