Consument stelt dat makelaar tekort is geschoten, maar kan dit niet onderbouwen

De Geschillencommissie




Commissie: Makelaardij    Categorie: (non)conformiteit    Jaartal: 2019
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 5077/12824

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument klaagt over de bemiddeling van de verkoop van de voormalige echtelijke woning door de makelaar. De consument en zijn ex-vrouw hadden samen een woning. Deze woning heeft te koop gestaan. Het is niet tot verkoop gekomen, doordat de ex-vrouw van de consument er uiteindelijk mee heeft ingestemd dat de woning aan de consument zou worden toegewezen. De consument vindt dat de makelaar fouten heeft gemaakt. De commissie stelt dat als de makelaar in de relatie is tekortgeschoten, het de consument vrij staat om middelen in te zetten welke bij een toerekenbare tekortkoming gewoonlijk worden ingezet, zoals vordering tot nakoming, ontbinding en/of schadevergoeding. Echter, geen van deze vorderingen zijn door de consument ingesteld. Ook is niet gebleken dat de consument enige schade heeft geleden. Daarnaast heeft het tuchtcollege een voorzittersbeslissing gegeven waaruit blijkt dat de klachten over de makelaar waarschijnlijk ongegrond zullen zijn. De commissie sluit zich aan bij deze voorzittersbeslissing. De klacht is ongegrond.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht op 25 oktober 2018 voorgelegd aan de makelaar.

Het geschil betreft de bemiddeling bij verkoop van de voormalige echtelijke woning van de consument en zijn gewezen echtgenote.

Standpunten van partijen
De commissie ziet af van de weergave van de standpunten van partijen en verwijst naar de beoordeling.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

Het geschil vloeit voort uit het navolgende.

De consument is gehuwd geweest en zijn gewezen echtgenote en hijzelf bezaten een echtelijke woning. Deze woning heeft te koop gestaan bij een makelaar D. met een vraagprijs van € 685.000,–. Stellende dat de consument medewerking zou hebben gefrustreerd – de commissie onthoudt zich nadrukkelijk van enig oordeel dienaangaande – heeft de gewezen echtgenote van de consument via de rechter verzocht, zo begrijpt de commissie, om benoeming van een makelaar. Aldus is ook door de rechtbank beslist; de makelaar werd benoemd en deze stelde de vraagprijs vast op € 499.500,– en de laatprijs op € 480.000,–.

Het is niet tot verkoop gekomen, daar de gewezen echtgenote van de consument er uiteindelijk mee heeft ingestemd dat de woning aan de consument zou worden toebedeeld voor € 485.000,–. De consument stelde dat hij, bouwkundige, de woning destijds zelf heeft ontworpen.

De consument stelt dat de makelaar diverse fouten heeft gemaakt. Zeer summier weergegeven gaat het daarbij om het niet, niet volledig of onjuist toepasselijk verklaren van Algemene Voorwaarden en andere regelingen of reglementen, het willen aanbrengen van wijzigingen daarin, om het nalaten een recht inzake bescherming auteursrecht op te nemen, en om het ten onrechte opnemen van een vestigingsrecht rioleringsbuizen.
Tenslotte gaat het om originele tekeningen welke niet zouden zijn geretourneerd; de commissie bespreekt dat onderdeel van de klacht hierna afzonderlijk. Het navolgende ziet in de eerste plaats op de klacht, uitgezonderd de kwestie van de tekeningen.

De consument heeft op 26 november 2018 een klacht ingediend bij het Tuchtcollege Makelaardij Nederland. De voorzitter van dat college heeft op 29 december 2018 een voorzittersbeslissing gegeven waarin hij – na de diverse klachten te hebben bezien – als zijn voorlopig oordeel te kennen heeft gegeven dat het hoogst onaannemelijk is dat de klacht, indien al ontvankelijk, door het voltallig tuchtcollege gegrond zal worden bevonden. In die beslissing heeft de voorzitter de diverse klachten van de klager (thans de consument) stuk voor stuk nader bekeken, en het gaat feitelijk om dezelfde klachten als die welke de consument thans aan zijn geschil bij de commissie ten grondslag heeft gelegd.

De voormelde voorzittersbeslissing eindigt met de mededeling dat als de klager niet in de voorzittersbeslissing berust, hij zijn klacht na betaling van klachtgeld kan voorleggen aan het voltallig tuchtcollege. In de eerste maanden van 2019 is er vervolgens emailcorrespondentie geweest tussen de consument en het tuchtcollege. Deze culmineert in een emailbericht van dat tuchtcollege van 17 april 2019, waarin wordt vermeld dat de klager noch op haar brief van 23 januari 2019, noch op haar email van 26 maart 2019 antwoord heeft ontvangen, noch anderszins enig bericht aan het klachtbureau heeft gezonden, reden waarom het klachtdossier was gesloten, met mededeling dat dit niet meer zou worden heropend.

Ter zitting heeft de consument medegedeeld dat hij op 21 mei 2019 een nieuwe klacht aan het tuchtcollege heeft gericht, welke op 23 mei 2019 is afgewezen; bij brief van 14 juli 2019 heeft hij – naar hij stelt – daartegen bezwaar gemaakt bij dat tuchtcollege.

Ter zitting heeft de consument desgevraagd gezegd dat het hem niet gaat om enige geldelijke tegemoetkoming – hij heeft desgevraagd ook niet uitgelegd dat hij schade heeft, zo ja welke, en hoeveel deze zou hebben bedragen – maar dat hij wil horen dat hij gelijk heeft en dat hij het niet eens is met de beslissing van het tuchtcollege.
Uit verschillende van de consument afkomstig stukken blijkt ook dat een van zijn redenen om zich tot de commissie te wenden daarin is gelegen dat hij het niet eens is met de voorzittersbeslissing van 29 december 2018 en/of de beslissing op zijn herhaalde verzoek van 21 mei 2019.
Zie zijn brief van 23 juli 2019, slot; voorts de “repliek” zoals door de consument toegezonden bij zijn brief van 25 november 2019; deze gehele repliek betreft een reactie op de voorzittersbeslissing van 29 december 2019.

De commissie stelt het volgende voorop.

Ook al was het de rechtbank welke heeft beslist dat de makelaar degene was die zou bemiddelen bij de verkoop van de woning, het is niet zo dat de makelaar in opdracht van de rechtbank werkte in die zin dat tussen de rechtbank en de makelaar een overeenkomst van opdracht zoals Boek 7, titel 7, afdeling 1 van het Burgerlijk Wetboek tot stand zou zijn gekomen. In tegendeel dient het ervoor gehouden te worden dat de overeenkomst tot bemiddeling bij de verkoop van de voormalige echtelijke woning is gesloten tussen de consument (en zijn gewezen echtgenote) als opdrachtgevers en de makelaar als opdrachtnemer.

Als de makelaar in die relatie tekort is geschoten, staan aan de consument de middelen ten dienste welke bij een toerekenbare tekortkoming gewoonlijk aan de opdrachtgever ten dienst staan: vorderingen tot nakoming, ontbinding, en/of schadevergoeding. Geen van deze vorderingen zijn aan de orde noch is zodanige vordering door de consument ingesteld. Sterker, gesteld noch gebleken is dat de consument enige schade heeft geleden; in tegendeel heeft hij de woning toebedeeld gekregen voor een aanmerkelijk lager bedrag dan waarvoor de woning eerst via makelaar D. te koop had gestaan.

Indien en voor zover de consument met zijn klacht de beslissing van de voorzitter van het tuchtcollege aan de commissie ter beoordeling voor wenst te leggen, is hij aan het verkeerde adres. De commissie is niet de beroepsinstantie welke daarover gaat. Dat geldt ook voor de beslissing op de tweede klacht van 21 mei 2019. Als de consument het met die voorzittersbeslissing niet eens was, had hij deze aan het voltallige college voor kunnen leggen, maar hij heeft er blijkbaar voor gekozen dat niet te doen. Kortom, in zoverre is de klacht niet ontvankelijk.

Indien en voor zover de consument de verwijten welke de kern vormen van zijn klacht bij het tuchtcollege inhoudelijk andermaal, doch ditmaal aan een andere instantie, wenst voor te leggen, geldt het navolgende.
Als gezegd heeft de consument niet een van de gebruikelijke vorderingen na een gestelde toerekenbare tekortkoming in de nakoming ingesteld. Op zichzelf is niet uitgesloten dat de commissie enkel een declaratoire uitspraak doet over de vraag of er al dan niet sprake is van een toerekenbare tekortkoming en het daarbij laat. In dit geval is er echter dienaangaande reeds een uitspraak gedaan – al is het dan in de vorm van een voorzittersbeslissing – door de instantie welke bij uitstek bevoegd is om uitspraken te doen over het gedrag van een makelaar, los van de financiële gevolgen van zodanige gedraging. Dat leidt ertoe dat ofwel de klacht niet ontvankelijk dient te worden verklaard omdat daarover reeds een declaratoire uitspraak is gedaan, ofwel de commissie zich bij voorbaat achter die door de bevoegde instantie gedane uitspraak dient te scharen en daarom de klacht zou moeten worden afgewezen.

Ten overvloede overweegt de commissie dat zij zich inhoudelijk geheel aansluit bij de overwegingen van de voorzitter, zulks niettegenstaande de door de consument daartegen geformuleerde “repliek”.

Wat de tekeningen betreft: de consument stelt (originele) bouwtekeningen te hebben afgegeven aan de makelaar doch deze nooit te hebben terug gekregen; hij heeft slechts kopieën terug gekregen en vermoedt dat de makelaar elektronische kopieën heeft bewaard. Concrete aanwijzingen voor de juistheid van dat vermoeden zijn door hem niet verstrekt en de makelaar heeft betwist nog over tekeningen van de consument te beschikken en deze ook niet elektronisch te hebben verveelvoudigd. Bij gebreke van dergelijke aanwijzingen dient deze klacht te worden afgewezen.

De commissie zal zich voor het overige niet verliezen in bespiegelingen over de vraag of zij zich onbevoegd zou moeten verklaren, zij de klacht niet ontvankelijk zou moeten verklaren, of de klacht zou moeten worden afgewezen en volstaat hierna met de beslissing dat de klacht ongegrond is.

Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, de heer mr. J.J. Hendrikse, mevrouw mr. D.E. Valle Robles – Roomer, leden, op 29 november 2019.