Consument wil kosten aankoopbemiddeling terug bij vervangen riolering na aankoopdatum

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Bemiddeling / Kosten    Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 18036/24469

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument klaagt over de aankoopbemiddeling van de ondernemer. De ondernemer is volgens de consument in gebreke gebleven bij een goede bezichtiging en het passeren bij de notaris, waarbij de verkopende partij met de melding komt dat ze na aankoopdatum en voor de passeerdatum een deel van de riolering voor € 2.000,– hebben vervangen. De consument wil een deel van de aan de ondernemer betaalde kosten terug. De ondernemer geeft aan dat de verkopers verklaarden dat zij een probleem hadden met het riool. Zij hebben dit door een deskundige laten herstellen die hen € 2.000,– had gekost. De commissie oordeelt dat de verplichtingen van de makelaar eindigen op het moment dat de gewenste aankoop feitelijk en juridisch is gerealiseerd. Daarna kan geen sprake zijn van toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst. Daarnaast was de reparatie aan de riolering door een deskundige derde uitgevoerd tegen betaling van een aanzienlijk reparatiebedrag door de verkopende partij. Er is geen sprake van teruggave van de door de consument betaalde kosten. De klacht is ongegrond.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 11 februari 2019 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot aankoopbemiddeling tegen de daarvoor door de consument te betalen prijs van € 2.250,–.

De overeenkomst is uitgevoerd in de periode tot de levering van de aangekochte woning in juni 2019.

De consument heeft op 19 augustus 2019 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.

Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

De ondernemer als aankoopmakelaar is in gebreke gebleven bij goede bezichtiging van het aangekochte pand, en in gebreke gebleven bij het passeren bij de notaris waarbij de verkopende partij ineens met de melding komt dat ze na aankoop en voor passeerdatum een deel van de riolering voor € 2.000,– heb-ben vervangen. Inmiddels ben ik in een juridisch verhaal verwikkeld met verkoper en de bouwkundig inspecteur. Ook de aankoopmakelaar treft blaam.

De consument verlangt terugbetaling van € 1.500,–.

Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

De consument heeft de ondernemer een bemiddelingsopdracht verstrekt tot aankoop van een nader te bepalen pand, wat uiteindelijk heeft geresulteerd in de aankoop van de woning gelegen in [plaatsnaam].

Partijen zijn een courtage van € 2.250,– inclusief btw overeengekomen als vergoeding voor een ge-slaagde bemiddeling, welk bedrag ook is voldaan.

Op 21 juni 2019 vond de levering van de woning bij de notaris plaats. De verkopers gaven tijdens de levering aan dat zij, nadat de koopovereenkomst met de consument was getekend, een gebrek hebben ervaren met betrekking tot het riool. Zij verklaarden dat zij om die reden dit gebrek door een deskundi-ge hebben laten herstellen en dat deze reparatie hen € 2.000,– had gekost. Zij verklaarden dat het ge-brek door de betreffende reparatie volledig was verholpen. Aanvullend gaven de verkopers aan de fac-tuur van deze werkzaamheden aan de consument te verstrekken, zodat zij in de nabije toekomst nog aanspraak kon maken op garantie met betrekking tot deze herstelwerkzaamheden.

Mede vanwege het feit dat de verkopers op eigen initiatief melding deden van het inmiddels verholpen gebrek en het herstel daarvan door een professionele partij was uitgevoerd waarbij nog een garantie-termijn van kracht was, bestond er op dat moment geen aanleiding om een deel van het door te consu-ment te betalen aankoopbedrag in een depot bij de notaris te plaatsen. Niets wees er op dat moment op dat het gebrek niet deugdelijk door de betreffende deskundige zou zijn hersteld. Indien ten tijde van de levering sprake zou zijn geweest van zichtbare gebreken die nog door de verkopers hersteld zouden moesten worden, dan had de kopende partij voor kunnen stellen om een deel van de koopsom in depot achter te houden totdat de gebreken waren verholpen. Van een dergelijke situatie was echter geen sprake. De betreffende gebreken waren immers reeds, met garantie, hersteld. Er bestond geen aanlei-ding om aan de deugdelijkheid van het herstel te twijfelen.

Aanvullend is relevant dat een depotovereenkomst een drie-partijenovereenkomst is tussen notaris, koper en verkoper. De verkoper dient dus in te stemmen met de inhoud van een depotovereenkomst en in dezen is het de vraag of de verkopende partij ten aanzien hiervan medewerking zou hebben verleend. Een notaris kan namelijk niet – zonder akkoord van de verkoper – een deel van de koopsom achterhou-den. Rekening houdende met het feit dat de herstelkosten op het moment van levering € 2.000,– bedroegen, is het niet aannemelijk dat de consument haar schade uit een depotstelling had kunnen verkrijgen.

De consument stelt voorts dat zij na de levering van de woning verschillende (verborgen) gebreken heeft geconstateerd. De ondernemer is zelf geen bouwkundige. Om die reden heeft zij de consument geadviseerd een deskundige in te schakelen en een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren. De con-sument heeft dit advies van de ondernemer opgevolgd. De betreffende gebreken zijn niet uit het bouw-kundig onderzoek naar voren gekomen. De ondernemer was niet bekend met de door de consument gestelde gebreken en kon hier ook niet van op de hoogte zijn. Dit volgt ook uit het feit dat de consument zelf pas omstreeks 29 augustus 2019 de gebreken heeft ontdekt. Dit volgt uit het Whatsappbericht dat de consument op 29 augustus 2019 aan de ondernemer zond. De betreffende gebreken waren eerder niet waarneembaar en zijn ook niet door de bouwkundig onderzoeker opgemerkt. De ondernemer kan dan ook niet voor de betreffende gebreken aansprakelijk worden gehouden.

De consument stelt ook dat de ondernemer nazorg had moeten verlenen toen zij, nadat de levering van de woning had plaatsgevonden, verborgen gebreken constateerde. De overeenkomst van partijen is echter in ieder geval na levering van de woning geëindigd. Dit volgt ook uit de algemene voorwaarden. Daarnaast is de ondernemer geen juridisch adviseur en bestaat haar dienstverlening niet uit het juridisch begeleiden van haar opdrachtgevers. De ondernemer kon dan volstaan met de consument wijzen op haar rechtsbijstandsverzekeraar.

Resumerend dient de klacht van de consument te worden afgewezen nu deze niet getuigt van gedragin-gen en/of beslissingen van de ondernemer die niet in overeenstemming zijn met handelen zoals een zorgvuldig handelend en vakbekwaam makelaar betaamt. Eén en ander laat onverlet dat de gebreken die de consument met betrekking tot de woning ervaart voor haar teleurstellend zijn. Dat is evenwel een risico bij de aankoop van een woning, welk risico hier blijkens de feiten en omstandigheden in onderlig-gende kwestie niet aantoonbaar negatief zijn beïnvloed door het handelen of nalaten van de onderne-mer.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

De consument vordert van het door haar aan de ondernemer betaalde bedrag ad € 2.250,– een deel groot € 1.500,– terug. Zij is kennelijk het standpunt toegedaan dat er reden is dat het door partijen overeengekomene gedeeltelijk moet worden ontbonden met als ongedaanmakingsverplichting voormel-de door haar gevorderde terugvordering. Dit om reden dat naar haar zeggen de ondernemer toereken-baar is tekortgeschoten in een juiste nakoming van haar overeengekomen verplichtingen. De feiten die de consument aan haar standpunt heeft ten grondslag gelegd zijn summier en (te) algemeen te noemen.

De verplichtingen van de aankopend makelaar eindigen op het moment dat de gewenste aankoop feite-lijk en juridisch is gerealiseerd. Daarna kan (dus) geen sprake zijn van toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van het overeengekomene. Wat daarover door de consument is aangevoerd, kan hier dan ook buiten beschouwing worden gelaten.

Voor het bij de notaris (bij het transport van de onroerende zaak) door de ondernemer alsnog aandrin-gen op storting van een deel van de koopsom in depot c.q. het alsnog vragen van een garantstelling van de verkopende partij, bestond geen noodzaak. Uit wat daar kennelijk is voorgevallen is niet af te leiden dat de ondernemer toen de daarbij aanwezige consument daartoe hoe dan ook had moeten adviseren. De reparatie aan de riolering was naar zeggen van de verkopende partij aantoonbaar door een deskun-dige derde uitgevoerd tegen betaling van een aanzienlijk reparatiebedrag. Bovendien is niet weerspro-ken dat die reparatie door die derde onder garantie is uitgevoerd, waarop de consument in haar kwaliteit van opvolgend eigenaar van de woning een beroep kon (blijven) doen.

Daarbij komt dat terecht door de ondernemer is aangevoerd dat het ook niet tot een depotstorting zou zijn gekomen, omdat daarbij ook verkopende partij moet instemmen, die immers het in depot te storten bedrag pas later mag ontvangen. De kans dat die toestemming zou zijn verleend, moet klein worden geacht aldus de ondernemer omdat er toen vanuit mocht worden gegaan dat de reparatie deugdelijk en onder garantie was uitgevoerd. Het toen alleen op basis daarvan kunnen afdwingen van een depot moet inderdaad feitelijk voor bijna onmogelijk worden gehouden, ook omdat niet is gebleken dat de consu-ment het in eigendom verkrijgen van de woning alleen om die reden wilde opschorten voor nader onder-zoek naar de deugdelijkheid van de reparatie. Ook daartoe had de ondernemer toen niet hoeven advise-ren.

Voorts mag hier niet uit het oog worden verloren dat door de ondernemer – zelf geen bouwtechnisch deskundige – bij de consument is aangedrongen op een bouwtechnisch onderzoek, welk onderzoek ook tijdig is uitgevoerd in opdracht en voor rekening van de consument. Gesteld noch gebleken is dat in die bouwkundige rapportage is gewaarschuwd voor dusdanige onvolkomenheden in de aan te schaffen on-roerende zaak, dat de aankopend makelaar op haar beurt de consument nogmaals had moeten waar-schuwen voor het in eigendom willen verkrijgen daarvan (tegen de overeengekomen prijs) en de daar-mee dan samenhangende kosten en risico’s.

De slotsom luidt dan ook dat het verweer van de ondernemer op juistheid moet worden onderschreven en de klacht faalt.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, de heer M. Kok en mr. D.E. Valle Robles – Roomer, leden, op 1 oktober 2020.