Commissie: Makelaardij
Categorie: Informatie
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
51122
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de op 9 september 2009 tussen partijen tot stand gekomen Opdracht tot dienstverlening door de ondernemer ten behoeve van de verkoop van een bouwkavel. Hieraan voorafgaand had de consument [een andere makelaardij] ingeschakeld. Nadat deze makelaar was gefailleerd heeft de ondernemer al diens opdrachten, waaronder deze, overgenomen. De makelaar die deze opdracht bij [de andere makelaardij] behandelde, is in dienst getreden bij de ondernemer en is altijd de contactpersoon van de consument geweest. De consument heeft op 27 juli 2010 de klacht voorgelegd aan de ondernemer. Standpunt van de consument Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt. Op advies van de ondernemer is de bouwkavel vrij op naam aangeboden omdat er geen overdrachtsbelasting was verschuldigd. Deze vrijstelling bleek echter na zes maanden te zijn vervallen zonder dat de ondernemer de consument daarvan in kennis had gesteld. Hierdoor heeft de consument schade ondervonden, te weten 6% over de verkoopprijs. De consument verlangt financiële schadeloosstelling, te weten € 9.703,00 (6% overdrachtsbelasting). Standpunt van de ondernemer Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt. Hij heeft enige correspondentie met de consument aan de geschillencommissie toegestuurd waaronder door de koper van de kavel voor akkoord ondertekende documenten. Daarin is onder andere vermeld dat de “kosten, rechten en overdrachtsbelasting voor rekening zijn van verkoper”. In de koopovereenkomst is dit opgenomen. De ondernemer meent niet tekort geschoten te zijn. Beoordeling van het geschil Gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting is het de commissie gebleken dat sprake is van contractsoverneming; de ondernemer heeft met goedvinden van de consument de opdracht van [de andere makelaardij] overgenomen. De tarieven zijn hetzelfde gebleven en de persoon van de behandelaar eveneens. De afspraken met betrekking tot vraagprijs en overige voorwaarden betreffende de verkoop van het kavel zijn eveneens onveranderd. Verder is ter zitting het volgende komen vast te staan. De contractsoverneming heeft plaatsgevonden nadat de periode van zes maanden na koop door de consument van het bouwkavel zijn verstreken. Voorts is komen vast te staan, door erkenning van de ondernemer, dat de consument nooit uitleg heeft gekregen over de kwestie van de overdrachtsbelasting. Niet is aan hem uitgelegd dat het gaat om een periode van slechts zes maanden. Evenmin is stilgestaan bij de discrepantie tussen de Opdracht (kosten koper) en de publicatie (verkoop vrij op naam). Eveneens is duidelijk geworden dat op het moment van het verlopen van de zes maanden termijn er geen overleg heeft plaatsgevonden tussen de makelaar [de vorige makelaardij] en de consument. Tot slot is van belang dat de consument het bouwkavel in eigendom had terwijl inmiddels de waarde van zijn eigen woning vanwege de recessie ernstig was gedaald. Hierdoor kreeg de consument de bouwplannen op de kavel niet gefinancierd en diende hij direct na verkoop de kavel weer te verkopen. Het gaat dus om verkoop door een particulier, niet handelende in zijn beroep of bedrijf. Verder geldt dat de ondernemer er terecht op wijst dat in de Opdracht is vermeld dat verkoop “kosten koper” geschiedt en dat de consument dat ook heeft kunnen lezen in de voorlopige koopovereenkomst en in de transportakte. De commissie overweegt het volgende. Van de ondernemer (via contractsoverneming) had in elk geval verwacht mogen worden dat bij het verstrijken van de zes maanden termijn overleg met de consument had plaatsgevonden. Daarbij had moeten worden stilgestaan bij de vraag hoe nu verder? Dit geldt temeer nu het om een aanzienlijk bedrag aan overdrachtsbelasting gaat terwijl de ondernemer, gelet op vorenstaande, er niet zonder meer vanuit mocht gaan dat de consument op de hoogte was van de termijn van een half jaar. De consument schakelt de ondernemer als deskundig adviseur in en mocht dus spontaan advies verwachten. Aldus heeft de ondernemer zijn verbintenis tot informatieverstrekking aan de consument geschonden. Dit betekent dat sprake is van een aan de ondernemer toerekenbare tekortkoming en dat de hierdoor door de consument ondervonden schade dient te worden vergoed. De commissie constateert dat niet zonder meer kan worden vastgesteld dat de door de consument gestelde schade (kort gezegd: 6% overdrachtsbelasting) geheel aan de ondernemer, rekening houdende met de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, kan worden toegerekend. Daarvoor zijn namelijk ook andere factoren relevant; te weten de eigen keuze van de consument om de kavel op dat moment te verkopen in plaats van betere tijden af te wachten alsmede de voorzienbaarheid van de schade voor de ondernemer die op zich terecht stelt dat in de Opdracht staat dat de overdrachtsbelasting voor rekening van de consument is. Tot slot geldt dat de commissie in haar reglement (artikel 16) naar redelijkheid en billijkheid dient te oordelen. Ook op grond daarvan acht de commissie het redelijk en billijk dat de door de consument ondervonden schade voor de helft door de ondernemer dient te worden vergoed. Gelet hierop dient de schade van de consument naar redelijkheid voor de helft te worden toegerekend aan de ondernemer. Beslissing De ondernemer dient een bedrag van € 4.851,50 aan de consument te vergoeden. Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 75,– aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld. Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 25 maart 2011.