Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Factuur
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
171999/178660
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over de opleveringstermijn, die de ondernemer volgens de consument heeft overschreden. De consument verlangt hiervoor een schadevergoeding. De ondernemer betwist het standpunt van de consument, onder verwijzing naar een overzicht van onwerkbare dagen. Daarnaast stelt de ondernemer dat de boete lager zou moeten zijn dan de consument stelt. De commissie stelt vast dat het geschil draait om het aantal onwerkbare dagen er zijn geweest tussen de aanvang van de bouw en de oplevering. Zowel de ondernemer als de consument hebben een eigen overzicht overgelegd van de onwerkbare dagen tijdens de bouwperiode. De commissie gaat uit van de juistheid van het overzicht van de consument. Aan de hand van een eigen berekening stelt de commissie vast dat er geen sprake is van een overschrijding van de contractuele bouwtijd. De klacht is ongegrond.
De uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. M.L.J. Koopmans te Almelo, de heer F.J. Scholte te IJsselstein en mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te Oegstgeest, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Partijen verschillen van mening over de vraag hoeveel dagen de contractuele bouwtijd is overschreden.
Standpunt van consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft een koop-/aannemingsovereenkomst (hierna: overeenkomst) met de ondernemer gesloten ten behoeve van de bouw van zijn woning. Daarin zijn partijen in artikel 6 lid 1 overeengekomen dat de ondernemer de woning binnen 300 werkbare dagen zou opleveren, maar de consument is van mening dat de ondernemer die termijn heeft overschreden. Als gevolg daarvan vordert de consument schadevergoeding zoals bedoeld in artikel 14 lid 5 van de algemene voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld door SWK op 01 januari 2020 (hierna: de algemene voorwaarden).
Volgens de consument is de bouw aangevangen op 29 juni 2020, omdat dat de datum is die op de factuur van de eerste termijn staat vermeld. De woning is op 19 januari 2022 opgeleverd. De consument heeft bouwkosten.nl opdracht gegeven om een overzicht op te stellen van de werkbare dagen in de periode vanaf start bouw tot en met februari 2022. De consument heeft een overzicht overgelegd waarin is berekend dat de contractuele bouwtijd op 16 december 2021 is geëindigd. Als daar de kerstvakanties bij op moeten worden geteld, zoals de ondernemer heeft gesteld, dan betekent dit dat de woning uiterlijk 5 januari 2022 had moeten worden opgeleverd. Aangezien de datum is gelegen in de kerstvakantie, was de uiterste opleverdatum 24 december 2021. Daarmee zijn 26 dagen na de uiterste opleverdatum verstreken.
26 dagen x € 145,– = € 3.770,–.
Gelet hierop verzoekt de consument de arbiters om een gefixeerde schadevergoeding toe te kennen van € 3.770,– voor de overschrijding van de bouwtijd. Daarnaast verzoekt de consument de arbiters om schadevergoeding toe te kennen voor het betaalde klachtengeld (€ 340,–), de factuur van bouwkosten.nl (€ 108,90) en voor alle tijd die de consument in de zaak heeft moeten steken (€ 500,–). De vordering van laatstgenoemde kosten heeft de consument ter zitting ingetrokken.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer stelde zich aanvankelijk op het standpunt dat de feitelijke start van de bouw niet op 29 juni 2020, maar op 2 juli 2020 plaatsvond. Hierop is de ondernemer ter zitting teruggekomen. Om het aantal onwerkbare dagen te bepalen, maakt de ondernemer gebruik van een overzicht van Infoplaza/Bouwend Nederland, rekening houdend met de contractuele definitie van SWK. Het aantal onwerkbare dagen, als gevolg van onwerkbaar weer, is door deze instantie vastgesteld op 38 dagen. De ondernemer heeft gerekend met een vakantiesluiting van vier weken in de zomervakantie, omdat er toen sprake was van een collectieve sluiting van de bouwplaats. Deze vakantiesluiting heeft de ondernemer aangemerkt als onwerkbare dagen. Met inachtneming daarvan is de bouwtijd slechts met één dag overschreden.
Wat betreft de boete, dient er te worden gerekend met 0,25 promille van de aanneemsom. Dat betekent een boete van € 89,50 per dag (0,00025 x € 357.990). De consument rekent ten onrechte met een boete van € 145,- per dag, omdat hij uitgaat van een boete over de koop-/aanneemsom in plaats van over de aanneemsom. De ondernemer verzoekt de arbiters om de vordering van de consument af te wijzen, althans te bepalen dat de ondernemer een boete van € 89,50 is verschuldigd.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de tussen partijen gesloten overeenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de overeenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 19 januari 2021 opgeleverd.
Ook is op genoemde overeenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
De consument heeft gefixeerde schadevergoeding gevorderd, omdat hij van mening is dat zijn woning te laat door de ondernemer is opgeleverd. Hiertoe verwijst de consument naar de regeling die hieromtrent is opgenomen in de algemene voorwaarden. De arbiters hebben geconstateerd dat partijen van mening verschillen over de vraag welke regeling uit welke algemene voorwaarden van toepassing is. De consument verwijst naar artikel 11 en de ondernemer naar artikel 14. De inhoud van beide regelingen zijn volgens partijen overigens wel gelijk.
Artikel 17, lid 1 van de overeenkomst bepaalt over de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden het volgende:
“Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld door SWK op 0l januari 2020.”
De voorwaarden voor eengezinshuizen worden vervolgens door SWK verdeeld in aanneming, eigen grond, erfpacht en koop. Bij ‘aanneming’ staat de regeling in artikel 11 en bij ‘eigen grond’ staat de regeling in artikel 14. Naar het oordeel van de arbiters blijkt uit de overeenkomst dat tussen partijen de algemene voorwaarden voor ‘eigen grond’ (SWKE0120.AV) van toepassing zijn. In artikel 15, lid 2 van de overeenkomst wordt voor het bepalen van de start van de bouw namelijk verwezen naar artikel 14, lid 2 van de algemene voorwaarden. De arbiters zullen zich daarom bij de beoordeling van dit geschil baseren op de regeling van artikel 14 van de algemene voorwaarden.
Artikel 14 lid 5 van de algemene voorwaarden bepaalt over de gefixeerde schadevergoeding het volgende:
“Bij overschrijding van het overeengekomen aantal werkbare werkdagen en ook, indien een door de Ondernemer reeds aangekondigde oplevering wordt opgeschort, zal de Ondernemer zonder ingebrekestelling tot aan de feitelijke dag van oplevering aan de Verkrijger een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd zijn van een kwart promille (0,25‰) van de aanneemsom per kalenderdag.”
Over onwerkbare dagen bepaalt artikel 14 lid 1 het volgende:
“Werkdagen worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de Ondernemer gedurende ten minste vijf (5) uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Niet als werkdagen worden beschouwd de algemeen, al dan niet door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven, erkende rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen alsmede de door de directie van de Ondernemer in overleg met de ondernemingsraad of de personeelsvertegenwoordiging vastgestelde collectieve vakantiedagen en andere roostervrije dagen.”
Artikel 6 lid 1 van de overeenkomst bepaalt het volgende:
“De ondernemer verbindt zich de woning binnen 300 (driehonderd) werkbare dagen na de aanvang van de bouw van de woning geheel voor bewoning gereed aan de verkrijger op te leveren in de zin van artikel 14 lid 4 van de Algemene Voorwaarden.”
Ter zitting bleek dat tussen partijen niet langer in geschil is wanneer de bouw is aangevangen, namelijk op 29 juni 2020. Tussen partijen is nog wel in geschil hoeveel onwerkbare dagen er zijn geweest tussen de aanvang van de bouw op 29 juni 2020 en de oplevering op 19 januari 2021.
Onwerkbaar weer
De ondernemer stelt dat er in de tussenliggende periode sprake is geweest van 38 onwerkbare dagen als gevolg van onwerkbaar weer en verwijst ter onderbouwing daarvan naar een overzicht van BouwSupport-Infoplaza. De consument stelt daarentegen dat er sprake is geweest van 46,5 onwerkbare dagen als gevolg van onwerkbaar weer en hij verwijst ter onderbouwing daarvan naar een overzicht van Bouwkosten.nl.
De arbiters overwegen dat de bewijslast dat er sprake is geweest van een onwerkbare dag in beginsel op de ondernemer rust. De ondernemer heeft dit willen onderbouwen met een overzicht van BouwSupport-Infoplaza. De consument heeft het door de ondernemer overgelegde overzicht daarentegen betwist en heeft een eigen overzicht overgelegd. Nu partijen hebben uitgesproken zich te conformeren aan het overzicht van de eigen deskundige en naar de mening van de arbiters geen, dan wel onvoldoende bewijs door de ondernemer is geleverd dat het door de consument overgelegde overzicht onjuist is, zullen de arbiters het overzicht van de consument overnemen. Dat betekent dat de arbiters in de berekening van het aantal onwerkbare dagen zal uitgaan van 46,5 onwerkbare dagen als gevolg van onwerkbaar weer.
Kerstvakantie en bouwvakantie 2020/2021
De ondernemer heeft meerdere onwerkbare dagen gerekend in verband met de kerstvakantie van 2020 (21 december 2020 tot en met 1 januari 2021) en de kerstvakantie van 2021 (27 december 2021 tot en met 7 januari 2022). De ondernemer heeft hieraan ten grondslag gelegd dat er in de kerstvakanties niet op de betreffende bouwplaats is gewerkt. De consument betwijfelt of de kerstvakanties wel als vrije, en daarmee onwerkbare, dagen mogen worden gerekend. De arbiters overwegen dat de kerstvakantie in de branche wordt gezien als een algemene erkende bedrijfssluiting, zodat de ondernemer deze dagen terecht als onwerkbare dagen heeft aangemerkt in de zin van artikel 14 lid 1 van de algemene voorwaarden.
Het aantal collectieve vrije dagen bestempeld als bouwvakantie bedraagt normaliter 15. Het is de ondernemer toegestaan om deze termijn te verlengen. De ondernemer heeft de kopers van de onderhavige woningen, waaronder de consument, voorafgaand aan de bouwvakantie van 2021 in kennis gesteld van het feit dat de bouwvakantie van 2021 een periode zou beslaan van 26 juli tot en met 20 augustus 2021. De arbiters zijn derhalve van oordeel dat de ondernemer de bouwvakantie van 2021 heeft uitgebreid naar 20 vrije dagen, die daarmee als onwerkbaar zijn aan te merken. Aangezien een dergelijke mededeling niet heeft plaatsgevonden voorafgaand aan de bouwvakantie van 2020, gaan de arbiters ervan uit dat er in 2020 15 vrije dagen zijn aan te merken, die daarmee onwerkbaar zijn geweest.
Dat de consument enige werkzaamheden heeft gezien gedurende de kerst- of bouwvakantie(s) doet hier niets aan af. De dagen in die vakanties zijn immers op grond van artikel 14 lid 1 de algemene voorwaarden onwerkbaar. Als de ondernemer ervoor kiest om een aantal werkzaamheden te laten uitvoeren op die onwerkbare dagen, om ervoor te zorgen dat de opleverdatum wordt gehaald, dan is dat in het belang van zowel de consument als de ondernemer en worden die dagen daarmee geen werkdagen.
Berekening
De arbiters nemen het door de consument ingebrachte overzicht als uitgangspunt ter bepaling van de datum waarop de contractuele bouwtijd is geëindigd, nu deze datum door de ondernemer niet is betwist. Hieruit blijkt dat de contractuele bouwtijd van 300 werkbare dagen zou eindigen op 16 december 2021, met inachtneming van de onwerkbare dagen als gevolg van onwerkbaar weer tot dan toe en met inachtneming van de verplichte vrije dagen/feestdagen.
In dat overzicht is echter geen rekening gehouden met de bedrijfssluitingen in de kerstvakanties en de langere bouwvakantie in 2021, waarover de arbiters reeds hebben beslist. Dit heeft als gevolg dat er vanaf 16 december 2021 in totaal 26 dagen bij opgeteld moeten worden, vanwege de kerstvakantie van 2020, de bouwvakantie van 2021, de kerstvakantie van 2021 en de onwerkbare dagen die zich na 16 december 2021 hebben voorgedaan (zoals uit het overzicht van Bouwkosten.nl blijkt).
Voorgaande leidt tot de volgende berekening: 16 december 2021 + 26 dagen = 21 januari 2022. Dat betekent dat de contractuele bouwtijd is geëindigd op 21 januari 2022. Nu de woning van de consument op 19 januari 2022 is opgeleverd, is er geen sprake van een overschrijding van de contractuele bouwtijd.
De arbiters achten de klacht daarom ongegrond en zullen het verzoek om gefixeerde schadevergoeding afwijzen.
Toetsing aan de garantieregeling
Nu de klacht inhoudt dat sprake is van een te late oplevering, is geen sprake van een garantiegeschil, zodat aan dit onderdeel niet wordt toegekomen.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. De arbiters stellen vast dat de consument in het ongelijk wordt gesteld. De arbiters zullen daarom op grond van het Reglement bepalen dat de consument het klachtengeld niet retour ontvangt.
Beslissing
De arbiters:
• verklaren de klacht van consument ongegrond;
• wijzen het gevorderde af;
• stellen vast dat dat de consument ter zake van zijn klacht geen beroep op de Garantie- en waarborgregeling toekomt;
• stellen vast dat het klachtengeld conform het Reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op 9 februari 2023 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.