Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ontvankelijkheid
Jaartal: 2017
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
101494
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil tussen de VvE en de ondernemer berust op het volgende. Ter zitting is door de ondernemer gesteld, en door de VvE niet betwist, dat door partijen zijn gesloten SWK-aannemingsovereenkomsten waarin is opgenomen een overeenkomst tot arbitrage met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2010 en het bijbehorende Garantiesupplement Modules IA en IIA (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen” (hierna te noemen: het reglement).
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt VvE
Voor het standpunt van de VvE verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier met aanvullende stukken ontvangen op 23 februari 2016. In de kern komen de klachten op het volgende neer:
1. Op alle dakvlakken is de vastgestelde substraathoogte plusminus 30 mm hetgeen onvoldoende is voor een duurzame ontwikkeling van de sedum-vegetatie.
2. De kunststof drainagelaag is te dun. Momenteel liggen de daken in de lengterichting onder afschot. In de breedteligging is dit afschot onvoldoende gerealiseerd. Er zijn relatief weinig afvoeren en noodafvoeren en deze zijn ongunstig gepositioneerd. De opbouw van het drainage-element in combinatie met het afschot en het aantal afvoeren is te gering waardoor het regenwater niet voldoende kan worden afgevoerd. Het toegepaste drainage-element is niet geschikt voor het doel waarvoor het is gebruikt.
3. De afwatering van het dak is onvoldoende.
4. De afscheiding van de sedum-pakketten en de grindvelden/goten is niet goed; de VvE wil dat geperforeerde aluminium of kunststof profielen van tenminste 120 mm worden toegepast.
Deze klachten zijn op 22 februari 2016 aan de ondernemer gemeld nadat de VvE een rapport d.d. 18 februari 2016 van de firma [naam deskundig bedrijf] had ontvangen waaruit deze gebreken naar voren zijn gekomen.
De VvE vordert herstel van de gebreken.
De VvE heeft naar aanleiding van het verweer van de ondernemer met betrekking tot de niet-ontvankelijkheid het volgende aangevoerd.
Er is geen sprake van zes VvE’s, maar van één VvE. Het dak van [bouwdeel 1] 1 t/m 15 en 2 t/m 14 vormt een aaneengesloten geheel met de daken van [bouwdeel 2].
Bij oplevering waren de onderhavige gebreken niet onmiddellijk kenbaar. De bouwkundig adviseur heeft niet de beschikking gekregen over de bestektekeningen van de architect en heeft niet kunnen zien dat de ondernemer daar gedeeltelijk van is afgeweken. Bij de oplevering wordt alleen een visuele controle uitgevoerd; een destructief onderzoek is niet gebruikelijk. Dit betekent dat niet-zichtbare gebreken tijdens oplevering ook niet zijn geaccepteerd.
De huidige klachten betreffen niet de klachten die in een eerder gevoerde arbitrale procedure onderwerp van geschil zijn geweest. Overigens zouden de eisen bescheidener zijn geweest als indertijd de ondernemer de door de commissie opgedragen herstelwerkzaamheden had uitgevoerd conform de aanwijzingen van de deskundige. Deze werkzaamheden hebben verder pas plaatsgevonden na tussenkomst van SWK. De VvE verzoekt de arbiters bij gegrondverklaring van de klachten de opdracht tot herstel aan de ondernemer zo concreet mogelijk te omschrijven en te bepalen dat de uitvoering dient te geschieden door een bedrijf dat tenminste dezelfde deskundigheid heeft als [naam deskundig bedrijf].
De klachten betreffen niet het sedum, maar de door de ondernemer gecreëerde omstandigheden die zodanig negatief zijn voor het sedum en gunstig zijn voor mos en klaver dat de beloofde mooie sedum-daken een illusie blijken. Zo functioneert de drainagelaag niet. Ook houdt het gebruikte worteldoek water tegen, hetgeen blokkades oplevert. De hierdoor ontstane langdurige vochtige plaatsen met algvorming in het grind vormen een risico voor het voortbestaan van de dakbedekking. Voor de garantie van de dakbedekking moet het grind vegetatievrij blijven. De hovenier moest daarom tegen extra kosten de afgelopen jaren steeds sedum en mos verwijderen van het grind.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de brief van 8 april 2016, gericht aan de commissie, met aanvullende stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer:
De ondernemer is van mening dat de betrokken zes VvE’s niet-ontvankelijk zijn in hun vorderingen, dan wel dat hun vorderingen moeten worden afgewezen. Hij beroept zich hiervoor op het volgende.
Van toepassing is in basis de garantieregeling A. 2003 die later is omgezet in SWK 2010 module IA en IIA. De aanvraag betreft een zestal VvE’s te weten:
a. [bouwdeel 1] 1 t/m 15 en [bouwdeel 1] 2 t/m 14, waarvan de gemeenschappelijke gedeelten zijn opgeleverd op 21 oktober 2009;
b. [bouwdeel 2] 1 t/m 23 en [bouwdeel 2] 2 t/m 20, waarvan de gemeenschappelijke gedeelten zijn opgeleverd op 24 november 2009;
c. [bouwdeel 3] 1 t/m 27 en [bouwdeel 3] 2 t/m 26, waarvan de gemeenschappelijke gedeelten zijn opgeleverd op 23 februari 2010.
Voor wat betreft de beide VvE’s van [bouwdeel 1] stelt de ondernemer zich op het standpunt dat zij geen beroep kunnen doen op de garantieregeling, omdat zij hun klachten hebben gemeld na het verstrijken van de van toepassing zijnde garantietermijn. Die termijn is verstreken na verloop van zes jaar en drie maanden na de oplevering op 21 oktober 2009. Nu de melding ná 21 januari 2016 heeft plaats gevonden, dienen de VvE’s [bouwdeel 1] volgens de ondernemer niet-ontvankelijk te worden verklaard.
De VvE’s hebben zich bij oplevering laten bijstaan door een bouwkundig adviseur. Uit de opleververslagen blijkt dat bij de oplevering van de complexen opmerkingen zijn gemaakt over onderdelen van het aangebrachte dakpakket, maar niet aangaande de opbouw (drainagelaag en dikte substraat) van dat pakket. Hiermee hebben de VvE’s de geleverde voorzieningen geaccepteerd. Inmiddels is de van toepassing zijnde garantietermijn van 3 jaar (ingaande 3 maanden na oplevering) geldend voor dakbedekking, ruimschoots verstreken.
De VvE’s kunnen naar de mening van de ondernemer geen van alle een beroep doen op de verborgen-gebrekenregeling van artikel 16 lid 6 van de Algemene Voorwaarden. Immers, de rechtsvordering is niet binnen de vijf jaar en zes maanden na datum van oplevering ingediend.
Verder beroept de ondernemer zich erop dat inzake dit geschil reeds eerder, namelijk op 30 oktober 2013, een arbitraal vonnis is gewezen. Ten slotte brengt hij naar voren dat de VvE’s in de afgelopen jaren weinig tot geen onderhoud aan de sedum-daken hebben laten uitvoeren. De ondernemer stelt zich op het standpunt dat de dakopbouw voldoet aan het algemene criterium van goed en deugdelijk werk van de garantieregeling en -subsidiair- dat de eis van totale vervanging van de sedum-beplanting disproportioneel is. Hij wijst erop dat inmiddels herstel aan de daken heeft plaats gevonden en dat van wegspoelen van sedum geen sprake meer is.
Behandeling van het geschil
Op 5 oktober 2016 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam van de secretaris], fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen. De VvE werd vertegenwoordigd door [namen van vertegenwoordiger] Namens de ondernemer waren aanwezig de [namen van de vertegenwoordigers]
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en op basis van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
Tussen de individuele leden van de VvE en de ondernemer zijn op of omstreeks 9 april 2008 koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten betreffende de verkoop en levering door de ondernemer van een appartementsrecht in een door hem te realiseren appartementencomplex. In de individuele overeenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden van de VvE onder meer verbonden de appartementen (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.
Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de (leden van de) VvE gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.
Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat het gebouwde voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.
De VvE is, ten behoeve van de afzonderlijke bouwdelen, in het bezit gesteld van waarborgcertificaten onder nummers [nummers waarborgcertificaten].
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het reglement wordt de VvE geacht de arbiters te hebben verzocht om:
a. haar aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;
b. bij toewijzing ter zake steeds tevens vast te stellen wat haar toekomt op basis van de garantieregeling.
Deskundigenrapport
De commissie heeft op 11 mei 2016 een onderzoek laten uitvoeren door [naam van de deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie op 5 juli 2016. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Beide partijen hebben kennis genomen van de inhoud van dit rapport en zijn in de gelegenheid gesteld op dit rapport te reageren. De ondernemer heeft bij brief van 22 september 2016 een reactie gegeven op het rapport. Hij heeft aangegeven het niet met de conclusie van de deskundige eens te zijn, in het bijzonder omdat in het rapport niet is aangegeven aan de hand van welk voorschrift of welke richtlijn de dakbedekking is beoordeeld. Het bouwbesluit geeft geen richtlijnen of voorschriften inzake mossedum-daken en er is dan ook geen sprake van gebreken op grond van het bouwbesluit. Omdat niet wordt aangegeven aan de hand waarvan de deskundige de dakopbouw heeft beoordeeld, kan niet vastgesteld worden of dit is gebeurd op basis van de gegevens ten tijde van het ontwikkelen en aanbrengen van de mossedum-bedekking, dan wel op basis van voortschrijdend inzicht. Het gaat hier om een dakbedekking die inmiddels 7 jaar oud is. Voorts wordt in het rapport geen melding gemaakt van de weersomstandigheden ten tijde van de inspectie. Die ochtend was er sprake van hevige regenval waardoor de substraat-laag volledig verzadigd was met water. Ten slotte beroept de ondernemer zich erop dat de VvE, voor zover hem bekend, in de eerste 5 jaar van de garantieperiode geen onderhoud heeft uitgevoerd of laten uitvoeren; de VvE heeft dit onderhoud in ieder geval niet aangetoond.
Beoordeling van het geschil
De arbiters stellen vast dat de klachten betrekking hebben op de daken van de bouwdelen [bouwdeel 3], [bouwdeel 2] en [bouwdeel 1]. Het betreft hier in totaal 64 patiowoningen. Het geschil is op 23 februari 2016 bij de commissie aanhangig gemaakt.
Allereerst overwegen de arbiters dat de VvE al eerder tegen de ondernemer een geschil bij de commissie aanhangig heeft gemaakt, welk geschil is geadministreerd onder nummer [nummer geschil]. In deze procedure is op 30 oktober 2013 arbitraal vonnis gewezen. Ter zitting hebben partijen echter vastgesteld dat de klachten die in de onderhavige procedure aan de orde zijn, andere klachten betreffen dan die welke zijn beoordeeld in de procedure die heeft geleid tot voornoemd vonnis met nummer [nummer geschil].
Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst
In de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door SWK en van toepassing verklaard per 1 januari 2010 (hierna: AV). In artikel 15 AV is de onderhoudsperiode met garantie en aansprakelijkheid van de ondernemer geregeld. Hierin is -onder meer- het volgende bepaald:
lid 6. De rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode, onverminderd het bepaalde in lid 5 van dit artikel.
Voorts is in het kader van de garantieregeling een algemene garantietermijn van toepassing van zes jaar, welke termijn ingaat drie maanden na de datum van oplevering.
De arbiters zullen allereerst beoordelen of de bepaling van artikel 15 lid 6 AV als oneerlijk dient te worden aangemerkt in de zin van artikel 3 lid 1 van de richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten en de bijlage van deze richtlijn onder q. Hierin is opgenomen dat bedingen die tot doel of tot gevolg hebben het indienen van een beroep of het instellen van een rechtsvordering door de consument te beletten of te belemmeren als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. Een beding in een overeenkomst, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
Artikel 6:233 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is indien het gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.
Ten aanzien van overeenkomsten als de onderhavige (aanneming van werk) is artikel 7:761 BW van toepassing. Dit artikel bepaalt:
1. Elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. Indien de opdrachtgever de aannemer een termijn heeft gesteld waarbinnen deze het gebrek zal kunnen wegnemen, begint de verjaring pas te lopen bij het einde van die termijn, of zoveel eerder als de aannemer te kennen heeft gegeven het gebrek niet te zullen herstellen.
2. De rechtsvordering verjaart in ieder geval door verloop van twintig jaren na de oplevering in geval van aanneming van bouwwerken en door verloop van tien jaren na de oplevering in alle andere gevallen.
Van belang is dat deze bepaling van regelend recht is, zodat daarvan bij overeenkomst kan worden afgeweken.
Vastgesteld kan worden dat de regeling van artikel 15 AV inderdaad afwijkt van het bepaalde in artikel 7:761 BW. Ten aanzien van verborgen gebreken geldt immers dat hiervoor op grond van de algemene voorwaarden vijfenhalf jaar na oplevering geen vordering meer kan worden ingesteld, terwijl op grond van de wettelijke regeling een dergelijk gebrek nog tot 20 jaar na oplevering aan een rechter of arbiter zou kunnen worden voorgelegd, indien dat maar binnen twee jaar na ontdekking gebeurt.
Die enkele vaststelling is echter onvoldoende om tot het oordeel te komen dat die beperking onredelijk bezwarend is. Daarvoor moeten immers ook in ogenschouw worden genomen de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval en dient in het algemeen te worden bezien of die beperking het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
Wat betreft de wijze van totstandkoming van de voorwaarden geldt dat het hier een standaardregeling betreft die in nauw overleg met beroeps- en brancheorganisaties èn consumentenorganisaties tot stand is gekomen. Van groot belang achten de arbiters verder dat de algemene voorwaarden niet ten aanzien van alle gebreken de verjaringstermijn beperken; immers ten aanzien van ernstige gebreken geldt in casu dezelfde termijn als in artikel 7:761 BW. De vaststelling dat de beperking derhalve alleen ziet op niet-ernstige verborgen gebreken, speelt een belangrijke rol bij de vraag naar wat de wederzijds kenbare belangen van partijen waren en bij de vraag of het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord. Immers, waar een woning een object is dat onderhevig is aan zeer wisselende omstandigheden, zowel qua invloeden van buitenaf als qua intensiteit van gebruik als qua onderhoud, kan redelijkerwijs niet verwacht worden dat een ondernemer op ieder gebrek dat in of aan een woning opkomt gedurende een periode van 20 jaar kan worden aangesproken. Een beperking van die periode voor ‘normale’ gebreken kan niet als onredelijk of als een ‘aanzienlijke’ verstoring van het evenwicht worden beschouwd.
De arbiters concluderen dan ook dat artikel 15 lid 6 AV niet als oneerlijk beding in de zin van de hiervoor vermelde richtlijn dient te worden aangemerkt.
Termijnen
De gemeenschappelijke gedeelten van de bouwdelen [bouwdeel 1] zijn op 21 oktober 2009 opgeleverd. De garantieperiode uit hoofde van de garantieregeling liep dan ook tot 21 januari 2016. Uit hoofde van de verborgen-gebrekenregeling van artikel 15 lid 6 AV kon voor de twee bouwdelen gelegen aan [bouwdeel 1] tot 21 april 2015 een rechtsvordering wegens een verborgen gebrek worden ingesteld.
De gemeenschappelijke gedeelten van de bouwdelen [bouwdeel 2] zijn op 24 november 2009 opgeleverd. De garantieperiode uit hoofde van de garantieregeling liep dan ook tot 24 februari 2016. Uit hoofde van de verborgen-gebrekenregeling van artikel 15 lid 6 AV kon voor de twee bouwdelen gelegen aan [bouwdeel 2] tot 24 mei 2015 een rechtsvordering wegens een verborgen gebrek worden ingesteld.
De gemeenschappelijke gedeelten van de bouwdelen [bouwdeel 3] zijn op 23 februari 2010 opgeleverd. De garantieperiode uit hoofde van de garantieregeling liep dan ook tot 23 mei 2016. Uit hoofde van de verborgen-gebrekenregeling van artikel 15 lid 6 AV kon voor de twee bouwdelen gelegen aan [bouwdeel 3] tot 23 augustus 2015 een rechtsvordering wegens een verborgen gebrek instellen.
Zoals blijkt uit hetgeen hiervoor is overwogen, was de termijn waarbinnen de VvE een vordering uit hoofde van een verborgen gebrek kon instellen, reeds verstreken op het moment van aanhangig maken van dit geding bij de commissie. Voor zover de VvE haar vordering heeft gegrond op artikel 15 lid 6 AV, zal zij dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard.
Toetsing aan de garantieregeling.
De arbiters stellen vast dat ten tijde van de melding van de klacht bij de ondernemer op 22 februari 2016 de garantietermijn van zes jaar en drie maanden was verstreken voor wat betreft de twee bouwdelen gelegen aan [bouwdeel 1]. De arbiters verklaren de VvE voor wat betreft die bouwdelen niet-ontvankelijk in haar vordering. Voor wat betreft de twee bouwdelen gelegen aan [bouwdeel 2] en de twee bouwdelen gelegen aan [bouwdeel 3] geldt dat de klachten binnen de algemene garantietermijn van zes jaar en drie maanden na oplevering zijn gemeld.
Verkorte termijn
De ondernemer heeft verder een beroep gedaan op de niet-ontvankelijkheid van de VvE wegens het verstrijken van de garantietermijn voor dakbedekkingen van 3 jaar en 3 maanden.
Overwogen wordt dat in artikel 1.3.1 van Bijlage A. en Module IA. behorend bij de garantieregeling SWK 2010 is bepaald dat de garantietermijn voor dakbedekkingen is beperkt tot 3 jaar, ingaande 3 maanden na de oplevering, indien niet aantoonbaar is dat het door de ondernemer voorgeschreven onderhoud is uitgevoerd.
Ter zitting heeft de ondernemer gesteld dat het onderhoud aan de daken onvoldoende is geweest, hetgeen tot gevolg heeft gehad dat de putten zijn dichtgegroeid en er veel onkruid tussen het sedum groeit. Dit onkruid tast het sedum aan. Ook is de substraat-laag niet aangevuld en is onvoldoende bemest.
De VvE heeft de stelling van de ondernemer betwist en zich erop beroepen dat vanaf de oplevering een hovenier het onderhoud van de daken heeft uitgevoerd. Sedum is een plant die juist op arme grond welig tiert, zodat bemesting niet nodig is, aldus de VvE.
De arbiters zullen het beroep op niet-ontvankelijkheid op grond van de verkorte garantietermijn voor dakbedekkingen afwijzen. Zij zijn van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat de sedum-daken een mate van onderhoud vergen, die feitelijk vanaf het moment van oplevering niet is uitgevoerd. In dit verband wordt overwogen dat niet is gebleken dat van de zijde van de ondernemer een bepaalde mate of een wijze van onderhoud is voorgeschreven of geadviseerd.
Met betrekking tot de klachten overwegen de arbiters als volgt.
Klacht 1. Onvoldoende substraat.
De deskundige heeft geconstateerd dat de dikte van de substraat-laag bij de blokken 5-8 sterk varieert en onvoldoende is. Dit is van invloed op het functioneren van de vegetatieafwerking en zichtbaar in de begroeiing. Voorts heeft de deskundige gerapporteerd dat op de hellende dakdelen voorzieningen ontbreken om afschuiving van de substraat-laag te voorkomen.
Klacht 2. Drainagelaag
De deskundige heeft geconstateerd dat de toegepaste drainagelaag niet geschikt is om op de juiste wijze het water af te voeren en het water te bufferen.
Klacht 3. Waterhuishouding.
De deskundige heeft geconstateerd dat het afschot op het dak ongelukkig is gekozen. Door het ontbreken van voldoende afschot in de gootlijn treedt plasvorming op. Dit kan vanuit de grindvlakken op het midden van enkele daken moeilijk worden afgevoerd en leidt in de vegetatiezones tot schade aan en wildgroei van de vegetatie. De substraat-laag moet worden vrijgehouden van staand water.
Klacht 4. Scheiding vegetatie en grind.
De deskundige heeft geconstateerd dat de toegepaste scheiding onvoldoende functioneert. De scheiding is in combinatie met de drainagelaag slecht waterdoorlatend en onvoldoende stabiel.
De arbiters volgen de deskundige is zijn beoordeling en nemen de conclusies van de deskundige over als de hunne. De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer voor wat betreft de daken van de bouwdelen gelegen aan [bouwdeel 2] en [bouwdeel 3] aansprakelijk is voor de ondeugdelijke uitvoering van het werk. In het feit dat tussen partijen een ernstig verschil van mening bestaat over de juiste wijze van herstel, zien de arbiters aanleiding om te bepalen dat partijen in onderling overleg een derde zullen aanwijzen die voor herstel overeenkomstig de bevindingen van de deskundige zal zorg dragen. De daarmee gemoeide kosten zullen aldus worden verdeeld dat de ondernemer 4/5e deel en de VvE 1/5e deel van die kosten zal dienen te dragen. Immers, herstel van het dak brengt voor de VvE voordeel mee in de zin dat het dak, dat inmiddels ruim 7 jaar oud is, na de uitvoering van de herstelwerkzaamheden in een betere staat zal zijn dan thans. Dit voordeel wordt door de arbiters schattenderwijs bepaald op 1/5e deel van de waarde van de reparatiekosten.
Klachtengeld
Nu de VvE overwegend, namelijk voor vier van de zes bouwdelen, in het gelijk zal worden gesteld, beslissen de arbiters dat het klachtengeld, een bedrag van € 340,– dat de VvE aan de commissie heeft voldaan voor de behandeling van dit geschil, aan de VvE zal worden terugbetaald.
Derhalve wordt als volgt beslist:
Beslissing
De arbiters, rechtdoende als goede personen naar billijkheid:
I. verklaren zich niet bevoegd kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, inhoud en/of uitvoering van de koop-/aannemingsovereenkomst;
II. verklaren zich voor wat betreft de bouwdelen [bouwdeel 1] 1 t/m 15 en [bouwdeel 1] 2 t/m 14 niet bevoegd om kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de garantie- en waarborgregeling en de verplichtingen die die regeling op de ondernemer legt;
III. verklaren zich voor wat betreft de bouwdelen [bouwdeel 2] 1 t/m 23, [bouwdeel 2] 2 t/m 20, [bouwdeel 3] 1 t/m 27 en [bouwdeel 3] 2 t/m 26 wel bevoegd om kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de garantie- en waarborgregeling en de verplichtingen die die regeling op de ondernemer legt;
en alleen in zoverre oordelend:
IV. stellen vast dat de klachten gegrond zijn en veroordelen de ondernemer in de kosten gemoeid met herstel door een door partijen in onderling overleg aan te wijzen derde, onder aftrek van 1/5e deel van de daarmede gemoeide kosten, welk deel van de kosten voor rekening van de VvE dient te komen;
V. stellen vast dat de VvE ter zake van deze klachten een beroep op de waarborg toekomt:
VI. bepalen dat het klachtengeld conform het toepasselijke reglement aan de VvE zal worden terugbetaald.
Dit arbitraal vonnis is aldus gewezen te Den Haag op 1 maart 2017.