De notaris heeft bij een veiling onvoldoende zicht gehad op de biedingen

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Notariaat Zakelijk    Categorie: Schadevergoeding product/dienst    Jaartal: 2019
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 116644

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De notaris heeft de achtergrond van andere bieders op een veiling niet gecontroleerd. Klager heeft door die “nep”-biedingen veel meer betaald dan nodig was. Volgens de commissie is het doen van biedingen geregeld in de algemene veilingvoorwaarden. Van een ongeldig bod is geen sprake geweest. Het toezicht door de veilingnotaris houdt niet in dat tijdens de veiling gecontroleerd moet worden of sprake is van gegoedheid of faillissement. Klacht is ongegrond.

Volledige uitspraak

Behandeling van het geschil
Op 12 december 2018 is in onderhavige procedure een arbitraal tussenvonnis gewezen (hierna te noemen: tussenvonnis). De weergave van de klacht en van het verweer en al hetgeen in dit tussenvonnis is overwogen en beslist, dient hier als herhaald en ingelast te worden beschouwd.

In het tussenvonnis heeft de commissie eiseres ontvankelijk verklaard in haar klacht.

Op 17 april 2019 heeft te Den Haag de nadere mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. L. Kramer fungerend als extern plaatsvervangend secretaris.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt nader toegelicht.

Nadere toelichting ter zitting
De klager stelt dat een bod op een online veiling van onroerende zaken gestaafd dient te worden met een bankgarantie of het aantonen van financiële gegoedheid. Pas daarna kan worden afgemijnd. Doordat een, naar achteraf is gebleken, failliete inzetter en een dochtervennootschap van de executerende hypotheekhouder hebben meegeboden, is de prijs ten koste van eiseres opgedreven.
Wanneer gegoedheid niet is aangetoond, moet men worden uitgesloten van het doen van biedingen. Eiseres las pas na ontvangst van een afschrift van het proces-verbaal van veiling pas hoe een en ander is gegaan.
Omdat er online wordt geboden, moeten potentiële kopers er vanuit kunnen gaan dat biedingen reëel zijn. Op het moment dat er zich onregelmatigheden voortdoen, zoals in het onderhavige geval een failliete bieder, dient de veiling te worden stilgelegd. Volgens klager is er door de notaris geen enkel toezicht gehouden. Openheid en transparantie ontbreken.
Klager lijdt € 7.500,– schade, doordat de prijs is opgedreven. De vertegenwoordiger van de failliete vennootschap kan volgens klager helemaal niet de opzet hebben gehad om daadwerkelijk te gaan betalen. De vennootschap was al enkele maanden failliet, maar de notaris heeft dit niet tijdens de veiling geverifieerd.

De notaris stelt dat de vennootschap op het moment van registratie als bieder op online veilingen bij de platformnotaris niet failliet was, maar wel op het moment van bieden. In de voorwaarden staat dat als de vennootschap wordt vertegenwoordigd door een onbevoegd vertegenwoordiger, die persoon in privé is gebonden. Dit komt overeen met de volmachtregeling van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. De notaris heeft in het proces-verbaal de persoon (de vertegenwoordiger van de failliete vennootschap) aangemerkt als inzetter en aangegeven dat hij gebonden is, ware het niet dat er is afgemijnd. Het is niet zo dat de aan de inzetter verschuldigde 1% inzetpremie anders niet bij de afmijner in rekening zou zijn gebracht. Er is geen moment tijdens de veiling waarop de notaris deze stillegt om te rechercheren of de vennootschap wel bevoegd is. Ook als de notaris geweten had dat de vennootschap failliet was, was er nog geen reden geweest om het bod uit te sluiten, omdat de bieder in dat geval in persoon gebonden is. Het niet voorkomen in het insolventieregister ten tijde van het doen van de bieding, garandeert niet dat de bieder niet failliet is, omdat een faillissement al kan zijn ingegaan voordat het is gepubliceerd. Of de bieder had willen nakomen is voor de notaris niet vast te stellen. De notaris gaat niet over de registratie, dat regelt de platformnotaris.

Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.

Arbiters beslissen naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.

Eiseres heeft afgemijnd op een onder toezicht van verweerster gehouden online veiling van een onroerende zaak, nadat deze onroerende zaak was ingezet namens een door een platformnotaris geïdentificeerde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, die volgens het proces-verbaal van veiling ten tijde van de bieding al failliet was verklaard.
Eiseres klaagt dat de notaris toezicht dient te houden op schijnbiedingen en dat een niet rechtsgeldige bieding is gedaan, omdat de bieder ten tijde van het doen van de bieding al failliet was. De notaris heeft zich verweerd en gesteld dat sprake was van een rechtsgeldig bod en heeft daartoe verwezen naar de algemene veilingvoorwaarden waarin is opgenomen, dat in geval van een onbevoegde vertegenwoordiging, de vertegenwoordiger in persoon gebonden is.

Naar het oordeel van arbiters kan, mede gelet op hetgeen over het doen van biedingen is geregeld in de algemene veilingvoorwaarden (zoals door de notaris uiteengezet), niet worden geconcludeerd dat de notaris niet heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. Van een ongeldig bod is geen sprake geweest. Het toezicht door de veilingnotaris houdt niet in dat tijdens de veiling gecontroleerd moet worden of sprake is van gegoedheid of faillissement. Dat blijkt uit de algemene voorwaarden die bij eiseres bekend waren of hadden moeten zijn. Niet is gebleken dat de notaris onvoldoende toezicht heeft gehouden.
De klacht is ongegrond, zodat de arbiters aan de beoordeling van de door eiseres gestelde schade niet toekomen.

Hetgeen partijen over en weer voor het overige naar voren hebben gebracht kan niet tot een ander oordeel leiden.

Beslissing
Arbiters
– verklaren de klacht van eiseres ongegrond;

– wijzen het door eiseres verlangde af.

Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 17 april 2019 en door de arbiters, de heer mr. N. Schaar,de heer mr. G. Herwig en de heer mr. F.J. Schop, van de Geschillencommissie Notariaat ondertekend.