Deskundige constateert ondeugdelijke bevestiging rabatdelen; ondernemer veroordeelt tot herstel

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw    Categorie: Ondeugdelijk werk (non conformiteit)    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 159626/185976

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Hierbij heeft ondernemer zich verplicht tot het opleveren van een woning aan consument. Bij de opgeleverde woning hoort ook gevelbekleding voor de gevels en garage. Consument stelt dat de gevelbekleding gebreken vertonen. Een deskundige heeft de gevels waargenomen en een rapport met zijn bevindingen opgeleverd. Eén klacht wordt ongegrond verklaard. De overige twee klachten worden gegrond verklaard en wordt ondernemer veroordeel tot deugdelijk herstel. De klacht wordt ten dele gegrond verklaard.

De uitspraak

Ondergetekenden:

de heer mr. P.L. Alers te [plaatsnaam], de heer ing. G.J. van Ingen te [plaatsnaam], mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”

Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Onderwerp van het geschil
De gevelbekleding op de woning van de consument vertoont al na drie jaar diverse gebreken. Volgens de consument hadden deze gebreken niet mogen ontstaan, aangezien er onderhoudsarm geïmpregneerd hout zou worden toegepast.

Behandeling van het geschil
Op 5 april 2023 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. [naam] als secretaris.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de ondernemer vertegenwoordigd door de heer [naam] en bijgestaan door de heer [naam].

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De woning van de consument is in 2018 door de ondernemer opgeleverd. Volgens het bestek zou er gebruik worden gemaakt van houten gevelbekleding voor de topgevels en voor de garage. Deze zouden uitgevoerd worden in onderhoudsarm zwart geïmpregneerd larix of gelijkwaardig, type Zweeds rabat. Al na drie jaar vertoont het aangebrachte hout scheuren in de rabatdelen, is er op het hout op vele plaatsen geen beits meer te bekennen (vooral op de omlijstingen en op knoesten) en trekken de rabatdelen krom. De consument is van mening dat deze gebreken wel erg snel komen voor een onderhoudsarme houtsoort. De klacht kan worden onderverdeeld in de volgende onderdelen:
1. De rabatdelen bestaan niet uit larixhout of gelijkwaardig maar uit zichtbaar geïmpregneerd vurenhout. Vurenhout is echter niet gelijkwaardig aan douglas- of larixhout en bevat veel meer knoesten/kwasten. Hier is de consument van tevoren niet over geïnformeerd door de ondernemer.
2. De aangebrachte beits is onvoldoende dik (één laag) op het hout aangebracht. De tweede beitslaag is niet door de ondernemer aangebracht waardoor de consument nu met kale rabat- en boeidelen wordt geconfronteerd. Bovendien heeft de ondernemer de consument er nooit op gewezen dat de aangebrachte rabatdelen na slechts drie jaar opnieuw dienden te worden gebeitst. Bij de term ‘onderhoudsarm’ denkt de consument aan een periode van vijf à zes jaar, maar niet drie jaar.
3. Er zijn zorgen om de ventilatie onder het hout. Aan de onderkant kan de lucht erin, maar aan de bovenkant kan deze er niet uit zodat er geen circulatie kan plaatsvinden. Hierdoor kan het vurenhout gaan rotten.

De consument wenst dat de ondernemer, op diens kosten, een schilder (voor het beitsen van alle rabat- en boeidelen op de woning) en een timmerman (voor de ventilatie en het vervangen van lelijke rabatdelen) opdracht geeft om voornoemde problemen om te lossen.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Klachtonderdelen 1 en 2
Dat de ontwikkelaar eenmaal de ongelukkige woordkeuze ‘onderhoudsarm’ heeft gebruikt in de Technische Omschrijving, betekent niet dat zwart geïmpregneerd hout onderhoudsarm is. Sterker nog, onderhoudsarm geïmpregneerd hout bestaat niet. De ontwikkelaar heeft met ‘onderhoudsarm’ waarschijnlijk bedoeld dat het hout een hoge duurzaamheidsklasse heeft en in die zin min of meer onderhoudsarm is (het hout gaat zeker 10-15 jaar mee). De woordkeuze onderhoudsarm heeft dus meer met het hout te maken dan de daarop aangebrachte zwarte beits. Beits is een onderhoudsproduct dat met relatieve korte intervallen (3-5 jaar) opnieuw aangebracht of bijgewerkt moet worden.

Bovendien is deze kwestie van garantie uitgesloten op grond van artikel 8 lid 3 en lid 4 van de Garantieregeling. Desondanks heeft de ondernemer de consument wel aangeboden om vijf liter zwarte beits (met toebehoren) ter beschikking te stellen zodat al het houtwerk opnieuw geschilderd kan worden. Van dat coulance-voorstel heeft de consument geen gebruik willen maken.
Wat betreft de stelling van de consument dat sommige rabatdelen (krimp)scheuren vertonen en/of kromtrekken, stelt de ondernemer zich op het standpunt dat ook dit aspect niet onder de Garantieregeling valt (artikel 8 lid 4 onder F). Desondanks heeft de ondernemer de consument aangeboden om de minder mooie planken kosteloos te laten vervangen door een timmerman, maar daar heeft de consument geen gebruik van willen maken.

Klachtonderdeel 3
De ondernemer stelt zich op het standpunt dat de ventilatie achter het hout in orde is. Zowel onder als boven zijn ventilatielatten toegepast. De aangebrachte ventilatie is met inachtneming van de voorgeschreven richtlijnen ruim binnen de norm. De ondernemer verwijst ter onderbouwing hiervan naar de detailtekeningen.

Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 19 december 2022 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.

De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 1 januari 2023. De consument kan zich vinden in de bevindingen van de deskundige, maar wenst dat het hersteladvies van de deskundige ten aanzien van de zuidzijde van de woning ook gaat gelden voor de noordzijde van de woning.

De ondernemer heeft niet op het rapport van de deskundige gereageerd. Wel heeft de ondernemer, na ontvangst van het rapport van de deskundige, contact opgenomen met de consument om hem het herstel aan te bieden, zoals door de deskundige was voorgesteld.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt

In de in 2017 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is in 2018 opgeleverd.

Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.

Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
De arbiters overwegen als volgt.

Klachtonderdeel 1
In de Technische Omschrijving staat het volgende geschreven:

“De houten bekleding van de topgevels van de woning en van de garage worden uitgevoerd in onderhoudsarm zwart geïmpregneerd larix o.g. type zweeds rabat.”

De afkorting o.g. staat voor ‘of gelijkwaardig’. Dat betekent dat de ondernemer de mogelijkheid had om een houtsoort, vergelijkbaar met larix hout, te gebruiken. De ondernemer heeft ervoor gekozen om verduurzaamd Noord-Europees vurenhout aan te brengen. Volgens de deskundige is de duurzaamheid van verduurzaamd vurenhout gelijkwaardig aan larix hout/ geïmpregneerd larix hout. Daarnaast heeft de deskundige aangegeven dat de aanwezigheid van kwasten afhankelijk is van de leeftijd en groeiomstandigheden, maar dat dit geldt voor zowel vurenhout als larix.

De arbiters nemen de bevindingen en conclusies van de deskundige over, nu hiertegen door partijen geen verweer is gevoerd en de arbiters ook overigens niet is gebleken dat deze onjuist zouden zijn. Op grond hiervan stellen de arbiters vast dat het toegepaste vurenhout gelijkwaardig is aan het hout dat in de Technische Omschrijving stond beschreven en dat de ondernemer dus niet in strijd met de Technische Omschrijving heeft gehandeld door dit vurenhout toe te passen. Om die reden achten de arbiters dit klachtonderdeel ongegrond.

Klachtonderdelen 2 en 3
De deskundige heeft geconstateerd dat meerdere rabatdelen op de zuidzijde van de woning zijn gaan schotelen. De oorzaak hiervan is gelegen in de ondeugdelijke bevestiging van de rabatdelen en de wijze van ventilatie, waardoor er hoge temperaturen ontstaan aan de achterzijde van de rabatdelen. Zo wordt in richtlijnen geadviseerd om horizontaal geplaatste rabatdelen, zowel aan de boven- als onderzijde van het gevalvlak, over de gehele lengte te ventileren met een opening van 10 mm. De deskundige heeft geconstateerd dat deze ventilatie niet aanwezig is. De arbiters nemen deze bevindingen en conclusies van de deskundige over, nu hiertegen door partijen geen verweer is gevoerd en de arbiters ook overigens niet is gebleken dat deze onjuist zouden zijn. De deskundige heeft geadviseerd om de rabatdelen op de topgevel van de zuidzijde van de woning geheel te vervangen en opnieuw, op de juiste wijze, aan te brengen. De arbiters zullen de ondernemer hiertoe veroordelen. De consument heeft in reactie op het deskundige rapport aangegeven dat hij wenst dat ook de rabatdelen op de noordzijde van de woning worden vervangen, maar daar zien de arbiters geen aanleiding toe. Op de overige gevels komt het schotelen immers niet voor en daar zijn ook geen andere gebreken geconstateerd.

Voor wat betreft de afwerking van de geveldelen, heeft de deskundige aangegeven dat bij dekkende afwerksystemen met name op de zuidzijde van een woning donkere kleuren een negatieve invloed hebben op het benodigde onderhoud van schilderwerk. Dit betekent dat er frequenter onderhoud noodzakelijk is. Tussen de oplevering van de woning en de klacht over de kwaliteit van het beitswerk zit ongeveer drie jaar. Vanwege de situering op het zuiden acht de deskundige een periode van drie jaar te lang alvorens er een nieuwe afwerklaag wordt aangebracht. Gelet op de formulering in de Technische Omschrijving en hetgeen de deskundige heeft gerapporteerd, zijn de arbiters van oordeel dat de consument redelijkerwijs niet had hoeven te verwachten dat al binnen drie jaar een nieuwe afwerklaag vereist was op de zuidzijde van de woning. Om die reden zijn de arbiters van oordeel dat er ten aanzien van de afwerking op de zuidzijde van de woning sprake is van een aan de ondernemer toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Om die reden zullen zij de ondernemer veroordelen om een nieuwe afwerklaag aan te brengen op de gehele zuidzijde van de woning, dus inclusief de zuidzijde van de aanbouw. De geheel te vervangen rabatdelen op de topgevel aan de zuidzijde (zoals in de vorige alinea is overwogen) dienen na montage te worden voorzien van dezelfde aan te brengen afwerklaag als de overige rabatdelen aan de zuidzijde van de woning.

De consument heeft nog gevorderd dat alle aanwezige rabatdelen worden gebeitst, maar daar zien de arbiters geen aanleiding toe. De deskundige heeft niet aangegeven dat een termijn van drie jaar ook te snel zou zijn voor het aanbrengen van een nieuwe afwerklaag op de rabatdelen, op de niet op de zon georiënteerde gevels. Om die reden zien de arbiters geen reden om de ondernemer te veroordelen om een nieuwe afwerklaag aan te brengen op alle aanwezige rabatdelen.

Concluderend achten de arbiters klachtonderdeel 1 ongegrond en klachtonderdelen 2 en 3 gegrond.

Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat de consument ten aanzien van de klacht, voor zover deze ziet op het schilderwerk zelf, geen beroep toekomt op de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling toe. Op grond van artikel 8 lid 3 sub c van de garantieregeling geldt namelijk een garantietermijn tot één jaar na voltooiing van het schilderwerk. Niet gesteld noch gebleken is dat de consument binnen deze termijn de klacht over het beitswerk bij de ondernemer heeft gemeld. Voor wat betreft de overige klachten geldt dat niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument daarom wél een beroep op de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling toe.

Klachtengeld toevoegen en behandelingskosten
De klachten van de consument worden gedeeltelijk gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,– (inclusief btw). Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:

– verklaren klachtonderdelen 2 en 3 gegrond en klachtonderdeel 1 ongegrond;
– veroordelen de ondernemer ter zake van de klachtonderdelen 2 en 3 tot goed en deugdelijk herstel, door de rabatdelen op de topgevel van de zuidzijde van de woning geheel te vervangen, met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, en deze rabatdelen na montage te voorzien van een extra afwerklaag als bestaand, en door een nieuwe afwerklaag als bestaand aan te brengen op de zuidzijde van de woning en aanbouw, alles binnen acht weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag € 260,– als vergoeding voor het betaalde klachtengeld, binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klacht, voor zover deze ziet op het schilderwerk zelf, geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling en voor de overige klachten wel.