Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
115082
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2010 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I C en II F (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht op het volgende neer.
Op 8 december 2010 heeft de consument een koopovereenkomst gesloten met [bedrijfsnaam] te [plaatsnaam] met betrekking tot een perceel bouwgrond bestemd voor de bouw van een woning aan [straatnaam] te [plaatsnaam]. Daarnaast heeft de consument met [bedrijfsnaam] (de rechtsvoorgangster van de ondernemer) een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van voornoemde woning. De woning is op 29 juni 2012 opgeleverd.
Na de oplevering van de diverse woningen in het nieuwbouwproject, zijn er klachten gemeld over diverse waterpompen. Dit is gezamenlijk opgepakt door [bedrijfsnaam], het door de ondernemer ingeschakelde bedrijf voor de realisatie van de installaties.
Bij e-mail van 14 december 2013 heeft de consument aan de ondernemer meegedeeld dat er nog steeds sprake is van onopgeloste zaken, waaronder de Warmte Koude Opslag (WKO)-installatie. Hoewel nadien diverse malen onderzoek naar de installatie heeft plaatsgevonden, waarbij de installatie telkens is bijgevuld, loopt de druk in de installatie (te snel) terug (leeg). Het gebrek is tot op heden nog steeds niet verholpen, aldus de consument.
Omdat de ondernemer zich inmiddels op het standpunt heeft gesteld dat hij geen nader onderzoek- of herstelwerkzaamheden zal uitvoeren, vordert de consument in de onderhavige procedure – kort gezegd – veroordeling van de ondernemer tot onderzoek naar en herstel van het gebrek aan de WKO-installatie, dit naar de eisen van goed en deugdelijk werk, een en ander met veroordeling van de ondernemer in de kosten van deze procedure.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. De ondernemer stelt zich kort samengevat op het standpunt dat er diverse inspanningen zijn verricht om te onderzoeken waar het drukverlies nu precies vandaan kwam. Eind 2017 heeft de monteur van de ondernemer nog met de consument contact gehad over het mogelijke drukverlies, waarop door de consument de mededeling werd gedaan dat er geen drukverlies in de installatie is waargenomen en dat de installatie naar behoren functioneerde. Gelet hierop heeft de ondernemer de klacht van de consument afgedaan als opgelost, dit naar volle tevredenheid van de consument.
Wat daar verder ook van zij, de ondernemer heeft zich bereid verklaard om eventuele problemen die zich in de toekomst nog zullen openbaren naar tevredenheid van de consument op te lossen.
Behandeling van het geschil
Op 22 juni 2018 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een deskundigenonderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De consument heeft hierop gereageerd per brief van 24 april 2018. De ondernemer heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.
Uitgangspunten
In de per 8 december 2010 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 29 juni 2012 opgeleverd.
Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder [certificaatnummer]
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst
Uit het deskundigenonderzoek komt naar voren dat de fabrikant op 19 februari 2018 de installatie nog heeft bijgevuld en dat tijdens het onderzoek, dat op 23 maart 2018 heeft plaatsgevonden, de druk was gedaald tot 1,1 bar. De deskundige stelt vast dat er sprake is van drukverlies en dat er sprake moet zijn van een lekkage. Hoewel het volgens de deskundige een zeer geringe lekkage betreft – van mogelijk 1 liter per maand – die niet op eenvoudige wijze is op te sporen, is het in zijn visie niet deugdelijk dat de installatie met een frequentie van gemiddeld 1 à 2 keer maand moet worden bijgevuld. De deskundige tekent daar nog bij aan dat het regelmatig bijvullen met zuurstofrijk kraanwater nadelige effecten heeft op de duurzaamheid van de installatie. Op basis van verkregen informatie van de consument komt de deskundige tot de voorzichtige conclusie dat de lekkage zich moet bevinden in de warmtepomp of de leidingen daarvan naar de verdelers van de begane grond en/of verdieping. Volgens de deskundige is er derhalve niet voldaan aan artikel 6.2 van de garantieregeling. Voor wat betreft het herstel adviseert de deskundige dat de warmtepomp grondig wordt onderzocht en voor zover dit geen resultaat oplevert, in overweging moet worden genomen deze te vervangen.
Nu de ondernemer deze bevindingen niet dan wel onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken en er ook overigens geen aanleiding is om af te wijken van deze bevindingen, nemen de arbiters deze over als de hunne. Naar het oordeel van de arbiters is de ondernemer derhalve tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de koop-/aannemingsovereenkomst.
De arbiters betrekken bij bovenstaand oordeel de omstandigheid dat ter zitting door de ondernemer is toegezegd dat nader onderzoek door hem aan de installatie zal worden gedaan. Gelet hierop hebben partijen de commissie verzocht om onderhavige zaak tot en met oktober 2018 aan te houden. Bij brief van 1 november 2018 heeft (de gemachtigde van) de consument de commissie, voor zover hier van belang, het volgende meegedeeld: “(…) Op 13 september jl. hebben partijen afgesproken dat het onderzoek zou plaatsvinden (…) Cliënten hebben begrepen dat de groepen op zolder zijn afgeperst met een waterpers. Of er verder nog bijzonderheden zijn geconstateerd is onbekend. Cliënten hebben niks meer mogen vernemen van de aannemer. Verder is het systeem de afgelopen maanden weer diverse malen bijgevuld (…)”.
Van de vervolgens door de commissie geboden gelegenheid hierop nog een reactie te geven, heeft de ondernemer geen gebruik gemaakt. Het vorenstaande brengt met zich dat hetgeen de ondernemer eerder in dit geschil als verweer tegen de vordering van de consument naar voren heeft gebracht een onvoldoende gemotiveerde betwisting van de vordering inhoudt.
Tegen deze achtergrond bezien, is de klacht van de consument gegrond en zullen de arbiters de ondernemer dan ook veroordelen tot herstel van de installatie naar de eisen van goed en deugdelijk werk, althans op een dusdanige wijze dat de installatie lekvrij zal zijn. De deskundige heeft in dit verband de suggestie gedaan om de warmtepomp te vervangen. Het beroep van de ondernemer op disproportionaliteit gaat naar het oordeel van de arbiters niet op, omdat deze wijze van herstel kennelijk in het onderhavige geval de enige manier is om de terugkerende klacht definitief te verhelpen.
Toetsing aan de garantieregeling
Zoals hiervoor al is overwogen, heeft de ondernemer de klacht van de consument onvoldoende gemotiveerd weersproken. Naar het oordeel van de arbiters is hiermee genoegzaam komen vast te staan dat er sprake is een technische tekortkoming. De consument komt ter zake zijn klacht derhalve een beroep toe op de garantieregeling.
Proceskosten
Voor een veroordeling in de kosten van de procedure zoals door de consument is gevorderd, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. De arbiters stellen vast dat de consument aldus volledig in het gelijk wordt gesteld en zullen op grond van het Reglement bepalen dat de consument het klachtengeld retour ontvangt.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
veroordelen de ondernemer tot herstel – zoals hiervoor is overwogen – van het gebrek aan de WKO-installatie een en ander naar de eisen van goed en deugdelijk werk;
stellen vast dat de consument een beroep op de Garantieregeling toekomt;
stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald;
wijzen het meer of anders gevorderde af.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op
en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.