Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Levering juridisch
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
44569
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling A 2003 en de bijbehorende bijlage A (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling …, worden beslecht conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Standpunt consument Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier ontvangen op 4 juni 2010 en de brief aan de commissie van 1 september 2010. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer. De consument klaagt over een gedeelte van de tuinmuur aan de voorzijde van de woning. Deze is niet tegen de erfgrens, maar 30 centimeter vanaf de erfgrens op het terrein van de consument geplaatst door de ondernemer (hierna te noemen: klacht 1). Hierdoor verspringt de tuinmuur halverwege de tuin van de consument en staat deze niet in lijn met het andere deel van de tuinmuur en de tuinmuren van de andere eigenaren. Uit de verkooptekeningen blijkt deze inspringing niet. Daarnaast zit naar zeggen van de consument het afzuigpunt van de mechanische luchtverversing in de badkamer op een verkeerde locatie (hierna te noemen: klacht 2). Op de tekening van de verkoopbrochure en de ondertekende optietekening staat dit afzuigpunt aangeduid boven de douche. In de in de stukken aangeduide nieuwsbrief heeft de ondernemer aangegeven dat dit afzuigpunt in afwijking van de eerder gemaakte afspraak wordt geplaatst boven het bad en zo is ook geschied. Door de plaatsing boven het bad wordt de (douche)stoom niet (voldoende) afgezogen, maar wordt met name (verse) lucht van buiten de badkamer aangezogen. De consument verlangt herstel van beide gebreken. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweerschrift van 21 juli 2010. In de kern komt de reactie van de ondernemer op het volgende neer. Bij de woning van de consument dient de tuinmuur, in verband met het ‘doorlopen’ van de damwand om de hoek, ten behoeve van een correcte en technisch volwaardige erfafscheiding, verder op het privéterrein te worden geplaatst, hetgeen zorgt voor een kleine inspringing. De tuinmuur verplaatsen zou inhouden dat de damwand in het openbaar gebied zou moeten komen te staan, hetgeen niet is toegestaan. Partijen zijn niet overeengekomen dat de erfafscheiding aan de voorzijde van de woning exact op een lijn dient te liggen. Mocht de commissie oordelen dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming, dan is de aard en omvang van het gebrek (de inspringing) dermate gering dat in redelijkheid herstel niet van de ondernemer gevergd mag worden. Ten aanzien van klacht 2 (de afzuiging badkamer) is door een door de ondernemer ingeschakeld installatiebedrijf op 3 mei 2010 de capaciteit van de afzuiging in de badkamer nagemeten. Geconstateerd werd dat de installatie voldoet. De consument heeft geen belang bij verplaatsing van het afzuigpunt. De ondernemer verzoekt de commissie de vordering af te wijzen met veroordeling van de consument in de kosten van het geding. Behandeling van het geschil Op 15 oktober 2010 heeft de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht. Nadere toelichting ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Klacht 1 (tuinmuur): Er zijn geen detailleringstekeningen beschikbaar. Op de situatietekening liggen de muren van alle woningen zichtbaar in een rechte lijn en dit blijkt ook zo uit de verkoopbrochure. De consument mocht verwachten dat de muur in hun voortuin op een lijn zou liggen. De consument heeft terstond ten tijde van het leggen van de fundering van de muur geconstateerd dat er een probleem optrad en aan de ondernemer aangegeven dat de wijze van uitvoering niet klopte. De ondernemer heeft toen de consument bericht dat het probleem zou worden opgelost. Uiteindelijk werd het niet opgelost en is de consument aldus voor een voldongen feit gesteld, en doet de ondernemer een beroep op te hoge kosten bij een andere wijze van uitvoering. Als de ondernemer meteen maatregelen had getroffen, had het probleem gemakkelijk verholpen kunnen worden. De muur kan wel tegen de erfgrens worden gerealiseerd, alleen zijn hier extra werkzaamheden voor nodig, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van (extra) grondankers, mede omdat de muur ter plaatse dan deels boven de damwand moet worden gesitueerd. Klacht 2 (afzuiging): Vlak voor de oplevering ontving de consument de betreffende nieuwsbrief waarin werd aangekondigd dat het betreffende afzuigpunt op een andere plaats in de badkamer werd gesitueerd. De afvoercapaciteit kan voldoende zijn, maar door de plek van de afzuiging werkt deze minder goed. De ondernemer kan het gebrek herstellen door bijvoorbeeld een verlaagd plafond aan te leggen en de afzuiging te verplaatsen naar boven de douche. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Klacht 1 (tuinmuur): Er zijn geen specifieke afspraken gemaakt over de situering van de tuinmuur. De tekening is niet op schaal en hieruit kan en mag op detailniveau niets worden afgeleid. Er is geen sprake van 30 centimeter inspringing maar hooguit van 10 centimeter. De ondernemer was genoodzaakt de tuinmuur vanwege de damwand ter plaatse, technisch zo uitvoeren. Er bestond geen aanleiding om gezien de gewijzigde omstandigheden nadere afspraken met de consument te maken. De damwand zelf is niet geschikt voor (extra) verticale belasting; daardoor ontstaat het risico van kantelen. Klacht 2 (afzuiging): De installateur heeft de wijziging voorgesteld toen bleek dat bij opdrachtgevers die de badkamer wilden vergroten – zoals dus ook bij de consument het geval is – de afzuiging midden in de badkamer zou komen te zitten en dit was ongunstig. De ondernemer heeft dit eenzijdig middels een nieuwsbrief gecommuniceerd aan alle betrokkenen. Indien de commissie mocht besluiten dat tot herstel moet worden overgegaan, dan staat dit qua kosten niet in verhouding tot de ernst van de klacht. Dit zou onder meer betekenen dat het halve plafond van de badkamer gesloopt moet worden. Gelijksoortige klachten van anderen zijn de ondernemer niet bekend. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil neemt de commissie – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt. In de op 6 december 2007 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling garandeert de ondernemer aan de consument dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van [een waarborgcertificaat]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de Commissie te hebben verzocht om: hun aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hun toekomt op basis van de garantieregeling. Beoordeling van het geschil Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende. De commissie oordeelt ten aanzien van klacht 1 (het inspringende deel van de tuinmuur) dat de consument gegeven de tussen de consument en de ondernemer geldende afspraken en documentatie (waaronder de situatietekening en de verkoopbrochure) redelijkerwijs erop mocht vertrouwen en ervan mocht uitgaan dat de tuinmuur aan de voorzijde van het huis in één rechte lijn gesitueerd zou worden en niet (dusdanig afwijkend) zou inspringen. De consument heeft de ondernemer terstond geïnformeerd toen deze erachter kwam dat een afwijking van de gemaakte afspraken waarschijnlijk was. De commissie is van mening dat op de ondernemer de verplichting rustte om ten tijde van deze informatie uitwisseling door de consument in gesprek te treden met de consument om alsnog tot een over en weer gewenst en acceptabel resultaat te komen. Hierbij neemt de commissie mede in overweging dat in beginsel als norm moet worden aanvaard dat een tuinmuur gewoonlijk wordt geplaatst “strak” tegen de erfgrens (zoals dat bij de overige soortgelijke woningen ook is geschied). Indien hiervan wordt afgeweken moet dit hoe dan ook medegedeeld worden en zijn alsnog anders luidende afspraken vereist. Er is met andere woorden tussen partijen niet afgesproken dat van een normale uitvoering zou worden afgeweken. De commissie overweegt dat dit, mede gezien de specifieke omstandigheden van dit geval, voor rekening en risico van de ondernemer moet komen. De commissie is het overigens niet eens met de stelling van de ondernemer dat er geen andere technische mogelijkheden waren om te komen tot een rechte lijn c.q. plaatsing van de muur tegen de erfgrens aan. De commissie oordeelt daarom dat de ondernemer tot herstel dient over te gaan en zorg dient te dragen dat de tuinmuur alsnog over de gehele lengte tegen de erfgrens wordt geplaatst, in een rechte lijn met het andere gedeelte van de tuinmuur. Het feit dat de wijze van herstel/nakoming alsnog met (aanmerkelijke) kosten gepaard zal gaan, maakt niet dat hier anders moet worden beslist. De commissie overweegt dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Nu de klacht is dat een en ander op een andere wijze is uitgevoerd dan is overeengekomen, is er geen sprake van een garantiegeschil, maar van een zogenaamd leveringsgeschil uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst. De garantieregeling biedt voor een dergelijk geschil geen toetsingskader. Ten aanzien van klacht 2 (afzuiging badkamer) is middels het voldoende deugdelijke rapport van het door de ondernemer ingeschakelde installatiebedrijf d.d. 3 mei 2010 voor de commissie komen vast te staan dat de capaciteit en de kwaliteit van de afzuiging in de badkamer voldoen aan de daarvoor geldende normen. De ondernemer heeft de afzuiging weliswaar opgeleverd op een locatie die aanvankelijk door partijen niet is overeengekomen, maar de commissie acht in het licht van de omstandigheden van dit geval de ernst en de aard van deze wanprestatie van dusdanig ondergeschikte betekenis dat herstel hiervan of vervangende schadevergoeding niet aan de orde zijn. De commissie is dus van oordeel dat de situering van het afzuigpunt in de hoek boven het bad niet heeft geleid tot een ernstige benadeling van de consument. Van het aanzuigen van verse lucht en hierdoor het niet meer voldoende kunnen aanzuigen van stoom van de douche is – oordelend vanuit de eigen deskundigheid van de commissie – geen sprake. Mocht hiervan sprake zijn, dan had zich ondertussen schimmelvorming/verkleuring voorgedaan en andersoortige klachten van dien aard en dit is door de consument niet gesteld noch zijn die gebleken. De door consument geopperde mogelijkheid van het aanbrengen van een verlaagd plafond leidt naar het oordeel van de commissie eerder tot een verslechtering van de huidige situatie dan tot een verbetering. De consument wordt op grond van het vorenstaande voor minder dan 75% in het ongelijk gesteld. Conform het Reglement zal het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument worden terugbetaald. Voor een veroordeling in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van rechtshulp, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen. Van deze regel wordt slechts in bijzondere omstandigheden afgeweken, welke omstandigheden de commissie in het onderhavige geschil niet aanwezig acht. Derhalve wordt beslist als volgt. Beslissing De commissie, rechtdoende naar de regelen des recht: I. veroordeelt de ondernemer tot herstel, overeenkomstig de eis van goed en deugdelijk werk, van de tuinmuur (klacht 1), zoals hierboven is bepaald, dusdanig dat terzake alsnog wordt voldaan aan de hiervoor uiteengezette norm en hetgeen partijen hierover in de koop-/aannemingsovereenkomst (en daarbij behorende documentatie) zijn overeengekomen, alsmede het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke (bijkomende) werkzaamheden. Deze werkzaamheden dienen, voor zover deze inmiddels niet al naar behoren zijn uitgevoerd, zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen zes maanden na dagtekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd; II. stelt vast dat de consument ten aanzien van de tuinmuur (klacht 1) geen beroep op de garantieregeling toekomt; III. stelt vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald; IV. wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd. Dit arbitaal vonnis is gewezen te Den Haag op 12 november 2010 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.