Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ontvankelijkheid
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
42264
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling A 2003 en de bijbehorende bijlage A (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling …, worden beslecht conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Verloop van de procedure Door het indienen van een arbitrageverzoek op 12 april 2010 (gevolgd door een vragenformulier op 27 april 2010) heeft de consument het geschil aanhangig gemaakt tegen de ondernemer. Namens de commissie is de ondernemer op 11 juni 2010 verzocht schriftelijk verweer te voeren tegen de klacht van de consument. Hierop heeft de ondernemer op 29 juni 2010 een schriftelijk verweer ingediend bij de commissie. Standpunt consument Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het arbitrageverzoek. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer. Op 24 juni 2009 heeft het AIG een scheidsrechterlijk vonnis gewezen, waarbij de ondernemer onder meer is veroordeeld om een hekwerk te plaatsen langs de rechterzijde van de tuin van de consument. De ondernemer blijft in gebreke met de nakoming van het vonnis. Partijen verschillen van mening over de exacte plaats van de erfgrens. De consument stelt dat de huidige bestrating en beschoeiing te goeder trouw is aangelegd aan de hand van de piketpaaltjes. [De gemeente] heeft op grond van artikel 2.5 van de toepasselijke algemene voorwaarden de grenzen middels piketpaaltjes op het terrein aangeduid. Het Kadaster kan de grens niet herleiden. De consument verlangt dat de ondernemer wordt veroordeeld tot het alsnog plaatsen van het hekwerk aan de rechterzijde van de tuin van de consument, dat wil zeggen langs het reeds aangebrachte straatwerk, op straffe van een dwangsom en ook de erfgrens als zodanig te bepalen. Voorts verlangt de consument een vergoeding van € 1.350,– aan buitengerechtelijke kosten, de kosten Kadaster ad € 750,– en een veroordeling van de ondernemer in de proceskosten. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweerschrift. In de kern komt de reactie van de ondernemer op het volgende neer. De ondernemer wil het arbitrale vonnis nakomen, maar kan zich niet verenigen met het feit dat de bestrating 30 cm over de erfgrens is gelegd. Om die reden is de ondernemer niet in staat het hekwerk te plaatsen. De plaatsing van het hekwerk op de plaats die de consument wenst, zou kunnen leiden tot een onrechtmatige daad van de ondernemer jegens de eigenaar van het daarnaast gelegen perceel met mogelijke schadeclaims. Er zijn door [de gemeente] geen piketpalen aangebracht voor het bepalen van de erfgrens. De consument heeft de erfgrens derhalve aan de hand van de foute palen bepaald. De erfgrens dient te worden bepaald aan de hand van de koopovereenkomst, de akte van levering en de bijbehorende situatietekening. Het is voor de landmeter van het Kadaster mogelijk dit te doen, indien beide partijen instemmen met de uitkomst. De ondernemer verzoekt de klachten van de consument af te wijzen. Voorts verlangt de ondernemer een veroordeling van de consument in de proceskosten, waaronder begrepen een salaris voor de advocaat-gemachtigde. Behandeling Op 26 augustus 2010 heeft de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht. Nadere toelichting partijen ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. In de overeenkomst staat vermeld dat de paaltjes de grenzen aangeven. Tijdens de oplevering stonden er paaltjes. Aan de hand hiervan heeft de consument de afscheidingen ter goede trouw aangebracht. De ondernemer heeft zelf aan de andere kant van het huis ook een hekwerk aangebracht aan de hand van de paaltjes. Op het opleveringsrapport het ontbreken van paaltjes niet vermeld. De stelling van de ondernemer dat de erfgrens op 1,83m vanuit de zijgevel van de garage berekend moet worden, kwam voor de consument uit het niets en werd na het vonnis van het GIW aangegeven. Het standpunt van de ondernemer wijzigt telkens en leidt tot onduidelijkheid. Met de gronduitgifte tekening van [de gemeente] is de consument niet bekend. De ondernemer laat een vergrote gronduitgifte tekening in kleur zien aan de commissie, maar de consument kent slechts een kleine zwart/wit tekening. Mocht de erfgrens afwijkend van de huidige situatie worden bepaald, dan wijst de consument op de consequenties van die uitspraak. Niet alleen het hekwerk, maar ook de overige beschoeiing zijn op de huidige grens geplaatst en het zal aanzienlijke kosten met zich meebrengen om de beschoeiing te verplaatsen. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. In de toepasselijke algemene voorwaarden is opgenomen dat de gemeente piketpaaltjes zou plaatsen, dit is echter niet gebeurd. De paaltjes op de foto’s van de consument zijn de paaltjes die de damwand aangeven. Bij de oplevering waren aldus geen paaltjes ten behoeve van de bepaling van de erfgrens aanwezig. De ondernemer wil het vonnis nakomen. [De kavel van de buren] is op 18 juni 2008 overgedragen en niet langer in eigendom van de ondernemer. In de koop-/aannemingsovereenkomst staat aangegeven dat de consument een perceel met een oppervlakte van circa 420 m2 geleverd krijgt. Dat de door de consument aangehouden erfgrens niet klopt, blijkt uit het feit dat de oppervlakte thans 445 m2 bedraagt. Dit scheelt 25 m2. De ondernemer heeft een voorstel gedaan om een onafhankelijke landmeter langs te sturen, die op basis van de tekeningen bepaalt waar de grens ligt. Hierop is de consument niet ingegaan. Ter zitting legt de ondernemer een tekening over en licht toe dat dit de gronduitgifte tekening van [de gemeente] is. [De gemeente] heeft hierop voor de hele wijk de situatie ter plekke uitgetekend. Deze tekening is bij de notaris gedeponeerd tezamen met de koop-/aannemingsovereenkomst. Ten behoeve van de behandeling van de zaak bij de commissie heeft de ondernemer het gedeelte van de tekening waarop de woning van consument en de erfgrens staan afgebeeld uitvergroot. Desgevraagd lichten partijen het volgende toe aan de Commissie. De gemachtigde van de ondernemer geeft aan ermee bekend te zijn dat de bepaling van de erfgrens is voorbehouden aan de rechter, maar dat zij vanuit praktisch oogpunt dit bezwaar niet heeft opgeworpen. Beide partijen geven aan niet met de buren van [het aangrenzende perceel] in contact te zijn getreden. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil neemt de commissie – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt. In de op 22 respectievelijk 31 mei 2007 door partijen ondertekende koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorzien externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. De consument is in het bezit gesteld van [een waarborgcertificaat]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de commissie te hebben verzocht om: zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling. Beoordeling van het geschil Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende. De consument verzoekt de Commissie om de ondernemer “te veroordelen … tot het alsnog realiseren van het hekwerk aan de rechterzijde van de tuin van de consument langs het aangebrachte straatwerk” en “ook de erfgrens als zodanig te bepalen”. Ten aanzien van het eerste verzoek verklaart de Commissie de consument niet ontvankelijk, nu is komen vast te staan dat bij arbitraal vonnis van het Arbitrage Instituut GIW woningen (hierna: GIW) van 24 juni 2009 deze instantie reeds heeft geoordeeld over dit klachtpunt. Het GIW heeft de ondernemer in dit vonnis veroordeeld tot “het verrichten van zodanige werkzaamheden dat alsnog wordt voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk en het geen partijen zijn overeengekomen…” In rechtsoverweging 4.12 overweegt het GIW over het hekwerk aan de rechterzijde van de tuin dat “ter plaatse geen beschoeiing is aangebracht” en “wijst de vordering tot herstel toe voorzover deze ziet op de ontbrekende beschoeiing”. Daarnaast heeft de ondernemer aangegeven aan de verplichtingen van het vonnis te zullen voldoen, zodra duidelijk is waar de erfgrens gelegen is. Vervolgens komt de Commissie toe aan het tweede verzoek van de consument “het bepalen van de erfgrens”. Ook inzake dit verzoek verklaart de Commissie de consument in diens klacht niet ontvankelijk. Nog daargelaten of de Commissie een uitspraak kan doen op grond van artikel 5:47 van het Burgerlijk Wetboek (hierin staat dat het bepalen van de erfgrens, indien onzeker, wordt bepaald door de rechter) kan de Commissie hierover ten principale geen uitspraak doen nu niet de juiste partij is aangesproken voor dit geschilpunt. De ondernemer heeft onbetwist gesteld dat [het aangrenzende kavel] op 18 juni 2008 is overgedragen aan een derde partij. Inzake de bepaling van de erfgrens zal de consument met deze derde partij tot overeenstemming dienen te komen en is de ondernemer geen partij. Nu slechts de consument en de ondernemer arbitrage bij de Commissie zijn overeengekomen en artikel 9 van het Reglement het betrekken van een andere partij voorts uitsluit, kan de Commissie niet voorzien in het verzoek van de consument. Nu de consument niet ontvankelijk wordt verklaard in diens verzoeken, komt de Commissie aan de gevorderde schadevergoeding niet toe. De vergoeding van kosten van processuele bijstand is reglementair uitgesloten. Beslissing Arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: verklaren de consumentin diens verzoeken niet ontvankelijk. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op 23 september 2010 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.